Lorsque vous mettez votre bien immobilier en vente, la réussite de la transaction est conditionnée par la renonciation de la commune dans laquelle il est situé, à préempter l’achat. Ce droit de préemption urbain, réglementé par le code de l’urbanisme est incontournable et ne peut être évité au moment de la vente. Découvrez ce qu’il signifie et ce qu’il vous impose.
Les différents droits de préemption
Le droit de préemption donne la possibilité d’acheter en priorité un bien, à une commune ou à un organisme délégataire (comme l’État, un établissement public d’aménagement, une communauté de communes etc.). Et bien qu’on connaisse surtout le droit de préemption urbain (le DPU), il en existe bien d’autres :
- Le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé aussi appelé ZAD.
- Le droit de préemption des communes en cas d’aliénation à titre onéreux des fonds artisanaux, des fonds de commerce et des baux commerciaux.
- Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels créés par le département.
- Et le droit de préemption urbain ou DPU qui concerne les communes disposant d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) et qui nous intéresse dans cet article.
Comment fonctionne le droit de préemption urbain ?
Le DPU ou droit de préemption urbain permet à une commune ou à une collectivité publique d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente ou qui fait l’objet d’une donation par un particulier ou par une entreprise (sauf si cette dernière concerne une donation au sein d’une même famille). Bien que vous ayez trouvé un acquéreur privé, la commune qui souhaite acquérir votre bien passe alors en priorité et se substitue à votre acheteur.
Lorsqu’une administration décide d’utiliser son droit de préemption urbain, sa décision doit toujours être motivée et liée à un projet d’intérêt général. Il peut s’agir d’une opération visant à accueillir une activité économique ou des équipements collectifs ou à favoriser le tourisme ou encore à protéger le patrimoine historique de la commune ou enfin à lutter contre l’insalubrité.
A quoi sert le DPU ?
S’il permet à la ville d’accéder à certains biens en priorité, le DPU permet également d’observer la composition de la commune. C’est un très bon indicateur pour les élus puisqu’il leur permet de connaître et d’estimer les besoins en équipements de la zone. Pour cela, ces derniers peuvent s’appuyer sur les éléments précisés dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Ce document leur indique également le prix de vente du bien. Une information essentielle pour suivre l’évolution du marché immobilier dans la commune et mettre en évidence des biens dont l’état ne serait pas jugé satisfaisant (prix en dessous du marché par exemple). Des opérations de vérifications et ensuite de réhabilitation peuvent alors être engagées.
Qui est titulaire du droit de préemption urbain ?
Ce sont les communes qui détiennent généralement le droit de préemption urbain (selon les articles L211-1 et L211-2 du code de l’urbanisme). Mais des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également en être titulaires. Tout comme des concessionnaires d’une opération d’aménagement si la commune le leur permet (selon l’article L213-3 du code de l’urbanisme).
Quels sont les biens concernés par le droit de préemption urbain ?
Tous les biens privés peuvent être concernés par ce DPU. Il peut donc aussi bien s’agir de maisons individuelles que d’appartements, de terrains nus, d’immeubles et même des parts de sociétés civiles (sous certaines conditions), de sociétés d’attribution ou de sociétés coopératives de construction.
Seuls certains biens ne sont pas concernés par le DPU. Il s’agit des constructions récemment achevées (qui datent de moins de 10 ans). Cela est généralement valable mais des exceptions sont possibles, car en cas de DPU renforcé, la mairie et son conseil municipal peuvent avoir pris une décision contraire. SI tel est le cas, ces constructions sont également concernées par le droit de préemption urbain.
Comment s’effectue ce droit de préemption urbain ?
Lorsque vous souhaiter vendre votre bien immobilier (situé dans une zone de préemption), il vous faut adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie de la commune dans laquelle est situé le bien (en recommandé avec accusé de réception ou la déposer contre décharge).
Votre déclaration doit alors comporter le prix et les conditions de vente, ainsi que les informations environnementales dues au titre de l’article L514-20 du code de l’environnement. La commune ou la collectivité locale dispose alors de deux mois pour étudier l’offre et vous communiquer, ou non, son acceptation. Elle peut :
- L’accepter en l’état,
- La négocier (en ce qui concerne le prix),
- Faire une demande d’informations complémentaires,
- Ou la décliner. Elle informe alors le propriétaire par écrit dans les deux mois ou ne répond pas. Si vous, vendeur, n’obtenez aucune réponse dans les deux mois du délai légal, alors la réponse est considérée comme négative. La vente peut alors se poursuivre.
Sous un délai de deux mois, la mairie peut en effet vous adresser une demande d’informations complémentaires en ce qui concerne l’état de l’immeuble ou la situation sociale, financière et patrimoniale de votre SCI (si vous vendez votre bien via ce biais). La mairie peut également vous demander de visiter le bien. Sachez que si la mairie vous fait de telles demandes, le délai de deux mois est suspendu. Il ne pourra reprendre que lorsque tous les documents auront été communiqués et/ou que la visite aura été effectuée, retardant d’autant le délai de la vente. Il est également à noter que si le délai restant après ces demandes est inférieur à un mois, la mairie pourra disposer d’un délai d’un mois supplémentaire pour donner sa décision.
La mairie ou la collectivité locale n’est pas non plus tenue d’acquérir le bien au prix de vente convenu avec l’acquéreur. Elle reste libre de faire une contre-proposition. Si cette proposition ne vous convient pas et que vous ne trouvez pas d’accord amiable avec l’administration, une juridiction compétente fixera alors un prix judiciairement.
Qui informe la commune de son droit de préemption ?
Une fois le compromis de vente signé devant notaire, c’est le plus souvent ce dernier qui rédige la déclaration d’intention d’aliéner et informe donc l’administration concernée. Si la mairie répond et confirme sa décision d’acheter le bien, le notaire se charge alors de vérifier que toutes les procédures sont correctement respectées.
Dans le cas contraire, le notaire se charge de poursuivre la transaction immobilière entre le vendeur et l’acquéreur. Il est toutefois à noter que la vente doit impérativement intervenir dans les trois ans qui suivent cette renonciation. Passé ce délai, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner doit être déposée.
