Comment calculer la surface en m2 de votre bien immobilier ?

Dans le cas d’une vente ou d’une location, il est primordial de calculer la surface en m² de votre logement. Pour déterminer cette superficie, vous devez prendre en compte divers paramètres et bien mesurer chaque composante de votre foyer. Dans cet article, nous allons aborder le sujet des méthodes de calcul, des types de superficie et des pièces à prendre en compte.

L’espace disponible d’un logement est identifié par divers critères et les plus significatifs sont les suivants :

• la superficie doit être mesurée en mètres carrés (m²) afin d’avoir une unité de mesure standard.
• selon la législation, la superficie habitable se rapporte à l’espace réellement utilisable par les résidents, aussi dénommée « surface de plancher construite d’un logement ». Ainsi, les caves, annexes, garages, balcons, séchoirs, combles non aménagés, etc. ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
• les espaces de moins de 1,80 m de haut ne sont pas comptés dans le calcul de la superficie habitable.

Le calcul de surface habitable d’un bien immobilier est indispensable pour sa mise en location ou mise en vente. De plus, selon la superficie du bien, les bases fiscales pour les taxes pourront être différentes.

La mesure de la superficie habitable selon la Loi Carrez est un moyen précis pour estimer la valeur d’un bien, mais n’est pas exigée dans un acte de vente sauf dans le cas de maisons neuves ou en copropriété. Il est toutefois conseillé de calculer exactement la superficie habitable afin de communiquer la bonne information aux acheteurs et éviter les litiges.

Si la superficie réelle est inférieure à plus de 5% de celle figurant dans le contrat de vente, l’acheteur peut exiger une réduction du prix en proportion du nombre de m² manquants.

Lorsque vous souhaitez calculer la superficie d’un bien, certaines pièces sont pas à prendre en compte. Voici la liste des pièces incluses dans le calcul de superficie au sol pour déterminer la surface habitable :

• Entrée
• Cuisine
• Séjour
• Chambres
• WC
• Salle de bain
• Dressing

De même que certaines pièces sont à prendre en compte pour le calcul, d’autres doivent être exclus. L’ensemble des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres doivent être retiré du mesurage du logement. Voici les pièces à retirer de votre calcul de superficie :

• Grenier ;
• Garage ;
• Parking ;
• Caves ;
• Véranda (Cas spécifique) ;
• Terrasses, balcons ;
• Réserve ;
• Combles non aménagés.

Pour calculer la surface en m² d’une pièce standard, vous pouvez suivre les étapes ci-dessous :

• Munissez-vous d’un mètre à ruban ou d’un mètre laser pour simplifier la tâche ;
• Mesurer la largeur et longueur de la pièce ;
• Calculez le résultat en multipliant la largeur et la longueur : vous obtiendrez alors un résultat exprimé en mètres carrés.

Si vous avez une pièce qui n’est pas de forme standard, elle devra être séparée en plusieurs sous-composants. Par exemple, si votre pièce est circulaire, triangulaire ou d’une autre forme, vous devrez effectuer un calcul différent. Cela peut être fastidieux et entraîner des erreurs. L’aide d’un professionnel de l’immobilier peut vous faire gagner du temps et vous éviter des erreurs.

Il est possible de diviser les pièces de forme non carrée ou rectangulaire en sections afin de simplifier le calcul de leur surface. Il pourrait être avantageux de représenter visuellement les différentes formes sur une feuille pour mieux comprendre leur étendue. Pour calculer la surface d’un triangle, il est nécessaire d’utiliser la formule suivante :

Aire du triangle en m² = (largeur x hauteur)/2

Dans des circonstances trop complexes pour être résolues par un particulier, il est recommandé de contacter un agent immobilier ou un diagnostiqueur accrédité ayant une connaissance spécialisée pour ce type de calcul. De plus, l’expertise de ces professionnels peut être avantageusement utilisée pour des pièces mansardées ou d’autres difficultés qui peuvent compliquer le calcul.

Calculer la superficie d’un bien implique l’addition des aires de chaque pièce. Pourtant, le calcul ne s’arrête pas là, car le type de bâtiment et le but de votre projet déterminent ce qui doit être pris en compte dans le calcul. Selon le logement concerné, la superficie va être calculée de façon différente :

La superficie loi Carrez

La superficie définie par la loi Carrez régit uniquement les ventes de lots ou de fractions de lots de copropriété. Cela peut s’appliquer aux appartements, mais parfois aussi aux maisons qui sont soumises à ce régime. Certains lotissements peuvent également être concernés.

La surface habitable ou Loi Boutin

En vertu de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est possible d’établir la surface habitable en comptabilisant la somme des surfaces construites et en déduisant les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il est ensuite nécessaire de multiplier ce résultat par les hauteurs sous plafond pour obtenir le volume habitable.

La surface utile

L’évaluation de la surface utile d’un bien immobilier fait partie de l’article R331-10 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est le résultat de la somme de la surface habitable et la moitié de la surface des annexes. Elle offre une plus grande valeur pour un bien immobilier possédant un grand nombre d’annexes et est également utilisée comme base pour calculer des plafonds de loyers reliés à des régimes de défiscalisation.

Bien que le calcul puisse paraître simple, des erreurs et des litiges peuvent surgir à cause des règles, des exceptions et des interprétations qui lui sont liées.

La surface pondérée

Vous ne saviez peut-être pas qu’il existait une autre façon de mesurer les logements en copropriété ? La surface pondérée est une méthode spécifique qui évalue la quote-part pour les charges de copropriété. Elle se base sur des facteurs plus subjectifs, comme le niveau de l’étage, l’aspect de la vue, la hauteur sous plafond, ainsi que les moyens d’accès.

Les règles de calcul et les coefficients de pondération sont définis par la copropriété. La finalité de cet exercice est de rétablir une certaine justice dans le partage des charges et des usages.