Comment estimer un bien immobilier pour une succession ?

Les héritiers d’un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons ou de locaux professionnels, ont l’obligation de les évaluer dans les six mois qui suivent l’ouverture de la succession. Cette estimation permet à l’administration fiscale de calculer les droits de succession que versent les héritiers. Elle devra donc être réalisée de manière rigoureuse, et ne pas être sous-estimée. Paradissimmo vous aide à comprendre comment estimer un bien immobilier pour une succession.

A quoi cela sert ?

Bien qu’elle ne possède pas de définition légale, la valeur vénale correspond au prix estimé d’un bien mobilier ou immobilier, c’est-à-dire au montant qu’un propriétaire pourrait obtenir s’il vendait. Il s’agit d’une estimation permettant d’évaluer le patrimoine d’une personne, et donc de calculer les droits de succession.

Comment la calculer ?

Paradissimmo a mis au point un outil qui permet de réaliser une estimation fiable de la valeur vénale d’un bien dans le cadre d’une succession. Cette valeur probable se fonde sur plusieurs critères, comme le prix du marché, le secteur et le type de bien dont il est question (maison, appartement, etc.) Pour les biens loués, l’évaluation se base également sur d’autres critères comme le rapport locatif.

La situation du bien

La première chose à faire lorsque l’on cherche à estimer un bien immobilier pour une succession est de se renseigner sur les biens qui répondent aux mêmes critères (même zone géographique, même surface, etc.) afin d’obtenir un prix au mètre carré adapté.

Les caractéristiques du bien

Plusieurs éléments sont à prendre en compte lorsque l’on procède à une estimation immobilière lors d’une succession :

• La nature du bien (appartement, maison, immeuble, etc.)
• L’adresse et la tendance du marché immobilier de ce secteur
• La superficie et le nombre de pièces
• L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, etc.)
• La surface du terrain sur lequel il repose
• L’exposition et le vis-à-vis
• Les biens et prestations annexes (cave, garage, parking, piscine, etc.)

En tant qu’héritier, pour être certain de ne pas surestimer ou sous-estimer la valeur d’un bien, il est primordial de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour obtenir une valeur estimative objective.

La valeur vénale correspond à la valeur probable d’un bien mobilier ou immobilier au moment du décès de son propriétaire, et doit être la plus juste possible. En cas de mauvaise estimation, les héritiers s’exposent à des risques d’un point de vue fiscal et financier.

Surestimation d’un bien

Lorsqu’il y a un désaccord entre les héritiers, ou qu’il y a un fort attachement sentimental de leur part, il est possible que l’objet de la succession soit victime d’une surévaluation. Dans ce cas, la vente de la maison ou de l’appartement tarde, et les ayants droits sont obligés de régler les coûts d’entretien ainsi que le paiement des diverses taxes et factures. En outre, les légataires doivent s’acquitter de droits de succession plus élevés que lors d’une estimation juste, puisque ceux-ci sont indexés sur la valeur vénale.

Sous-estimation d’un bien

De la même manière, une valeur vénale sous-estimée peut impacter le déroulement d’une succession et mettre les héritiers en difficulté. En effet, l’administration fiscale peut contester l’évaluation. Elle est en mesure de procéder à un redressement fiscal des héritiers ayant sciemment sous-évalué le bien immobilier afin de s’acquitter de droits de succession moins importants et exiger des pénalités de 40% à 80%. Par ailleurs, sous-estimer un bien pour une succession implique également un manque à gagner lors de sa vente.

Dans les 6 mois suivant l’ouverture d’une succession, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession au centre des finances publiques du domicile du défunt. Les héritiers étant solidaires, une seule déclaration suffit mais attention car en cas de retard, il y a un fort risque de pénalités.

C’est cette déclaration, estimation de la valeur du bien au jour du décès, qui permettra à l’administration fiscale de calculer les droits de succession. Un abattement de 20% de la valeur vénale du bien immobilier du donateur pourra être appliqué s’il s’agit de la résidence principale de son conjoint, de son partenaire de pacs ou d’un enfant mineur ou handicapé.