Les clauses suspensives du compromis de vente

Le compromis de vente est un avant contrat qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur et représente une étape importante de la vente immobilière. Il est généralement contracté suite à une visite qui a intéressé un acheteur ayant manifesté sa volonté d’acquérir un bien immobilier. Au lieu de réaliser directement une vente, ce document permet d’engager la vente tout en laissant le temps au vendeur comme à l’acheteur de rassembler les différents documents et les prérequis de financement auprès de banques avant de signer l’acte de vente authentique. Cependant, au cours de ce processus, de nombreux paramètres peuvent venir perturber la vente et la rendre impossible. Impossible alors de se libérer du compromis de vente sans devoir dédommager l’autre partie, sauf dans le cas où des clauses suspensives seraient présentes dans cet avant-contrat.

Les clauses suspensives permettent à l’acheteur comme au vendeur de se protéger et de se libérer du compromis de vente en fonction de la situation. Elles permettent par exemple pour un acheteur de se dégager du compromis de vente dans le cas où il n’arriverait pas à trouver un moyen de financement auprès des banques qu’il a sollicitées. Les clauses peuvent également empêcher le compromis de vente d’être transmis aux héritiers afin qu’ils ne se retrouvent pas dans une situation où ils sont obligés de vendre ou d’acheter un bien qu’ils en aient les moyens ou non.

Dans le cas où l’une des clauses suspensives évoquées dans l’avant-contrat n’est pas validée, le contrat est considéré caduc, et la vente ne peut se poursuivre. Les deux parties sont libres de partir à la recherche d’un nouveau bien pour l’acheteur et de remettre en vente le bien pour le vendeur. De plus, le dépôt de garantie réalisé par l’acheteur lui sera intégralement restitué sans qu’il ait à verser des dédommagements au vendeur.

Toute condition suspensive doit être datée avec un début, date de la signature, et une fin. En effet, difficile d’invalider le fait que l’acheteur n’a pas réussi à trouver de solution de financement s’il ne dispose pas d’un délai précis pour le faire. Une situation qui se retrouve bloquante pour les deux parties et qui finit souvent en litige. Cette situation se retourne généralement contre le rédacteur du compromis de vente qui a laissé une ambiguïté dans le contrat.

En appliquant un délai, par exemple de 45 jours, l’acheteur disposera alors de 45 jours calendaires pour effectuer une demande auprès d’une ou plusieurs banques en vue d’obtenir un financement. Si le délai est dépassé, alors la condition suspensive est considérée comme invalidée, et le vendeur est en droit de mettre un terme au compromis de vente, même si l’acheteur n’a reçu aucune réponse de l’organisme bancaire.

Pour éviter cette situation, il est fortement recommandé, à moins d’être un spécialiste du domaine, de faire appel à un expert de l’immobilier. De par son savoir-faire, il côtoie tous les jours ce type de contrat et est parfaitement à même de vous conseiller et de vous aiguiller sur les différentes clauses suspensives qu’il est essentiel de faire figurer sur le compromis de vente.

Bien que chaque compromis de vente soit différent, il existe des clauses suspensives que l’on rencontre très fréquemment.

La condition suspensive d’obtention du prêt

Comme expliqué précédemment, les parties sont obligées d’indiquer le prix qui sera payé au moyen d’un prêt immobilier. La clause suspensive d’obtention de prêt permet à l’acheteur de ne pas être engagé si son projet d’achat n’est pas financé. Il devra cependant en apporter les preuves avec le retour d’une banque qui refuse un prêt d’un montant équivalent à celui indiqué afin de pouvoir bénéficier de cette clause. Même si elle n’est pas présente sur le compromis, cette clause est appliquée d’office dans les décisions de justice. En revanche, il est possible de l’écarter au moyen d’une mention manuscrite dans laquelle l’acheteur explique clairement que peu importe l’obtention du prêt, il sera en mesure de financer le projet.

La condition suspensive d’absence de servitude

Autre clause incontournable, l’absence de servitude permet de soumettre la vente à l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Ce document permet de préciser qu’il n’existe aucune restriction susceptible d’entraîner une dépréciation de la valeur du bien. Le certificat précise également qu’il n’existe pas de servitude légale comme un droit de passage.

La condition suspensive de survie

Enfin, la condition suspensive de survie implique que l’acheteur comme le vendeur doivent être en vie à la signature de l’acte authentique. En cas de décès, de l’une des deux parties, la vente devient caduque et chaque partie récupère l’intégralité des fonds investis. Cette clause est particulièrement utile, car si elle n’est pas mentionnée, le décès de l’acheteur ou du vendeur n’entraîne pas la rupture du contrat. Celui-ci est simplement transféré aux héritiers qui sont tenus d’acheter ou de vendre le bien, quelle que soit leur situation financière.

Cette situation résulte généralement à une résolution judiciaire qui entraîne la perte du dépôt de garantie afin de dédommager le vendeur dans le cas ou c’est l’acheteur initial qui viendrait à décéder.

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