Qu’il soit libre ou occupé, le viager, longtemps tombé en désuétude, retrouve peu à peu ses lettres de noblesse. Aussi intéressant pour le vendeur que pour l’acheteur, le viager est différent d’une vente immobilière classique puisqu’il repose sur le décès du vendeur. Au moment de la signature de l’acte de vente, le débirentier (acheteur) paie au crédirentier (vendeur) un bouquet.
Le viager, définition
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier à une personne en échange du versement d’une rente viagère généralement mensuelle, mais qui peut aussi être trimestrielle qu’annuelle. Cette rente est le plus souvent associée à un bouquet, c’est-à-dire à une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte authentique de vente. On distingue actuellement 2 types de vente en viager, à savoir :
- Le viager occupé
Ici, le vendeur cède son logement à un acquéreur, mais conserve son droit d’usage et surtout son droit d’habitation. Il va donc continuer à occuper son logement ou le louer, jusqu’à son décès.
- Le viager libre
Ici, le vendeur cède son logement à un acquéreur qui pourra s’y installer dès la signature authentique de l’acte de vente, donc sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le viager occupé est le plus plébiscité que le viager libre actuellement avec 80% des ventes totales de viager.
Bouquet viager, définition
Lors d’une vente en viager, le crédirentier transfère une somme d’argent au profit du débirentier afin de finaliser l’achat de ce bien immobilier acheté en viager. Néanmoins et à l’inverse d’une vente immobilière classique, le viager n’affiche pas de prix réglé au comptant par l’acquéreur.
Le jour de la signature définitive de l’acte de vente en viager chez le notaire, l’acheteur versera une somme d’argent déterminée avec le vendeur, c’est ce que l’on nomme le bouquet. A cela s’ajoutent des versements généralement mensuels que l’on appelle la rente viagère. Le bouquet est ici comme un apport que l’acquéreur verse au moment de l’achat du bien immobilier.
Si le versement du bouquet n’est pas une obligation dans la vente en viager, il reste d’usage courant et relève d’une négociation préalable entre vendeur et acquéreur. On note que le montant du bouquet sera obligatoirement inscrit dans le contrat de viager, et viendra, bien entendu, en déduction du prix de vente total. Néanmoins, on note que plus le bouquet est élevé, plus la rente viagère sera faible.
Étant donné la notion légale d’aléa à respecter, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, la vente sera alors annulée et le bien immobilier reviendra aux héritiers. Par ailleurs, dans le cas où l’acquéreur savait que le vendeur était condamné à brève échéance, la vente en viager pourra être annulée.
Le calcul du montant du bouquet
Le montant du bouquet est fixé librement entre le crédirentier et le débirentier, telle une négociation. Le plus souvent, le montant du bouquet d’une vente en viager est fixé à 30 % du prix du bien immobilier. Quant au solde, soit 70 %, il est ensuite converti en versements mensuels ou trimestriels, ce qui constitue la rente viagère.
Le bouquet ne dépasse jamais 40% du prix total du logement. Le montant du bouquet doit être fixé en examinant plusieurs éléments, à savoir :
- L’âge du vendeur,
- La situation financière du vendeur,
- La valeur du bien immobilier.
Il faut également savoir que plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet sera élevé, puisqu’on estime que l’on est naturellement plus proche d’un décès à 80 ans qu’à 60 ! L’administration fiscale reste très alertée sur le montant des bouquets, car ceux-ci ne doivent, en aucun cas, correspondre à la valeur totale du logement.
Les avantages d’un viager pour le vendeur
Le vendeur d’un bien immobilier en viager bénéficie d’un avantage non négligeable puisqu’il reçoit une rente à vie dès la signature de l’acte de vente. Si la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, elle procure un abattement dont le montant est proportionnel à l’âge du vendeur, et ce au moment du 1er versement de la rente viagère. Quant au bouquet, il est exonéré d’impôt.
On note, par ailleurs, que le vendeur n’a pas à régler la taxe foncière ni d’éventuels travaux votés par le syndic de l’immeuble, et ce en restant dans son logement. Par contre, pour ceux qui la payent encore, la taxe d’habitation est due au 1er janvier par l’habitant du bien, qu’il soit locataire ou propriétaire.
Les avantages du viager pour l’acheteur
En ce qui concerne l’acheteur, la vente en viager présente le principal avantage d’échelonner le paiement d’un bien immobilier. Si le fonctionnement semble similaire à celui d’un crédit, l’acquéreur n’est redevable qu’auprès du vendeur et non pas d’une banque, il ne paiera donc pas d’intérêts.
Enfin, il faut savoir que la rente viagère est soumise à l’aléa que représente la date de décès du vendeur. La vente en viager peut offrir l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur, mais elle peut amener à acheter un bien immobilier supérieur à son montant.
Le paiement après le décès du crédirentier
Au décès du crédirentier, la vente en viager, ainsi que le versement des mensualités prendront fin. Le débirentier obtient alors la pleine jouissance du bien immobilier. Attention, car dans le cas de viager sur plusieurs têtes, le contrat de vente ne prendra fin qu’au décès du dernier conjoint.
