Comment calculer la plus-value d’une vente ?

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, des taxes et impôts sont obligatoirement à payer à l’état. L’un d’entre eux est appelé la plus-value immobilière. Son calcul, très particulier, est soumis à plusieurs étapes et mérite que vous vous y attardiez avant même de signer devant le notaire l’acte authentique lié à votre transaction. Vous serez ainsi mieux préparé pour anticiper le versement de cette somme.

Cet impôt correspond à la différence entre le prix d’achat (plus précisément le prix de revient qui tient également compte des travaux et des frais engagés dans le logement) de votre bien et son prix de vente. Si cette dernière est positive, vous êtes alors imposé sur la plus-value immobilière. Si elle est au contraire négative, vous n’aurez rien à verser à l’état. Vous bénéficierez alors d’une exonération d’impôts sur la plus-value, dans certaines conditions.

Sachez également que le calcul de la plus-value s’effectue en deux temps :

• L’état procède d’abord au calcul de la plus-value brute.
• Il applique ensuite des abattements selon votre situation et le type de bien.

Quelle que soit votre situation, vous n’échapperez pas à cet impôt. Sont, en effet, imposables toutes les personnes physiques et tous les associés d’une société civile immobilière (SCI) eux-mêmes imposés à l’impôt sur le revenu.

Concernant les biens soumis à la plus-value, là encore, ils sont nombreux. Il s’agit de tous les immeubles bâtis ou non bâtis, des parkings, des parts de sociétés immobilières, des résidences secondaires, des locaux commerciaux etc. Seuls, quelques-uns, sont exonérés de cet impôt. Il s’agit

• De la résidence principale, si la vente intervient dans les 12 mois qui suivent sa mise en vente ou si elle est en votre possession depuis plus de 30 ans,
• De la vente d’un logement locatif avec la condition de racheter ensuite une résidence principale (si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence de ce type dans les 4 dernières années),
• D’un bien en votre possession depuis plus de 30 ans,
• Des transactions de vente immobilière d’une valeur de moins de 15 000€,
• Et du rachat d’une part de 50% du bien en cas de séparation ou de divorce par exemple.

Il existe par ailleurs un cas particulier, celui des propriétaires de biens meublés et loués à titre professionnel. Vous êtes alors soumis au régime des plus-values immobilières professionnelles et pouvez être exonéré de cet impôt si vos recettes ne dépassent pas 90 000 par an. Si vous louez ce même bien à un particulier, vous êtes au contraire soumis au régime de la plus-value des particuliers.

Vous l’aurez compris, pour calculer le montant de la plus-value qui concerne votre transaction, il est nécessaire d’opérer par étapes. C’est lors du rendez-vous chez le notaire que vous pourrez obtenir une déclaration qui correspond à cet impôt et ses prélèvements. Aucune déclaration ne sera établie par le notaire si vous êtes exonéré.

Pour obtenir cette valeur, le notaire fait la différence entre le prix de revient de votre acquisition et le prix de vente obtenu lors de la transaction. La formule est alors la suivante : le prix de l’achat du bien est majoré des frais d’acquisition (7,5% du prix initial) ainsi que des travaux réalisés (correspondant à 15% par exemple). Il obtient alors le prix de revient du bien, auquel il soustrait le prix de vente. La valeur finale correspond alors à la plus-value brute.

Les 7,5% de majoration qui correspondent aux frais d’acquisition peuvent être ajoutés forfaitairement si vous ne parvenez pas à justifier les frais réels liés à votre achat. Il en va de même pour les 15% de travaux, à la condition que vous déteniez le bien depuis plus de 5 ans. Si les travaux engagés sont plus importants et que vous pouvez les justifier, ils pourront être déduits. Il sera néanmoins obligatoire de fournir l’ensemble des factures assujetties à la TVA. Ces travaux doivent par ailleurs avoir été réalisés par des professionnels.

Dans tous les cas, ces travaux doivent avoir été réalisés après l’acquisition et après la fin de la construction de l’immeuble. Les interventions de réparations et d’entretiens ou les dépenses locatives (liées à l’usage normal du logement) ne sont pas prises en compte. Toutes les dépenses prises en compte en déduction du revenu imposable ne sont pas non plus comptées.

Le prix de vente, lui, est bien sûr minoré des frais de cession et de la TVA acquittée et pourquoi pas des frais de diagnostic (comme ceux du diagnostic de performances énergétiques par exemple).

En retirant la valeur des abattements (ceux qui concernent les impôts sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux) à la somme obtenue précédemment, vous obtenez la plus-value nette imposable. En ce qui concerne les abattements pour l’impôt sur le revenu, les choses sont telles que :

• Vous bénéficiez d’un abattement de 6% lorsque vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Il intervient donc entre le 6^ème et la 21^ème année,
• Il est de 4% lors de la 22^ème année,
• Et de 100% si vous le possédez depuis plus de 22 ans.

Les prélèvements sociaux ouvrent également droit à des abattements sous certaines conditions :

• Il est de 1,65% de la 6^ème à la 21^ème année,
• De 1,60% pour la 22^ème année,
• Et de 9% de la 23^ème à la 30^ème année.
• Au-delà de 30 ans, l’exonération est totale.

Une fois toutes ces données en tête, il est possible de réaliser le calcul final. Sachez que votre bien est imposé à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 17,2% pour les prélèvements sociaux. Ce total de 36,2% s’applique à tous les biens.

Une taxe additionnelle intervient cependant pour les plus-values particulièrement importantes. Elle vient s’ajouter aux taux précédents et dépend de la valeur de cette plus-value. Un barème a d’ailleurs été mis en place pour son calcul et la taxe est comprise entre 2 et 6% selon les cas (pour une plus-value comprise entre 50 0001€ et 260 000€).

• Taxe foncière lors d’une vente ;
• Expatriés et vente immobilière ;
• Fiscalité de la vente immobilière ;
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