La vente en viager est parfois taboue en France. Elle offre pourtant des avantages importants pour le vendeur, mais également pour l’acheteur. Il est néanmoins nécessaire d’en connaître toutes les subtilités et toutes les spécificités avant de s’y engager.
Viager occupé : définition
Avant même de parler de viager libre ou occupé, commençons par définir la vente viagère dans son ensemble. Il s’agit d’une transaction qui permet à un acheteur d’acquérir un bien en versant une rente régulière au vendeur, jusqu’à la mort de ce dernier. Les deux parties concluent alors un accord dans lequel apparaissent clairement les conditions de vente :
– Le montant du bouquet versé à la signature. Il s’agit d’une somme fixe qui ne peut être supérieure à 30% de la valeur du bien.
– Et la valeur des rentes viagères ainsi que leur régularité : elles peuvent être mensuelles, trimestrielles ou annuelles.
Cette transaction peut par ailleurs prendre deux formes : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier, le vendeur quitte les lieux à la signature. L’acheteur peut alors occuper ou louer le bien comme il le souhaite. Dans le cas du viager occupé, le plus classique et le plus répandu, le vendeur reste dans les lieux. Il peut occuper le logement jusqu’à sa mort.
Un viager peut être établi sur deux personnes. C’est souvent le cas lorsqu’un couple de personnes âgées vend son bien de cette manière. Le versement des rentes prend alors fin au décès du dernier survivant.
Les avantages du viager occupé pour le vendeur
Cette transaction immobilière est particulièrement intéressante pour le vendeur. En tant que senior ou couple de seniors, le ou les vendeurs peuvent ainsi finir leur vie dans leur logement tout en améliorant leurs ressources. La rente viagère leur permet en effet d’augmenter leurs revenus. Elle peut également être réévaluée pour maintenir le pouvoir d’achat du vendeur. De même, s’il libère le logement avec anticipation, il peut voir la rente être revalorisée.
Le vendeur évite également de payer un loyer, mais doit tout de même prendre en charge l’entretien du logement et les petites réparations courantes, ainsi que les charges (comme la taxe d’ordure ménagère et la taxe d’habitation par exemple). Il doit également financer son chauffage, sa consommation d’eau et celle d’électricité, comme n’importe quel locataire.
Le cadre fiscal est également très favorable puisque le bouquet est totalement exonéré d’impôt et que la rente bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans. Le vendeur est également protégé contre un arrêt de paiement des rentes. Dans un tel cas, il redevient alors propriétaire de son bien, grâce à une clause résolutoire.
Les avantages et inconvénients pour l’acheteur
Du côté de l’acquéreur, une part de risque accompagne toujours un achat en viager. Si le ou les vendeurs dépassent l’espérance de vie moyenne, alors le coût de l’achat peut dépasser la valeur du bien. Mais à l’inverse, il n’est pas rare de réaliser une bonne affaire financière si la personne décède avant l’estimation du notaire. Le prix du bien est alors très intéressant. Il s’agit donc essentiellement d’un placement épargne pour l’acheteur. Un capital minime est ici nécessaire et une décote conséquente est appliquée sur le prix du bien en échange de l’occupation par le vendeur (en fonction de son âge). Il est par ailleurs possible d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un prêt bancaire, dans le cadre de l’achat en viager.
Il est également intéressant d’acheter un bien en viager occupé puisque des réductions fiscales peuvent être appliquées et que les occupants prennent en charge une partie des dépenses liées au logement. L’acheteur doit néanmoins s’acquitter du paiement de la taxe foncière et financer les travaux de réparations importants, ainsi que les frais de syndic de copropriété et ceux liés à l’assurance de l’immeuble. Il peut revendre le bien à tout moment, s’il le souhaite.
Comment réaliser le calcul d’un viager ?
Le calcul de cette transaction tient compte de différents critères :
- Le prix du bien est le premier. La rentabilité est également prise en compte.
- De ce prix, découle ensuite le montant du bouquet payé à la signature par l’acquéreur. Cette somme ne peut dépasser 30% de la valeur du bien.
- L’âge et le sexe du vendeur sont également des critères essentiels. Le notaire estime en effet le temps restant à vivre pour définir la régularité, la durée et le montant des rentes viagères.
- Le loyer que paierait un locataire à la place du vendeur est également retranché du prix du bien.
- Le montant de la rente dépend directement du prix du logement auquel on soustrait la valeur du bouquet. Elle peut être réversible, évolutive ou réévaluée. Si une clause de réversibilité totale ou partielle est présente dans le contrat, le montant de la rente en tient compte.
Le bouquet doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. Bien qu’il puisse être fixé librement entre les deux parties, le bouquet doit refléter la réalité du marché. Dans le cas contraire, une action en nullité peut être intentée par le vendeur ou ses héritiers pour défaut de prix. Une requalification fiscale peut également intervenir. Sachez également qu’un faible bouquet implique ensuite le versement d’une rente viagère importante, et inversement.
L’impact de l’âge du vendeur sur le viager
Vous l’aurez compris, l’âge du vendeur est crucial dans une vente viagère. Plus il est âgé et plus la disparité d’espérance de vie est importante. Il est donc souvent plus avantageux d’acheter un bien à un jeune retraité, profitant ainsi d’une décote plus importante.
Si l’acheteur (aussi appelé débirentier) décède avant le vendeur (le crédirentier), le paiement des rentes est transféré à ses héritiers. Il est cependant possible de les protéger d’une telle situation en souscrivant à une assurance spécifique. Cette dernière prend alors le relai et couvre le montant de la rente.
