Comment bien définir le prix de vente d’un bien immobilier ?

Le prix d’une vente immobilière ne se fixe jamais au hasard : s’il est trop élevé, vous n’arriverez jamais à vendre votre logement et s’il est trop bas, vous ne ferez pas une bonne affaire. Pour définir le juste prix, il faut bien préparer votre vente en étudiant le marché immobilier local et en se basant sur des critères objectifs. Pour vendre facilement et rapidement, suivez la méthode en trois étapes de Paradissimmo !

• 1ère étape : calculer la surface de son bien et des annexes ;
• 2ème étape : définir son prix avec une estimation professionnelle ;
• 3ème étape : regarder les ventes réalisées sur votre zone ;

La première étape pour fixer le prix de vente de votre logement, c’est de connaître sa surface, obligatoire sur l’acte de vente des logements en copropriété. Pour calculer la surface habitable de votre bien, vous devez appliquer la loi Carrez. La surface loi Carrez comprend les surfaces privatives d’au moins 8m² et d’1m80 de hauteur sous plafond. Les combles et les sous-sols, s’ils sont aménagés, sont également comptés comme des surfaces privatives. 

Les pièces non privatives comme les caves, les jardins et le parking ne sont pas prises en compte, tout comme les balcons, les terrasses et les garages qui sont considérés comme des pièces ouvertes. 

Bien sûr, ces surfaces annexes doivent être considérées lors de l’estimation du prix de vente de votre logement, car elles le valorisent.

S’il existe des simulateurs d’estimation en ligne comme celui de Paradissimmo, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer votre bien : un agent immobilier, un expert ou un notaire. 

• estimation immobilière par un agent immobilier : 100% gratuite, l’estimation immobilière réalisée par un conseiller immobilier est fiable et prend en compte les critères objectifs et subjectifs qui valorisent votre bien. 
• expertise immobilière par un expert : l’expertise immobilière, payante, permet d’estimer la valeur vénale de votre bien. En plus de fixer un prix de vente juste, l’expertise immobilière est utile dans le cadre de successions ou de donations.
• évaluation immobilière par un notaire : expert des ventes immobilières, le notaire peut également estimer le prix de vente de votre bien, et vous délivre un certificat d’expertise immobilière définissant la valeur vénale de votre logement.

Pour aller plus loin : les autres obligations du notaire

Connaître le marché immobilier local vous aide à affiner le prix de vente estimé pour votre logement. Il existe de nombreuses façons de connaître les ventes réalisées dans votre secteur : faire le tour des annonces en ligne ou en vitrine des agences immobilières, utiliser le site Demande de Valeur Foncière d’Etalab ou tout simplement vous connecter à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr et rechercher les transactions immobilières de votre zone. 

Les règles à se fixer lorsque l’on détermine son prix de vente

Pour fixer objectivement votre prix de vente, vous devez appliquer quelques règles. Les propriétaires ont tendance à surévaluer la valeur de leur bien, il vous faut donc être entièrement honnête sur les points forts et les points faibles du logement. Oubliez le prix que vous avez payé à son achat : le bien peut avoir pris de la valeur, ou en avoir perdu. L’estimation immobilière vous permet de fixer un prix réaliste pour votre bien.

Liste des critères à prendre en compte pour son prix

• la localisation du bien immobilier : ville, quartier, environnement, attractivité, commerces de proximité, écoles, transports en commun, nuisances… la localisation est le premier critère à considérer pour fixer le bon prix. Si vous habitez un secteur recherché, vous pourrez vendre votre logement bien plus cher ! 
• la surface et l’agencement des pièces : plus votre logement est grand, plus son prix de vente sera élevé ; à condition que vos pièces soient bien agencées. Le nombre de pièces du logement, leur nature et leur répartition compte dans le prix de vente.
• l’état du logement : si des rénovations ont récemment été faites, indiquez-le ; cela valorise votre bien. Par contre, si des travaux devront être réalisés par l’acquéreur, il vous faudra baisser le prix de vente en conséquence.
• la consommation : une forte consommation énergétique du logement induit des charges élevées, votre prix doit donc s’en ressentir.  Le DPE est obligatoire lors de la signature de l’acte de vente. 
• le vis à vis et l’exposition : une exposition au Nord ou au Sud n’aura pas la même valorisation, car la luminosité du logement varie. De même, un vis à vis trop important aura tendance à dévaloriser votre bien. 
• la présence d’un extérieur : si votre logement possède un jardin ou une terrasse, cela peut apporter une augmentation de 15% à sa valeur ! 

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