Il existe plusieurs notions de droit en immobilier. En effet, nous pouvons y rencontrer différentes expressions et termes plus ou moins techniques qu’il en est facile de s’y perdre. Il y a par exemple la notion de jouissance d’un droit immobilier. L’on pourrait alors se poser la question : mais pourquoi la notion de jouissance ferait-elle un sujet de droit en particulier puisque le propriétaire est censé disposer naturellement de son bien ? Eh bien, c’est justement le sujet de notre article. Suivez les explications.
Qu’est-ce que la jouissance d’un immobilier ?
Selon les termes de l’article 544 du Code Civil, la jouissance du bien immobilier se définit comme le droit du propriétaire ou aux usufruitiers de disposer de manière absolue d’un bien immobilier. Cela peut concerner un terrain non bâti, une propriété ou un bâtiment. Cette faculté est toutefois encadrée par la loi et il ne saurait être fait des usages contraires aux dispositions des lois en vigueur du bien en question.
Le droit absolu de jouissance d’un bien immobilier est constitué de 3 composantes que nous allons développer une à une : l’usus, le fructus et l’abusus.
L’usus, le droit d’usage du bien immobilier
Le mot latin « usus » signifie le droit d’user de quelque chose. En immobilier, l’usus désigne le fait de pouvoir loger dans une maison ou une propriété ou de cultiver sur un terrain donné.
Le fructus, le droit d’en récolter les fruits
En termes immobiliers, le « fructus » exprime la capacité d’un individu à récolter les fruits d’un bien immobilier. Cela peut être par le biais d’un bail, d’une rente ou d’un loyer.
L’abusus, le droit de disposer de sa propriété
Celui qui détient l’abusus a la capacité de disposer du bien. Cela signifie qu’il est habilité à modifier ou à vendre et même à détruire sa propriété s’il le souhaite.
En résumé, la loi désigne comme étant la jouissance d’un bien immobilier, la capacité d’y habiter – qui est l’usus –, celle de le mettre en location et d’en récolter le loyer – qui est le fructus – et celle d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre – c’est l’abusus –.
Le démembrement de propriété
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’en droit immobilier, ces 3 composantes du droit de jouissance peuvent être partagés entre plusieurs personnes. C’est ce que l’on entend par démembrement de propriété.
Quelques définitions utiles
Dès lors, quelques notions et définitions sont utiles pour comprendre le concept. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usus et le fructus sont regroupés d’un côté pour former l’usufruit. L’abusus, de l’autre côté, constitue la nue-propriété.
L’usufruit
C’est un droit réel au même titre que le droit de propriété. Son titulaire, l’usufruitier, jouit des prérogatives d’un propriétaire dans son usage et la récolte de ses fruits. Il peut ainsi habiter dans la maison ou en faire l’usage qu’il souhaite tant que cela n’est pas contraire à la loi. Il peut également la mettre en location pour profiter des revenus qu’elle génère.
La nue-propriété
Elle est le principal élément du droit de propriété. Son titulaire, donc le nu-propriétaire, garde le droit de disposer du bien immobilier. Cela signifie qu’il peut, s’il le souhaite, apporter des modifications au bien, ou même le démolir. Il peut aussi vendre la propriété. Cependant, les murs lui appartenant, il n’est pas habilité à jouir ni de son usage, ni de ses fruits.
Dans quels cas recourir au démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété, c’est-à-dire, la division des droits de propriété peut être intéressante dans des cas particuliers.
Dans le cadre d’une donation familiale
Un propriétaire peut sereinement préparer sa succession en pratiquant un démembrement de propriété : il cède la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit tant qu’il est vivant. Cette opération présente de nombreux avantages.
D’une part, les droits de succession sont réduits puisqu’à la mort du parent, le transfert de l’usufruit au nu-propriétaire se fait sans aucun droit de mutation. De plus, la donation a déjà bénéficié d’un abattement sur la valeur de la nue-propriété.
D’autre part, le parent, qui peut déjà être à un âge avancé continue de jouir de l’usage de son bien et les héritiers ne craignent pas qu’il puisse encore modifier ou vendre la propriété.
En situation de vente en viager occupé
Cela signifie tout simplement que la vente de la maison a été conclue de façon à ce que le vendeur puisse garder l’usufruit du temps de son vivant. Il peut y habiter ou la mettre en location pour en percevoir les revenus. Les acheteurs récupèrent le plein droit de jouissance du bien à la mort du vendeur.
La convention de jouissance différée
Cette option est intéressante pour garder temporairement l’usufruit, le temps, par exemple de trouver un autre logement, ou si la vente a été conclue avant la réception de la nouvelle construction. Notez, cependant, que ceci doit impérativement se faire par convention signée pour protéger l’acquéreur. La convention doit comporter la date de libération, le montant de l’indemnité d’occupation, l’astreinte journalière en cas de retard et aussi des clauses pour la séquestre de tout ou partie du prix de vente et pour l’interdiction de transformation du bien.
La convention de jouissance anticipée
L’inverse est aussi possible si l’acheteur souhaite déménager avant la signature de l’acte de vente. Les termes de la convention de jouissance anticipée doivent être aussi clairs que ceux d’une jouissance différée.
Les droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus. Il devra cependant demander l’accord du nu-propriétaire pour les baux artisanaux et industriels, les baux commerciaux et les baux ruraux. Il peut aussi céder son usufruit, donc le vendre.
A part cela, il a l’obligation de faire un inventaire des biens mobilier et l’état des lieux du bien immobilier. Il peut veiller à la bonne conservation des biens par l’entretien et les réparations. Enfin, l’usufruitier est tenu de payer les taxes foncières pendant toute la période de jouissance du droit d’usufruit.
Les droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire a seulement le droit de disposer de la nue-propriété en la vendant, par exemple (sans l’usufruit). Il est chargé d’effectuer les grosses réparations touchant uniquement les gros-œuvres.
