Pour acquérir un bien immobilier, obtenir un crédit immobilier est quasi indispensable. Cependant, dans le cas d’un viager, les conditions d’obtention d’un prêt sont plus difficiles. Dès lors, plusieurs questions se posent. Pourquoi est-il plus difficile d’emprunter pour acheter en viager ? Faut-il emprunter pour un viager ?
Rappel sur le principe d’une vente viagère
La vente en viager diffère d’une vente immobilière classique.
En effet, habituellement, quand nous achetons un bien immobilier, nous empruntons pour financer la valeur du bien. Le coût de crédit comprend également quelques frais supplémentaires ainsi que le taux d’intérêt. Généralement, une part du prix d’achat n’est pas inclus dans le prêt, il s’agit de l’apport. Il est payé à comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Acheter un bien en viager doit plutôt être considéré comme un placement financier. Le paiement du prix de vente se traduit par une rente viagère payée par l’acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier). Comme l’indique son nom, cette rente perdure jusqu’au décès du crédirentier.
Le montant de la rente viagère est calculé en fonction de la valeur vénale au moment de l’achat du bien en viager. Dès lors, si le vendeur décède plus tôt que prévu, l’acheteur aura réalisé un investissement avantageux, puisque l’équivalent en capital de la rente viagère sera inférieur à la valeur vénale. La situation s’inverse lorsque le vendeur décède plus tard que prévu.
À noter qu’à l’instar de l’apport dans une vente classique, l’acheteur peut payer un bouquet au comptant et ainsi réduire le montant de la rente viagère.
Pas d’hypothèque lors d’un achat en viager
Dans le cas où le débirentier manque à son obligation de verser la rente viagère au crédirentier, ce dernier peut alors vendre en justice le bien concerné. Cette particularité explique pourquoi les banques sont peu enclines à accorder un prêt immobilier pour un achat en viager.
En effet, elle signifie que la banque ne possède pas le droit d’hypothèque sur le bien immobilier. Ce droit appartenant au crédirentier. Dès lors, la banque n’a pas de garantie si l’emprunteur n’est plus dans la capacité de rembourser son emprunt. Elle ne peut pas hypothéquer le bien en question.
Ce constat représente un risque trop élevé pour les établissements bancaires. Et si aucune autre garantie n’est proposée en contrepartie, le prêt pour un viager sera refusé.
Quelle garantie alternative pour emprunter pour un viager ?
Premièrement, il est plus facile pour un organisme prêteur d’accorder un emprunt pour un achat immobilier en viager quand il s’agit d’un viager libre plutôt que d’un viager occupé.
Avec le viager libre, l’acheteur dispose pleinement du bien. Autrement dit, il peut décider de le louer afin de rembourser les mensualités du crédit immobilier. À l’inverse, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usage du bien.
Néanmoins, le viager libre constitue rarement un motif suffisant pour obtenir un emprunt, sauf si l’acquéreur remplit l’une des conditions suivantes :
- Une ou des personnes se portent garantes envers l’acheteur ;
- L’acheteur assure la garantie grâce à ses produits d’épargne et ses placements ;
- Le vendeur accepte de céder le bien avec cession de rang qui permet à la banque d’être prioritaire en cas d’impayés.
Cependant, aucune de ces garanties n’est évidente à obtenir pour l’acheteur. Auquel cas, il ne reste plus que l’hypothèque d’un autre bien immobilier dont l’acheteur est propriétaire et dont le financement est terminé. Toutefois, cette solution est lourde de conséquences si jamais l’acheteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser son emprunt. Non seulement il perdra son achat en viager, mais il perdra également le bien hypothéqué.
L’emprunt est-il indispensable pour un viager ?
Face à ce que nous avons décrit ci-dessus, il est légitime de s’interroger sur la nécessité d’obtenir un emprunt pour un viager.
Comme indiqué précédemment, rappelons que l’achat en viager doit avant tout être considéré comme un placement financier plutôt que comme un achat immobilier classique. Et il est rare d’emprunter pour financer un placement financier.
De plus, le système de rente permet déjà d’étaler le paiement sur une longue période. Un emprunt pour financer un viager n’est donc pas forcément utile.
Capitalisez pour acheter en viager
Au lieu de chercher à obtenir un emprunt pour un viager, nous recommandons de débuter très tôt le développement d’une épargne. En cumulant une épargne suffisante, vous pourrez alors procéder à un investissement immobilier dans un viager en ayant la garantie de payer la rente sans mettre en danger vos revenus.
Noter qu’à tout moment, vous pouvez vendre le bien en viager que vous avez acquis. Le vendeur ne peut pas s’y opposer. Autrement dit, si le viager devient un gouffre financier, vous pouvez vous en séparer et même récupérer une plus-value.
Par contre, malgré la vente, le crédirentier doit continuer de percevoir la rente viagère. Auquel cas, l’argent récupéré lors de la vente vous permet de payer cette rente, ou vous réussissez à trouver un acquéreur qui accepte de reprendre le versement de la rente à son compte. Toutefois, pour que le transfert de la rente puisse se faire, le crédirentier doit donner son accord. À vous de négocier avec le vendeur.
Vous l’aurez compris, contrairement à un achat immobilier classique, l’emprunt pour investir en viager n’est pas un impératif. Au contraire, plutôt que de prendre des risques trop élevés en matière de garanties auprès de la banque, il est souvent préférable de trouver une autre solution de financement. Sinon, il faut peut-être envisager un placement plus abordable.
