La vente ou l’achat en viager implique un acte notarié. Cette étape officialise la vente immobilière d’un point de vue juridique. Dès lors, des frais de notaire sont appliqués. Quelle part représentent les frais de notaire en viager ? Existe-t-il des différences selon le type de viager ?
Les frais de notaire en viager, qui s’en charge ?
Que la vente soit réalisée en viager ou non, dans le cadre d’une transaction immobilière, les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur.
Ils font partie des coûts intégrés au prix de vente global. Toutefois, comme l’indique leur nom, les frais de notaire ne sont pas versés au vendeur, mais directement au notaire. Dès lors, ils ne peuvent pas être inclus dans les mensualités du crédit immobilier.
En effet, le règlement de ces frais a lieu au moment de la signature de la vente en viager. Cependant, lors de ce versement, il ne s’agit que d’une estimation des frais de notaires.
On parle alors de « provision ». Le montant réel est défini suite à la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière. Cela peut prendre plusieurs semaines. La provision étant souvent surestimée, le notaire reverse par la suite la différence à l’acheteur.
Quel est le montant des frais de notaire ?
Avant d’évoquer le montant des frais de notaire, il est utile de revenir sur leur composition.
Les frais de notaire se décomposent en trois éléments : la rémunération du notaire, les droits de mutation et les débours.
Les honoraires
La rémunération prend la forme d’honoraires. Le notaire ne peut pas appliquer le taux qu’il souhaite. Ce dernier étant encadré par la loi. Il dépend du prix de vente et évolue selon plusieurs fourchettes.
En 2022, le barème est le suivant.
- De 0€ à 6500€ : 3,87%
- De 6500€ à 17000€ : 1,596%
- De 17000€ à 60000€ : 1,064%
- Au-delà de 60000€ : 0,799%
Autrement dit, pour un bien acheté 150000€, les frais de notaires s’élèvent à 6500 x 0,0387 + 10500 x 0,01596 + 43000 x 0,01064 + 90000 x 0,00799 = 1595,75€
Les droits de mutation
Également appelés droit d’enregistrement, ils représentent les taxes appliquées sur le montant de la vente immobilière.
Nous y retrouvons :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) payés à la commune, au département et à l’État. Ils comprennent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les taxes complémentaires. Actuellement, le taux global DMTO s’élève à 5,81%.
- La TVA applicable qui s’élève à 20% de la rémunération du notaire.
- La contribution à la sécurité immobilière de 0,10%
Les débours
Il s’agit des frais annexes. Nous y retrouvons par exemple les frais payés par le notaire pour faire intervenir certains experts (syndic, cadastre…). Des frais administratifs sont également pris en compte.
Pour ces débours, aucun taux ne s’applique. En effet, les frais sont directement transférés à l’acheteur. Autrement dit, si le notaire justifie 600€ de débours, ce montant est ajouté aux frais de notaire.
Des frais de notaire qui varient de 2% à 8%
En moyenne, les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix d’achat. Cela concerne autant les biens anciens que les logements neufs vendus entre particuliers.
En revanche, en achetant un bien neuf auprès d’un professionnel, des frais de notaire réduits s’appliquent. Dans ce cas, ils sont composés uniquement des honoraires du notaire, des droits de mutation au taux réduit de 0,71% et de la contribution de sécurité immobilière. Dès lors, pour l’immobilier neuf au sens strict, les frais de notaire représentent entre 2 et 3% du prix d’achat.
Quel montant est pris en compte pour calculer les frais de notaire en viager ?
La particularité du viager réside dans le fait que le prix total payé par l’acquéreur (débirentier) une fois le vendeur (crédirentier) décédé est différent du prix d’achat défini lors de l’acte de vente. En effet, le débirentier paie une rente jusqu’au décès du crédirentier.
Cette rente est calculée sur la valeur du bien au moment de la vente en viager et sur une « estimation » du reste à vivre du vendeur. Elle est souvent complétée par un paiement au comptant appelé bouquet représentant en moyenne entre 20% et 30% de la valeur.
Si le vendeur décède avant l’estimation, l’acheteur aura acquis le bien à une valeur inférieure à celle prévue initialement. À l’inverse, si le vendeur décède après, l’acheteur aura payé le bien plus cher que prévu.
La valeur acquise
Dès lors, sur quelle valeur sont calculés les frais de notaire ? Une réévaluation est-elle mise en place au moment du décès du crédirentier ?
Non, aucune réévaluation n’est effectuée. Le paiement s’effectue lors de la signature, comme pour n’importe quelle autre transaction immobilière.
C’est la valeur acquise qui est prise en compte pour le calcul des frais de notaire en viager. Autrement dit, c’est la valeur négociée initialement qui détermine les frais de notaire. La date de décès du vendeur n’a donc aucun impact sur leur montant.
Viager occupé et viager libre
Il est important de distinguer le viager occupé du viager libre. Dans le premier cas, l’acquéreur ne peut pas occuper le logement. À l’inverse, avec le viager libre, l’acheteur peut décider d’occuper le logement, de le louer ou de le laisser vide.
Lors d’un viager occupé, le vendeur ne pouvant pas pleinement disposer du bien, il profite en contrepartie d’un prix d’achat décoté de la valeur d’occupation.
À l’inverse, pour le viager libre, le prix d’achat correspond à la valeur vénale du bien immobilier.
On comprend alors que les frais de notaire en viager ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’un viager occupé ou libre. Dans le cas d’un viager libre, ils sont calculés selon la valeur du bien au moment de son achat. Dans le cas d’un viager occupé, les frais de notaire sont calculés selon la valeur décotée. Ces frais sont donc moins élevés pour un viager occupé que pour un viager libre.
