Comme vous le savez probablement déjà, le décès du vendeur (crédirentier) marque la fin de la rente viagère due par l’acheteur (Débirentier). Mais d’autres causes peuvent-elles entraîner l’arrêt d’un viager ? Peut-il se poursuivre au-delà du décès du crédirentier ?
Quand la rente viagère est la cause d’arrêt d’un viager
Le débirentier ne respecte pas son obligation
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l’acte de vente, l’acheteur s’engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu’au décès de ce dernier.
Mais qu’arrive-t-il si le débirentier se retrouve dans l’incapacité de verser cette rente ? S’agit-il d’une cause d’arrêt du viager ?
Effectivement, le défaut de paiement est l’une des causes d’arrêt d’un viager. Il s’agit même de la cause d’annulation la plus fréquente.
Dès lors, c’est un juge qui doit décider de cette annulation. Auquel cas, le crédirentier récupère l’intégralité du bien et conserve le montant cumulé jusqu’ici de la rente ainsi que l’éventuel bouquet payé à comptant par le débirentier.
La rente est jugée trop faible
L’arrêt d’un viager peut également résulter de la rente viagère lorsque celle-ci est jugée trop faible. Initialement, la rente viagère est établie selon la valeur du bien, selon le bouquet payé par le débirentier et selon l’espérance de vie du crédirentier.
Si au cours du viager le crédirentier estime que la rente qu’il perçoit est trop faible par rapport à la valeur du bien, il peut entamer un processus d’arrêt du viager auprès d’un TGI. Toutefois, il doit justifier d’une perte d’au moins 7/12e du prix du bien au moment de sa vente.
Si tel est le cas, le viager est annulé et le crédirentier récupère son bien.
La suspicion de donation et le non consentement du conjoint sont une cause d’arrêt du viager
La suspicion de donation
Cette suspicion survient quand le viager est vendu à un proche ou un héritier du vendeur. Dès lors les autorités vont s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une donation déguisée. Si cette suspicion est avérée, le débirentier devra payer des droits de succession. De plus, les héritiers peuvent exiger des dédommagements ainsi qu’une preuve des versements de la rente viagère. Lorsque le débirentier n’apporte pas cette preuve, le viager est arrêté.
A noter que pour que le bien puisse être vendu en viager à l’un des enfants, les autres enfants doivent donner leur accord.
Le non consentement du conjoint
Lorsque le bien est la résidence principale du vendeur et de son conjoint, le consentement de ce dernier est indispensable pour le vendre en viager. Dans le cas d’une vente viagère qui n’aurait pas respecté ce principe, il s’agit d’une cause d’arrêt du viager que peut utiliser le conjoint dans les 12 mois qui suivent la vente.
Le décès prématuré du crédirentier
Comme nous le savons, le décès du crédirentier entraîne la fin du viager. Cependant, il existe une exception à cette règle. En effet, si le crédirentier décède d’une maladie contractée avant la vente, et que son décès a lieu dans les 20 jours qui suivent cette même vente, le viager est annulé. Autrement dit, une personne qui se sait mourante ne peut pas vendre son bien en viager.
Cette règle sert notamment à éviter un abus de pouvoir sur une personne malade qui pourrait ne plus avoir suffisamment de discernement. Elle permet également d’éviter les dons ou les déshéritages déguisés.
Le viager peut-il se poursuivre après la mort du crédirentier ?
Le décès du vendeur implique l’arrêt immédiat de la rente viagère. Néanmoins, cela signifie-t-il forcément que le débirentier récupère la pleine possession du bien immobilier ?
Dans la plupart des situations, la réponse est : oui. Lorsque le crédirentier décède, le débirentier récupère normalement le bien. Toutefois, tout dépend du type de viager et de ce qui est indiqué dans le contrat de vente.
Pour un viager libre, le débirentier dispose entièrement du bien dès la signature de l’acte de vente. Dès lors, le décès entraîne l’arrêt définitif du viager.
En revanche, dans le cas d’un viager occupé, ce n’est pas toujours vrai. En effet, si un locataire occupe le logement au moment du décès du crédirentier, le débirentier doit attendre la fin du bail pour récupérer intégralement le bien.
De plus, le contrat peut stipuler que l’usage et/ou l’usufruit du bien soient transmis à un tiers, suite au décès du crédirentier. Le plus souvent, il s’agit du conjoint. Dans ce cas de figure, la mort du crédirentier reste une cause d’arrêt du viager puisque la rente n’a plus à être versée, mais le débirentier pourra récupérer l’usage et/ou l’usufruit du bien qu’au décès du tiers désigné dans le contrat.
Fin du viager : l'essentiel en bref
En résumé de ce que nous avons abordé tout au long de cet article, le décès du crédirentier est bien la véritable et unique cause d’arrêt du viager.
En revanche il existe plusieurs motifs pouvant entraîner une annulation du viager. Il convient de distinguer l’arrêt et l’annulation qui d’un point de vue juridique n’ont pas les mêmes conséquences.
Lors d’une annulation, le débirentier perd tout l’argent investi depuis le début et il ne récupère pas le bien. À l’inverse, l’arrêt du viager implique la fin du contrat et donc l’arrêt de la rente viagère et la pleine récupération du bien par le débirentier.
Toutefois, dans certaines situations, le débirentier doit encore patienter pour récupérer l’usage et/ou l’usufruit du bien.
