Pouvez-vous vendre votre logement en viager sans l’accord de vos proches ? Quelles sont les obligations à respecter dans ce cas de figure ? Ce guide du viager vous apporte toutes les réponses.
Vente en viager de quoi s’agit-il ?
Dans le cas d’une vente en viager, le vendeur devient crédirentier tandis que l’acheteur est le débirentier. Pourquoi l’utilisation de ces termes ? Parce que la vente en viager repose sur le concept d’une rente viagère.
Il s’agit d’une rente que le débirentier doit verser de façon périodique (mois ou année) au crédirentier. Cette rente représente la valeur du bien au moment de sa vente à l’instar des mensualités pour un crédit.
Cependant, la rente viagère s’arrête uniquement lors du décès du crédirentier. Dès lors, si ce décès survient plus tôt que prévu, le débirentier profitera d’un investissement avantageux puisqu’il aura payé le bien moins cher que prévu. À l’inverse, l’investissement peut se révéler à l’avantage du crédirentier et très onéreux pour l’acheteur.
Généralement, la rente est accompagnée d’un bouquet. Il s’agit de la part payée à comptant par l’acheteur au moment de la vente. Non obligatoire, le bouquet représente en moyenne 20% à 30% de la valeur du bien.
Notez que la valeur d’un bien en viager est identique à celle d’un bien classique. Pour vous aider à définir la valeur de votre bien, le site Paradissimmo vous permet d’estimer votre bien en ligne en quelques minutes et sans frais.
Faut-il l’accord des enfants pour la vente en viager
La vente en viager à un tiers
Les biens immobiliers représentent souvent le patrimoine le plus important légué aux héritiers.
En optant pour la vente en viager à un tiers, le crédirentier renonce à léguer son bien à ses enfants. La vente en viager est d’ailleurs privilégiée par les personnes souhaitant déshériter officieusement leurs enfants. En effet, le droit français interdit de déshériter ses enfants. Cependant, en choisissant la vente en viager, le crédirentier peut continuer d’habiter le logement jusqu’à son décès, puis le bien devient ensuite la pleine propriété de l’acquéreur.
Lorsque le bien est vendu à un tiers, l’accord des enfants pour la vente en viager n’est pas indispensable. Autrement dit, le crédirentier peut vendre son bien sans se soucier d’obtenir l’autorisation de ses enfants.
La vente en viager à l’un de ses enfants ou à un proche
À l’inverse, pour certains la vente en viager est une façon de transmettre son bien à ses proches sans que cela soit considéré comme un héritage ou une donation. L’idée étant d’échapper à la fiscalité sur les droits de succession et sur les donations.
Est-ce légal ? Oui, vous avez le droit de ventre en viager à un ou plusieurs de vos enfants, des membres de votre famille ou de vos proches. Cependant, dans ce cas de figure l’administration vérifie qu’il ne s’agit pas d’une donation déguisée.
Ainsi, même s’il s’agit de votre enfant, le débirentier est obligé de payer la rente viagère, et vous n’avez pas le droit de le rembourser. À noter qu’une rente volontairement sous-évaluée ou non respectée est un motif d’annulation de la vente.
Sachez que si vous avez plusieurs héritiers et que vous vendez le bien qu’à l’un d’entre eux, l’accord des enfants est nécessaire pour la vente en viager. Dans le cas où cette condition n’est pas respectée, les autres enfants peuvent réclamer des dédommagements au débirentier. De plus, la vente risque d’être considérée comme une donation, ce qui implique d’autres frais supplémentaires pour le débirentier.
Le constat est le même en cas de vente à un proche. S’ils ne peuvent pas véritablement s’y opposer, les enfants peuvent demander une preuve des versements de la rente viagère. Et si le débirentier n’est pas en mesure d’apporter cette preuve, la vente en viager sera annulée.
L’accord du conjoint
Naturellement, lorsque le conjoint est co-propriétaire du bien, son accord est indispensable dans tous les cas.
Mais même s’il n’est pas co-propriétaire, si le logement mis en vente est la résidence principale du couple, l’accord du conjoint est indispensable. Si la vente en viager est réalisée sans le consentement du conjoint, ce dernier dispose d’une période d’un an pour faire annuler la vente.
Vente en viager et accord des enfants : le résumé
L’accord des enfants pour la vente en viager est obligatoire dans un seul cas : lorsque le viager est vendu à l’un des enfants. Les autres héritiers doivent alors donner leur autorisation. Naturellement, cette obligation est là pour empêcher qu’un parent ne déshérite un enfant au profit d’un autre.
Dans les autres situations, l’accord des enfants pour la vente en viager n’est pas indispensable. Cependant, si vous n’êtes pas en conflit avec vos enfants, vous n’avez aucun intérêt à ne pas les prévenir de votre projet de viager.
Notez que vous pouvez d’ailleurs vendre le bien à tous vos enfants qui pourront alors se partager la rente viagère. Cette solution garantie que le logement reste dans le cercle familial et vous permet de continuer à l’habiter tout en percevant un revenu régulier idéal pour compléter votre retraite.
Vous pouvez également transmettre le bien immobilier par donation ou alors le vendre à vos enfants au format classique (non viager) et à continuer de l’habiter en tant que locataire.
Dans tous les cas, si vous envisagez de vendre votre bien, Paradissimmo vous permet d’obtenir une estimation rapide et gratuite directement depuis chez vous.
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