Un propriétaire peut augmenter le loyer. Mais cela ne se fait pas n’importe quand. Il faut tenir compte de la loi immobilière en vigueur. Il faut aussi respecter les normes et les droits qui s’imposent. Les locataires et les propriétaires ont souvent du mal à s’entendre sur un loyer mensuel équitable pour une propriété. C’est pour cette raison qu’il est crucial de connaître quand et comment avertir un locataire d’une augmentation de loyer ?
Le bailleur doit informer le locataire sur des augmentations de loyer
De son côté, un propriétaire doit informer le locataire d’une augmentation de loyer à venir si celle-ci est supérieure aux limites législatives. Dans la plupart des États, le pourcentage d’augmentation annuel maximal autorisé (API) est basé sur l’indice du coût de la vie. Cet indice est appelé IRL. Afin de ne pas prendre le locataire au dépourvu (ce qui est formellement interdit), il doit être informé de toute révision de loyer. La façon la plus simple de le faire est de fournir cet avis dans le bail. En tout état de cause, le bailleur doit avertir ses locataires par courrier en précisant la date, le mode de calcul et le montant du nouveau loyer stipulé au bail.
Le bailleur peut demander une majoration de charge de 15% sur le loyer annuel. Cependant, il doit aviser son ou ses locataires au moins 6 mois avant le renouvellement du bail par défaut. Il arrive que ce ou ces derniers acceptent cette gradation de loyer et décident d’emménager. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire directement l’augmentation de loyer par mois.
Pourquoi une gradation de loyer ?
Il y a de bonnes raisons d’augmenter le loyer. Tel est le cas d’un loyer sous-estimé. Il arrive aussi que le bailleur applique tout simplement une augmentation à un moment bien précis avec un bon motif. Par conséquent, le locataire doit accepter le montant de cette majoration. Et ce dans la condition qu’il reçoive un avis de la hausse de loyer. Ceci doit être délivré par courrier recommandé au moins 30 jours avant la date prévue pour l’élévation de loyer.
La loi prévoit une révision de loyer. Le locateur peut en effet agir en conséquence. Ce geste doit se baser à un motif bien valable. D’autres raisons d’augmenter un loyer sont :
- l’inflation,
- l’installation d’équipements (climatisation, nouvelle chaudière),
- les travaux pour améliorer le confort du logement…
Sans conteste, si la valeur du logement accroît, il est normal que le loyer le soit aussi pour combler ces améliorations. Effectivement, une augmentation de loyer doit être justifiée. Elle ne devra pas s’improviser. Peut-être, il se peut que le cours du loyer actuel ne soit pas conforme à la norme locale. Dans la plupart des cas, il est trop faible. Cela nécessite donc une révision.
Le propriétaire ne peut pas faire ce qu’il veut
Il est important de comprendre le coût de la vie avant de convenir d’un nouveau prix de location. Si un contrat de bail fixe un prix de location élevé, cela peut représenter une violation des lois de l’État concernant la majoration de loyer.
Une augmentation de loyer doit être mentionnée dans le contrat de bail afin de prévenir le locataire préalablement. Sur ce, il faut préciser la réindexation du loyer. Cette précision implique de mentionner la date de la future majoration. Si le propriétaire n’a pas précisé cette date, alors l’augmentation intervient systématiquement à la date anniversaire du contrat.
Par la suite, un locataire a le droit de demander une assurance écrite. Le but c’est de savoir que son loyer reste raisonnable. Pour rappel, une mise à jour d’information sur la révision de loyer a été mentionnée le 27 mars 2014. Depuis, un projet d’augmentation de loyer doit être notifié aux locataires. Les informations sur les conditions de révision doivent être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,
Remarque : le propriétaire est obligé d’attendre 1 an pour renouveler ce contrat si l’appartement est meublé ; 3 ans d’attente si l’appartement est non meublé. Après cela, il peut ajouter la réindexation.
Comment procède-t-on pour effectuer la révision du loyer ?
Il faut suivre des normes. Comme mentionné précédemment, la date de révision doit être inscrite dans le contrat de bail. Mais à part cela, l’IRL ou indice de référence des loyers doit aussi être précisée. Pour connaître l’IRL en vigueur et à jour, il faut consulter la publication de l’INSEE chaque trimestre. Notons que le calcul de l’IRL est en fonction du coût de la vie. Un fois être au courant de l’IRL actuel, le bailleur peut effectuer le calcul suivant :
(Loyer actuel hors charge) x (IRL en cours ou mis à jour) ÷ (IRL [prévu ou mentionné dans la date de signature de contrat]).
Prenons un exemple. Un appartement est loué à 600 euros. Le contrat de bail a été signé le 02 janvier 2023. L’IRL en vigueur est de 130,69. La prochaine révision de loyer se réalisera donc le 02 janvier 2024. Et quand l’IRL pour cette date sera 133,93, le calcul du nouveau coût de loyer sera le suivant : 600 euros * 133,93 / 130,69 = 614,87 euros.
Le locataire peut-il contester la révision à la hausse du loyer ?
Bien sûr, les locataires ont des droits. Ils peuvent donc contester l’augmentation du loyer. Cela peut arriver si les calculs sont mauvais ou si la clause d’avenant n’est pas mentionnée dans le contrat. C’est pourquoi il est important de le préciser dès le début.
Pour dénier, il doit envoyer une lettre recommandée au bailleur et accuser réception. Si, en tout état de cause, cette réclamation n’aboutit pas, il peut alors saisir la commission départementale d’instance de médiation. Enfin, en dernier ressort, il peut saisir le tribunal de grande instance dans un délai d’un an à compter de la modification du loyer.
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