La vente en viager est un contrat encadré par l’article 1964 du Code civil. Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier où l’acheteur (également appelé le débirentier) verse au vendeur (également appelé le crédirentier) une rente viagère associée généralement à un bouquet pendant toute la vie du vendeur.
L’âge auquel on décide de vendre son bien en viager a donc une importance primordiale autant pour l’acheteur que pour le vendeur.
A quel âge peut-on vendre son bien en viager ?
Il faut savoir que la loi n’a pas fixé d’âge légal pour proposer son bien en viager. La vente en viager est donc ouverte à tout le monde d’une manière légale. Côté acquéreur, on note que pour qu’il puisse réellement profiter de son achat, l’ensemble des professionnels s’accordent à dire qu’une génération (c’est-à-dire entre 15 et 20 ans) devrait idéalement séparer le débirentier du crédirentier.
Les offres de vente en viager qui intéressent le plus les acquéreurs sont celles proposées par les vendeurs de 65 ans et plus. En effet, l’âge idéal des vendeurs en viager, qui attirent l’attention de futurs acheteurs, se situe entre 65 et 70 ans. À partir de 70 ans, vendre son bien en viager est réellement intéressant. En effet, cela permettra au vendeur de bénéficier d’un bouquet et d’une rente qui restent autant intéressants pour l’acheteur que pour le vendeur.
La vente en viager est conseillée jusqu’à l’âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère augmente et peut devenir dissuasif pour l’acquéreur, car plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée. Dans le cadre de la vente en viager, l’acquéreur fait un pari sur le temps puisqu’il ne pourra profiter des lieux qu’au décès du vendeur. Les statistiques actuelles sur le viager indiquent que le délai moyen « d’attente » est de 8 ans.
Vente en viager, comment calculer le montant du bouquet et de la rente ?
Le calcul d’un viager occupé, qui représente le plus grand nombre de viagers, est complexe et dépend de plusieurs paramètres à l’inverse d’une transaction immobilière. En effet, une vente en viager immobilier est évaluée sur les caractéristiques du vendeur, principalement par rapport à son âge et son sexe. On peut décliner le calcul du viager en 6 étapes, à savoir :
- Fixer l’estimation de la valeur vénale du bien
L’étape N°1 est l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier. Celle-ci correspond à la valeur réelle du bien actuelle sur le marché immobilier. Pour ce faire, le logement mis en vente devra être expertisé par un professionnel de l’immobilier.
- Fixer le bouquet du viager
Le bouquet d’un viager est le plus souvent fixé par le vendeur. Il peut également être négocié avec le vendeur en toute simplicité. En général, le prix du bouquet représente 20 à 30% du prix du bien sur le marché. En aucun cas, il ne saurait dépasser 40% du prix du bien immobilier.
- Calculer la rente viagère
En déduisant le bouquet et le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) à la valeur vénale du bien, on obtient ce que l’on nomme le « capital à renter » ou « le capital constitutif ». Pour calculer la rente viagère, le capital à renter sera converti en rente mensuelle à l’aide du barème viager. La rente viagère est revalorisée tous les ans selon l’indice des prix à la consommation, indice publié par l’INSEE.
- Appliquer un coefficient d’abattement pour occupation, et calculer le DUH
Lorsque le viager est occupé par le vendeur, son calcul s’obtient en diminuant à la valeur vénale du bien, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). La valeur économique du DUH correspond à la somme des loyers futurs qui seront « payés » par le vendeur. Afin de calculer le DUH, il convient de prendre le coefficient multiplicateur ou taux de rente du barème viager, puis de l’appliquer au loyer annuel.
- Le barème viager
Le barème viager permet d’assurer une transaction équitable entre acheteur et le vendeur. Il existe de nombreux et différents barèmes viagers, plus ou moins fiables. Concrètement, le barème viager donne la possibilité de transformer un capital à renter en une rente viagère et inversement. Le calcul viager dépendra de l’espérance de la vie du (ou des) vendeur.
- Calcul de l’usufruit
L’usufruit est un droit issu du démembrement de propriété d’un bien. Peu avantageux pour l’acquéreur d’un bien en viager, car l’usufruitier vendeur pourrait louer son bien, l’usufruit est peu utilisé dans le cadre du viager. L’usufruit peut être calculé comme le DUH, de façon économique. En retranchant l’usufruit à la valeur vénale du bien en viager, on obtiendra alors la valeur de la nue-propriété.
Les avantages d’un achat en viager
Parmi le plus bel avantage d’un achat en viager, on note que celui-ci reste une passerelle intemporelle entre 2 générations. Plus concrètement et de manière financière, les avantages sont nombreux. Parmi eux, on soulignera :
- Se construire un patrimoine financier,
- L’achat d’un bien immobilier à sa valeur occupée,
- Absence de crédit et de frais bancaire,
- En cas de viager libre, possibilité d’occuper immédiatement le bien,
- Absence de gestion de locataire,
- Possibilité d’acquérir plusieurs biens en viager,
- Acheter un bien moins cher que lors d’une vente classique.
