Diagnostic assainissement : tout savoir

Dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier, le propriétaire est tenu de réaliser un diagnostic immobilier. Cela inclut le diagnostic assainissement. Ce dernier concerne notamment les biens dotés d’un système de traitement des eaux usées non relié au réseau public. Le but étant de faire évaluer le système par un professionnel pour ainsi garantir sa conformité aux normes en vigueur. Sachant qu’en cas de système d’assainissement défaillant, de gros problèmes sanitaires et environnementaux peuvent survenir. Tour d’horizon !

Le diagnostic assainissement est un contrôle obligatoire régi par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006. Il concerne les habitations non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées. 

Selon l’article L1331-11-1 (Code de la santé publique), dans le cadre de la vente d’un logement équipé d’un système d’assainissement non collectif, ce diagnostic, tout comme la DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou le diagnostic amiante, fait aussi partie des diagnostics immobiliers obligatoires. 

Cependant, outre cet aspect, ce contrôle est aussi essentiel pour assurer que les eaux usées propres n’ont pas d’impact sur la santé des hommes et sur l’environnement.

Les étapes à suivre

Le diagnostic assainissement se déroule comme suit : 

• Prise de rendez-vous : contactez un spécialiste agréé ou un professionnel spécialisé dans le domaine du diagnostic assainissement. 
• Visite du professionnel : le technicien fait la visite du logement pour contrôler le dispositif d’assainissement, incluant certaines installations : fosses septiques, filtres compacts, micro-stations d’épuration… 
• Contrôle visuel : le technicien contrôle visuellement tout le dispositif, en inspectant la zone où se situent les équipements, vérifie l’état général de ces derniers. 
• Analyse des documents : le technicien peut exiger certains documents concernant l’installation : plans, factures d’entretien, permis de construire… 
• Réalisation des mesures et des tests : en fonction de la situation, le technicien peut réaliser des mesures et des tests pour analyser la performance du système (tests de perméabilité du sol par exemple). 
• Analyse des échantillons : des échantillons d’eau peuvent être prélevés et analysés en laboratoire pour vérifier leur qualité. 
• Evaluation globale : une évaluation globale du système d’assainissement par rapport aux réglementations en vigueur sera réalisée. En cas de problème, le technicien émettra des recommandations pour améliorer le système. 
• Etablissement du rapport : suite à la visite de contrôle, le technicien va établir un rapport détaillé qui indiquera les observations faites, les résultats des mesures et des tests réalisés au laboratoire et les recommandations
• Remise du rapport : le propriétaire du logement recevra le rapport une fois terminé (en papier ou électronique). Le rapport sera nécessaire lors de la vente du bien immobilier ou suite aux audits des autorités locales. 

A la fin de la visite, les observations, ainsi que les remarques, seront mentionnées dans le rapport. Celui-ci constituera alors le diagnostic d’assainissement. 

Quels sont les éléments à évaluer ?

Pour réaliser le diagnostic assainissement, le professionnel va alors se rendre sur les lieux, muni de ses équipements. Il va ainsi évaluer : 

• Les éléments constituant l’installation ;
• La hauteur des boues dans le dispositif ; 
• Les défauts et problèmes liés à l’entretien ;
• Le système d’évacuation et les risques sanitaires ;
• La bonne application des recommandations antérieures et les améliorations apportées ;
• Les matériaux, les conduits et l’étanchéité des liaisons ;
• L’accessibilité à l’installation, etc. 

Les acteurs impliqués 

Dans le cadre d’un diagnostic assainissement, les acteurs impliqués dans le déroulement du contrôle sont : 

• Le diagnostiqueur : technicien agréé qui réalise le contrôle sur le logement. 
• Le propriétaire : propriétaire du bien et à l’initiative du diagnostic à réaliser. 
• Les autorités locales : les municipalités peuvent être impliquées dans le diagnostic assainissement pour garantir que l’installation soit conforme aux réglementations en vigueur. 

Si à la suite d’un diagnostic d’assainissement, l’installation n’est pas conforme aux normes, cela peut entraîner des conséquences sur différents aspects. 

Conséquences sanitaires et environnementales

Les risques sanitaires et environnementaux sont nombreux dans le cas d’un système d’assainissement défaillant : 

• Pollution et dégradation de la ressource en eau ; 
• Dégradation de la qualité, érosion et ravinement des sols ;
• Dégradation du cadre de vie et insalubrité ;
• Pollution de l’air ;
• Prolifération des vecteurs de maladies (moustiques, mouches, cafards, rongeurs…) ;
• Prolifération des microbes pathogènes par les eaux usées ;
• Prolifération des maladies (dysenterie amibienne, diarrhée, typhoïde…) à cause de la contamination de l’eau, etc. 

Impacts sur la transaction immobilière

Lorsque le système de traitement des eaux usées ne respecte pas les réglementations, l’article 271-4 du code de la construction exige la mise en conformité de celui-ci. Cette remise en état doit se faire dans un délai d’un an à la suite de la mise en vente du logement. 

Il faut savoir que lorsque les autorités compétentes émettent des obligations de travaux d’assainissement, la transaction peut être bloquée. De plus, les risques que peut entraîner un système défaillant sur la santé et l’environnement peuvent dissuader les acquéreurs potentiels d’acheter le bien. 

Ainsi, le propriétaire-vendeur peut s’engager à réaliser les travaux d’amélioration ou de réparation, ce qui n’aurait aucun impact sur le prix d’achat. L’acheteur peut aussi prendre en charge les travaux en négociant le coût d’achat du bien. 

La durée de validité du diagnostic assainissement est de 3 ans, à partir de la remise du rapport. Durant cette période, vous pourrez ainsi réaliser votre transaction sans souci. Il faut toutefois faire attention, car le diagnostic doit être en cours de validité durant la signature de l’avant-contrat ou lors de l’établissement d’un compromis de vente. 

De plus, vous devez aussi savoir que l’ancien certificat remis par le précédent propriétaire n’est pas valide. Ce document ne peut certifier le bon fonctionnement de l’installation. Ainsi, en cas de problème, le propriétaire peut être accusé de vices cachés. 

En conclusion, le diagnostic assainissement est une démarche obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Mais au-delà d’être une obligation, il est aussi nécessaire au vu des conséquences que peuvent provoquer une installation défaillante (impacts sanitaires et environnementaux). Pour garantir la conformité des systèmes de traitement des eaux usées, il est donc important de réaliser un contrôle auprès des autorités compétentes. Cela permettra d’assurer que le dispositif respecte les normes réglementaires et de faciliter la vente du bien immobilier.