Avant d’envisager l’achat en viager de son logement ou d’une résidence secondaire, prenez le temps de bien vous renseigner sur les différentes modalités. Dans ce guide sur le viager, abordons un document essentiel : le compromis de vente en viager.
Pourquoi opter pour une vente en viager ?
Selon différentes études, les ventes en viager ne représentent qu’un peu plus de 1% des transactions immobilières. Au total, cela fait entre 4000 et 5000 ventes en viager chaque année. Dès lors, lorsqu’on opte pour la vente en viager on le fait pour des raisons précises.
Pour rappel, la vente en viager se définit comme la vente d’un bien immobilier en contrepartie du paiement d’une rente à vie. Techniquement, à l’achat le bien ne coûte quasiment rien à l’acquéreur. Un paiement au comptant n’est même pas obligatoire. Toutefois, dans la plupart des ventes en viager, 20 à 30% de la valeur du bien sont financés directement sous la forme d’un bouquet.
Par la suite, l’acheteur devient débirentier du vendeur (crédirentier). Cela signifie qu’il doit lui verser une rente à chaque période prédéfinie (rente annuelle ou mensuelle). Et ce versement ne s’interrompt qu’au décès du crédirentier.
Vous comprenez alors aisément que la vente en viager peut tourner à l’avantage du vendeur ou de l’acheteur. Tout dépend du décès du premier.
En effet, si le crédirentier décède quelques mois après la vente, alors l’acheteur aura réalisé un investissement très avantageux. Mais la situation peut également aller dans l’autre sens. Nous pensons d’ailleurs à l’exemple connu de Jeanne Calment qui a vendu son appartement sous forme de viager en 1965. Elle est décédée en 1997 à l’âge 122 ans. Le débirentier est lui-même décédé deux ans avant. Dans ce cas de figure, ce sont les héritiers qui doivent poursuivre le versement de la rente viagère. Finalement, l’appartement aura coûté deux fois le prix initial à l’acquéreur et à sa famille.
Cependant, ce type de pari un peu morbide n’est pas l’unique raison d’opter pour la vente en viager. Aujourd’hui, le viager permet surtout de percevoir un revenu régulier idéal pour les personnes n’ayant pas une retraite très élevée. De plus, tout en percevant cette rente, le vendeur peut également continuer à habiter le logement sans avoir à payer un loyer.
Les différentes formalités d’une vente en viager
L’offre d’achat
Avant de signer le compromis de vente en viager, il faut passer par l’offre d’achat et les négociations.
Paradissimmo vous aide à préparer au mieux ces négociations en vous permettant d’avoir une estimation précise et rapide de votre bien immobilier. En effet, une estimation de qualité est une base indispensable pour les négociations.
Ce constat est d’autant plus vrai que la rente viagère est directement calculée sur la valeur estimée et négociée du bien. Si dès le départ le bien souffre d’une sous-estimation, la rente viagère sera sous-évaluée.
L’acquéreur commence toujours par proposer une offre d’achat. Le vendeur peut alors l’accepter, la refuser ou négocier la proposition.
En cas d’acceptation avant ou après négociations, l’étape suivante réside dans le compromis de vente en viager.
Le compromis de vente en viager
L’offre d’achat n’a pas de valeur juridique. Autrement dit, elle n’entraine aucun engagement de la part de l’acquéreur ayant formulé l’offre.
Mais les choses sérieuses prennent forme avec le compromis de vente. Comme pour une vente immobilière classique, le compromis de vente en viager représente un engagement de la part du vendeur et de l’acheteur. Dès lors, bien qu’il s’agisse d’un avant-contrat, le compromis de vente en viager signifie que les deux parties se sont engagées à respectivement vendre et acheter le bien en question dans les conditions négociées préalablement.
Dès lors, si le compromis de vente en viager n’est pas respecté par le vendeur ou par l’acheteur, des pénalités sont appliquées. Toutefois, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente sans pénalité. Le vendeur ne peut pas se rétracter, mais il peut éventuellement proposer une résiliation à l’amiable.
Après le compromis de vente en viager, l’ultime étape réside dans la signature du contrat viager définitif.
Le contrat de vente en viager définitif
Également appelé acte authentique ou contrat de vente, il ne fait que reprendre ce qui a été signé dans le compromis de vente en viager. On parle d’ailleurs de réitération par acte authentique.
Si la signature de l’ acte définitif officialise la vente, c’est bien le compromis de vente en viager qui joue le rôle d’acte d’engagement dans la vente en viager comme dans n’importe quelle vente immobilière.
Les principales modalités du compromis de vente en viager
Le rôle du compromis de vente est de rassembler tous les accords et les clauses relatives à la vente en viager du bien négocié.
Globalement, le compromis de vente débute par l’identité du vendeur et celle de l’acquéreur. Elle est suivie d’un paragraphe concernant la nature de l’engagement.
S’en suivent la désignation et la situation du bien : adresse, désignation, superficie, références cadastrales.
La partie suivante indique les conditions suspensives à la vente en viager.
Le compromis de vente en viager spécifie également le prix de la vente, le prix du bouquet et le montant de la rente viagère, ainsi que les modalités de paiement.
Le document se conclut par les signatures datées du vendeur et de l’acquéreur.
Il est accompagné du dossier de diagnostics technique (DDT) et de clauses spécifiques qui varient selon le type de viager.
