Quand le viager prend-il fin ? Que se passe-t-il à la fin du viager ? Avant de se lancer dans l’achat d’un viager, il est indispensable de connaître les réponses à ces questions. À travers ce guide, nous vous éclairons sur la fin d’un viager.
Comment fonctionne un viager ?
Calcul de la rente viagère
Revenons brièvement sur le fonctionnement d’un achat immobilier en viager. Il est préférable de le considérer comme un placement financier plutôt que comme un investissement immobilier classique. En effet, en achetant un bien en viager, vous devenez débirentier et vous devez payer une rente viagère au vendeur (crédirentier).
Cette rente viagère est calculée selon la valeur du bien au moment de sa vente, selon le bouquet payé à comptant par l’acheteur et selon les tables de mortalité de l’Insee. Elle intervient jusqu’au décès du crédirentier. Dès lors, le prix final de l’investissement viager dépend de la date de décès du vendeur.
Prenons l’exemple d’un bien évalué à 150000€ acheté en viager à une femme âgée de 78 ans. Dans ce cas de figure, l’espérance de vie définie par l’Insee est de 12,3 ans. L’acheteur finance en partie via un bouquet s’élevant à 20000€ payé lors de la signature de l’acte de vente. La rente viagère annuelle s’élève alors à (150000 – 20000) / 12,3 = 10569€.
Si la vendeuse décède avant 90 ans, l’acheteur aura payé le bien moins cher que la valeur prévue initialement. Au-delà, le bien lui coutera plus cher.
Les différents types de viagers
Le viager libre
En choisissant le viager libre, le vendeur accepte de transférer l’usage et l’usufruit du bien à l’acheteur. Autrement dit, l’acheteur possède la pleine propriété du bien. Il peut l’habiter, le louer ou le laisser inoccupé.
Cette option est rarement privilégiée par les vendeurs.
Le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation
Dans cette situation le vendeur conserve le droit d’utiliser le bien. Autrement dit, l’acheteur ne peut pas disposer du bien.
En revanche, ce type de viager n’accorde pas l’usufruit au vendeur. Dès lors, il ne peut pas percevoir de loyers. De plus, ce droit d’usage et d’habitation entraîne une décote de la valeur du bien et donc de la rente viagère.
Le viager occupé avec usufruit
Cette fois, en disposant du droit d’usufruit, le vendeur peut faire le choix de louer le logement et ainsi percevoir un loyer en plus de la rente viagère payée par l’acheteur.
Là aussi, la rente viagère profite d’une décote liée au droit d’occupation du vendeur. Et comme il profite également de l’usufruit, la décote est supérieure au cas précédent.
Qu’est-ce qui détermine la fin du viager ?
La fin du viager est définie par un seul évènement : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est vivant, l’acheteur doit continuer de payer la rente viagère et le bien ne lui appartient pas totalement, sauf dans le cas d’un viager libre.
Le décès du vendeur marque la fin du contrat viager et donc du paiement de la rente.
Que se passe-t-il à la fin du viager ?
La récupération du bien
Dans la plupart des cas, lorsque le vendeur décède, l’acheteur peut alors pleinement disposer du bien immobilier en question. Il lui appartient entièrement.
- S’il s’agissait d’un viager libre, hormis l’arrêt du versement de la rente viagère, la situation ne change pas pour l’acheteur qui disposait déjà de la pleine propriété du bien.
- S’il s’agit d’un viager avec droit d’usage et d’habitation, les héritiers du crédirentier décédé disposent d’une période de 3 mois pour libérer les lieux de toute occupation (occupants, meubles, affaires…).
- S’il s’agit d’un viager avec usufruit et qu’un locataire occupe le logement au moment du décès, le propriétaire doit respecter la fin du bail.
Cependant, le contrat viager peut inclure une conservation du droit d’usage et d’habitation ou du droit d’usufruit par un tiers, généralement le conjoint. Dès lors, l’acheteur devra attendre le décès de ce dernier pour récupérer la pleine propriété du bien.
Les autres démarches
L’acte d’achat ayant déjà été réalisé, la fin du viager n’entraine aucune autre démarche spécifique. La transmission du bien s’effectue automatiquement selon les modalités du contrat. Autrement dit, l’acquéreur n’a pas besoin d’effectuer une quelconque déclaration ou démarche administrative.
En cas de décès prématuré
Il existe un motif pouvant annuler le viager à l’issue du décès du crédirentier. Il survient lorsque le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente d’une maladie contractée avant la vente en viager.
Peut-on vendre le bien immédiatement après la fin du viager ?
Étant pleinement propriétaire du bien, l’acquéreur peut parfaitement le vendre immédiatement après le décès du crédirentier.
Plus globalement, l’acheteur n’a pas besoin d’attendre le décès du crédirentier pour vendre le bien. En effet, quel que soi le type de viager, le débirentier peut à tout moment décider de le revendre.
En revanche, le crédirentier doit continuer de percevoir la rente viagère et il conserve ses droits éventuels vis-à-vis du bien (usage, habitation, usufruit).
Le débirentier peut alors décider de transmettre le versement de la rente au nouvel acquéreur, à condition que le crédirentier donne son accord. On parle alors de vente avec transfert d’obligation de rente et substitution libératoire.
À noter que le débirentier peut également opter pour la vente avec transfert d’obligation à un tiers. Dans ce cas de figure, la rente viagère est versée par le tiers (généralement une compagnie d’assurance) en contrepartie d’un versement de capital du débirentier vers le tiers.
