Bien que la vente en viager soit peu répandue en France, ce contrat immobilier comporte de nombreux avantages pour le vendeur. Ce dernier peut conserver le droit d’usage et d’habitation sur sa maison, tout en recevant un bouquet et une rente viagère à vie, sans compter les abattements fiscaux.
Vous souhaitez avoir recours à ce type de vente immobilière ? Paradissimmo vous dispense ici ses conseils pour bien vendre en viager.
Rappel de ce qu'est le viager
La vente en viager est un contrat immobilier qui consiste à vendre un logement en conservant un droit d’usufruit sur ce bien. L’acquéreur (débirentier) devient propriétaire du logement et paie au vendeur (crédirentier) un bouquet et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. Le paiement de cette rente prend fin au décès du crédirentier. Le vendeur peut continuer d’habiter son logement, dans ce cas on parle de viager occupé ; ou de le quitter : on parle alors de viager libre.
En savoir plus : Qu’est-ce que le viager ?
Choisir entre le viager libre ou le viager occupé
On trouve 2 types de viager : le viager libre et le viager occupé.
- Le viager occupé est la vente en viager la plus commune : cela vous permet de conserver un droit d’usage et d’habitation de votre logement, même si vous n’en êtes plus propriétaire. L’acquéreur ne pourra s’y installer ou le louer qu’à votre décès. En contrepartie, le montant de la rente viagère est un peu plus faible, car on soustrait du prix de vente les loyers qui auraient pu être perçus par le débirentier.
- Le viager libre consiste à vendre votre logement et à le libérer : vous recevrez une rente mensuelle, mais vous vivrez ailleurs. Le débirentier pourra s’installer immédiatement dans votre bien ou le louer. De ce fait, votre rente mensuelle sera 25 à 50% plus élevée qu’avec un viager occupé. De plus, vous ne paierez plus la taxe foncière, la taxe d’habitation et les charges sur ce logement.
Pour aller plus loin : Pourquoi acheter en viager ?
Les avantages de vendre en viager
Un bouquet initial et une rente mensuelle
En choisissant de vendre en viager, vous recevrez deux rentrées d’argent : le bouquet et la rente viagère, qui est mensuelle ou trimestrielle. C’est un complément non négligeable pour votre retraite !
Le bouquet du viager est une somme fixe versée par l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente. Le montant du bouquet est déterminé par les deux parties et correspond généralement à 30% de la valeur de votre bien. La somme est ensuite déduite du prix de vente.
La rente viagère, c’est le prix de vente restant transformé en rente mensuelle ou trimestrielle jusqu’à la fin de votre vie. Plus le montant du bouquet sera élevé, plus votre rente viagère sera faible. A vous de voir ce que vous préférez ! Elle est calculée sur la base de la valeur de votre maison et de votre espérance de vie, selon la table de mortalité de l’INSEE.
Les avantages fiscaux de la vente en viager
Vendre sa maison en viager vous offre plusieurs avantages fiscaux intéressants.
La rente viagère que vous percevez est imposable, mais sujette à un abattement selon l’âge auquel vous avez vendu votre bien :
- 70% de la rente est imposée si vous aviez moins de 50 ans ;
- 50% de la rente est imposée si vous aviez entre 50 et 59 ans ;
- 40% de la rente est imposée si vous aviez entre 60 et 69 ans ;
- 30% de la rente est imposée si vous aviez plus de 70 ans.
Vous n’avez pas non plus à déclarer vos rentes viagères au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
A quel âge vendre sa maison en viager ?
Il n’y a pas d’âge pour vendre sa maison en viager ; cela dépend de votre projet et de vos besoins. On considère que l’âge idéal se situe entre 75 et 85 ans.
Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie : plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir : l’espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes.
De plus, à partir de 70 ans, vous bénéficiez d’un abattement fiscal plus intéressant sur vos rentes, de l’ordre de 70%.
Vos questions sur la vente en viager
Puis-je vendre en viager à un membre de ma famille ?
Oui, il est tout à fait possible de vendre en viager à un membre de votre famille. La vente se déroule de la même façon qu’avec un inconnu : votre proche devra vous verser un bouquet et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle jusqu’à votre décès. En cas de non-versement régulier de la rente, l’administration fiscale pourra assimiler la vente en viager à une donation déguisée et faire appliquer les droits de succession et des majorations, selon l’article 918 du Code Civil.
Puis-je continuer à habiter ma maison vendue en viager ?
Oui, vous pouvez continuer de vivre dans votre maison si vous avez signé un contrat de viager occupé. L’acquéreur ne pourra s’installer dans votre maison qu’à votre décès. Par contre, si vous avez signé un contrat de viager libre, vous devez quitter votre logement dès la signature de l’acte de vente.
Est-ce que je paye une taxe sur la plus-value en cas de vente viagère ?
Oui, la taxe sur la plus-value doit être acquittée lors de la signature de l’acte authentique, y compris lors d’une vente viagère, selon l’article 150 du Code général des impôts. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Dans le cas d’une vente en viager, le prix de cession est le prix fixé dans l’acte de vente et converti en rente. La taxe sur la plus-value s’élève à 34,5%. Vous pouvez être exonéré de la taxe sur la plus-value si vous vendez votre résidence principale ou si vous avez détenu votre bien plus de 30 ans.
Pour savoir en plus :
Références
- https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/viager/comment-vendre-un-logement-en-viager-article-29581.html
