Par l’intermédiaire d’une vente immobilière, un propriétaire transfère son bien immobilier vers un acquéreur en contrepartie d’un prix préalablement fixé. Encadrée par l’article 1583 du Code civil, la vente immobilière est dite « parfaite et formée dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix ». Bien entendu, les ventes immobilières bénéficient d’une fiscalité à part et parfaitement adaptée.
La plus-value immobilière
On appelle une plus-value immobilière, le gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. Concrètement, la plus-value est égale au prix de vente du bien moins son prix d’achat.
Comment se calcule une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond donc à la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix auquel vous l’avez acheté. Néanmoins, on note que ce calcul doit prendre en compte certains paramètres comme le montant des frais de notaire, les dépenses que vous avez réalisées pour des travaux de rénovation, des frais de raccordement d’eau ou d’électricité.
Dans le calcul du prix de vente, il conviendra d’ajouter le montant des charges payées par l’acquéreur, et d’ôter le montant des frais de notaire et des frais de diagnostics obligatoires.
Plus-value exonérée : dans quels cas ?
Il faut savoir que certaines plus-values sont exonérées d’impôt, parmi lesquelles on remarque :
- La cession d’une résidence principale,
- La première cession d’un bien autre qu’une résidence principale,
- La cession réalisée par des personnes âgées dites « de condition modeste »,
- Si la durée de détention du bien est supérieure à 30 ans,
- La cession d’un bien immobilier de non-résidents,
- Une cession inférieure à 15 000 €,
- Une cession au profit d’un organisme en charge du logement social, ou encore de particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux,
- Un droit de surélévation.
- Être dans une zone tendue
Plus-value imposée : dans quels cas ?
Les plus-values réalisées par des particuliers et des sociétés de personnes seront soumises à une plus-value imposée à l’occasion de la cession :
- D’immeubles (bâti ou non bâti),
- De droits réels immobiliers (comme l’usufruit ou la nue-propriété),
- Des parts de sociétés immobilières.
Après déduction d’abattements, les plus-values seront également soumises :
- À l’impôt sur le revenu (19 %),
- Aux différents prélèvements sociaux CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement social (4,5 %),
- À une taxe forfaitaire appliquée sur les cessions des terrains nus devenus constructibles.
Que faire en cas de moins-value ?
Si une cession immobilière dégage une moins-value, il faut savoir qu’elle ne sera pas imputable, ni sur les plus-values de la même nature ni sur le revenu global.
Fiscalité de la vente immobilière : les taxes annexes
Une taxe annexe s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles (mis à part les terrains à bâtir), lorsque la plus-value nette imposable (après la prise en compte d’abattements exceptionnels de 25 % et 30 %) est d’un montant supérieur à 50 000 €.
La taxe annexe est alors calculée sur le montant total de la plus-value imposable à l’IR d’après le barème en vigueur de l’administration fiscale.
Taxes plus-values immobilières élevées
Selon l’article 1609 nonies G du Code général des impôts, « les plus-values immobilières dont le montant excède 50 000 euros sont soumises à une taxe spéciale. Cette taxe est assise sur le montant de la plus-value qui excède la somme de 50 000 euros ».
Taxe sur les terrains devenus constructibles
Tout propriétaire qui vend un terrain non bâti rendu constructible après une modification du plan local d’urbanisme (PLU), devra payer une taxe sur la plus-value réalisée lors de la vente. La déclaration doit être effectuée par un notaire.
Bien ou vendeur hors de France : quelle fiscalité ?
Un résident français qui vend un bien situé à l’étranger est imposable aux mêmes impôts et taxes que si ce bien était situé en France, principalement en cas d’absence de convention fiscale entre la France et le pays où se situe le bien.
Bien immobilier à l’étranger pour un résident en France : Quelle fiscalité ?
Si un propriétaire a réalisé une plus-value hors de France, et si ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France et en application d’une convention fiscale internationale, il conviendra de remplir et de déposer dans le mois suivant cette cession, auprès du service des impôts, une déclaration N° 2048-IMM pour une cession d’immeuble, et une déclaration N° 2048-M pour une cession de parts de sociétés immobilières.
Bien immobilier français pour un résident à l’étranger
Lorsqu’un propriétaire résident à l’étranger possède un bien immobilier en France, ses impôts locaux (comme la taxe d’habitation, la contribution à l’audiovisuel public ou la taxe foncière) sont gérés par les impôts du lieu de situation du bien.
Vente en SCI : quelle fiscalité ?
L’associé d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut tout à fait vendre ses parts soit à un tiers, soit à un autre associé. La taxation de la plus-value dégagée à la suite de cette cession dépendra du régime fiscal choisi préalablement par cette même SCI, à savoir le régime de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les plus-values réalisées par le vendeur seront taxées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les plus-values réalisées par le vendeur seront alors taxées selon le régime des plus-values de cession des valeurs mobilières.
