Droit de passage et servitude : comprendre les notions
La notion de servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété. Elle est prévue par la loi dans les articles 637 et suivants du Code Civil. Ainsi, la servitude désigne un droit concédé à un propriétaire dit « fonds dominant » pour lui permettre de jouir normalement de son bien. Elle est, à l’opposé, imposé au propriétaire voisin appelé « fonds servant ».
La servitude peut prendre plusieurs aspects, dont le droit de passage. Nous pouvons alors dire que le droit de passage est un type de servitude et que les servitudes ne sont pas que les droits de passages. Elles peuvent aussi être liées à l’écoulement des eaux, à la vue ou au puisage, etc.
Il faut aussi comprendre que la servitude est liée au bien immobilier lui-même et est perpétuel. Lorsque le terrain est cédé, le nouvel acquéreur reprend automatiquement la casquette de fonds servant.
Des expressions à distinguer sur la servitude
A différents niveaux, vous pourriez être confronté à plusieurs vocabulaires en ce qui concerne la servitude. Il convient alors de les distinguer plus simplement :
- Une servitude active pour le bénéficiaire, c’est-à-dire le fonds dominant, et une servitude passive du côté du fonds servant.
- Une servitude continue pour les usages continuels comme la circulation de l’eau. Une servitude discontinue pour les usages qui nécessitent une intervention humaine pour pouvoir s’exercer (la levée d’une barrière, par exemple).
- Il y a également la servitude apparente lorsqu’un ouvrage bien visible témoigne de son existence (un puits ou une route, etc.). Lorsqu’elle est immatérielle, nous parlons de servitude occulte, comme pour une interdiction de construire, par exemple.
Devant une servitude d’utilité publique, il n’y a ni de fonds dominant ni de fonds servant. C’est une ou plusieurs propriétés frappées pour un intérêt public.
Quelles sont les différentes servitudes en immobilier ?
En pratique et en regard à la loi, nous distinguons plusieurs catégories de servitudes applicables : les servitudes naturelles, les servitudes légales et les servitudes conventionnelles.
La servitude naturelle
La servitude est dite naturelle lorsqu’elle découle de la situation naturelle du bien comme le besoin d’évacuation d’eau (eau de pluie et eaux usées domestiques) pour rejoindre le réseau et les canalisations publiques.
La servitude légale
La servitude devient légale lorsque le terrain est totalement enclavé et que le propriétaire doit nécessairement passer par le terrain voisin pour rejoindre la voie publique (droit de passage) ou pour jouir pleinement de son bien (servitude de vue, d’égout des toits, etc.).
La servitude conventionnelle
Lorsque le terrain n’est pas totalement enclavé, les propriétaires ont toujours la possibilité d’établir des servitudes et un droit de passage par convention. Bien entendu, tant que ceux-ci ne sont pas contraires à l’ordre public.
Les conditions d’établissement d’un droit de passage ou d’une servitude selon la loi
Le droit de passage est un réel immobilier qui permet à un propriétaire de jouir complètement de son bien. Elle est donc légale et imposée lorsque le terrain est totalement enclavé. Son application est encadrée par l’article 682 du Code Civil.
Dans le cas où un passage existe déjà, mais que l’accès y est difficile, les deux parties (fonds servant et fonds dominant) peuvent établir une servitude conventionnelle d’un commun accord.
Un droit de passage peut également avoir cour légal par prescription trentenaire. Cela signifie que le droit de passage est acquis au bout de 30 ans, lorsqu’il a été utilisé de façon continue et apparente sans que personne n’ait fait opposition. De même, le droit de passage peut être annulé au bout de 30 ans s’il n’a pas servi entre-temps.
Les droits et les obligations des parties impliquées
En matière de servitude, le propriétaire du fond servant est tenu de céder une partie de son terrain pour servir à son voisin. En contrepartie, il perçoit des indemnités proportionnelles aux dommages causés sur son propre bien.
De l’autre côté, le propriétaire du fonds dominant jouit du droit d’accès et de servitude sur sa propriété. Aussi, il est tenu de verser une indemnité à son voisin pour ce service rendu et pour tous les désagréments causés lors des ouvrages pour matérialiser le droit de passage.
A noter qu’en cas d’enclavement total, le propriétaire du fonds servant est dans l’obligation de céder un passage à son voisin.
L’impact du droit de passage et des servitudes sur la valeur immobilière
L’application du droit de passage et des servitudes a de sérieux impacts sur la valeur immobilière, d’autant qu’ils sont liés au bien et non à son propriétaire.
Tout d’abord, le simple fait que le terrain soit grevé d’un droit réel en fait baisser la valeur. Le propriétaire est tenu d’en informer tout acquéreur potentiel.
Ensuite, les dommages matériels ainsi que les nuisances liées à l’usage du passage peuvent dissuader les acheteurs. Ce qui aura forcément un impact sur le prix de vente du bien immobilier.
Droit de passage et servitude : qui contacter et comment procéder en cas de conflits de voisinage ?
En matière de droit de passage, l’emplacement, la largeur et le mode de passage ainsi que le montant de l’indemnisation peuvent provoquer des conflits entre les voisins. Et passer par le terrain du voisin sans autorisation est considéré comme abusif. Il faut donc impérativement trouver une issue favorable. Le mieux est de passer par une procédure à l’amiable afin de ressortir une convention profitable à tous. Si aucun accord n’est possible, le juge du tribunal de grande instance de la zone où se situe le bien immobilier peut statuer en fonction des éléments juridiques, preuves et témoignages fournis par les deux parties.
