Lors de votre transaction immobilière avec l’aide d’une agence ou non, vous êtes dans l’obligation de fournir à votre acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT) qui contient plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires concernant le logement à vendre : diagnostic ERNMT, ERP, électrique etc.
Qu'est ce que le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ?
Le Dossier de Diagnostic Technique, ou DDT, est un rapport qui contient l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires concernant le logement que vous vendez. Il doit être remis à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente (en agence, devant le notaire ou sous seing privé), au plus tard. Ce dossier est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié par un organisme accrédité COFRAC.
Liste des diagnostics obligatoires pour la vente
On dénombre 10 diagnostics immobiliers obligatoires à fournir lors d’une vente. Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Selon l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur est contraint de fournir ces diagnostics, au risque d’être tenu responsable des conséquences de ce défaut d’information.
Le diagnostic Amiante
Description du diagnostic : Le diagnostic amiante mentionne la présence ou non de produits et matériaux contenant de l’amiante.
Qui est concerné ? : Il concerne tous les bâtiments (individuels et collectifs) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Durée de validité du diagnostic : Si l’absence d’amiante est confirmée, la durée de validité du diagnostic est illimitée. Par contre, si le logement contient de l’amiante, un contrôle doit être de nouveau effectué de façon périodique. Lors d’une vente, il doit être renouvelé s’il a été réalisé avant 2013, même en cas d’absence d’amiante.
Sanctions sans diagnostic : Sans diagnostic, si l’acquéreur découvre la présence d’amiante, il est en droit d’engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal pour vice caché.
Obligatoire au sein du DDT, le diagnostic amiante est réalisé par un diagnostiqueur professionnel sur l’ensemble des revêtements intérieurs et extérieurs de l’habitation. L’usage de l’amiante est interdit depuis janvier 1997 car dangereux pour la santé, d’où l’importance de ce diagnostic.
Le diagnostic Assainissement Non Collectif
Description du diagnostic : Le diagnostic assainissement non collectif consiste à vérifier le fonctionnement et l’entretien de l’installation individuelle.
Qui est concerné ? : Il concerne tous les immeubles et maisons non raccordés au réseau d’assainissement public.
Durée de validité du diagnostic : 3 ans.
Sanctions sans diagnostic : le vendeur est tenu responsable des vices cachés. L’acquéreur devra mettre l’installation en conformité dans un délai d’un an après la signature de l’acte authentique.
5 millions de logements disposent encore d’un système d’assainissement non collectif, source de pollution lorsqu’ils sont défectueux ou mal entretenus. C’est pour cette raison qu’un diagnostic assainissement a été mis en place, dans le but d’améliorer l’état des installations. En effet, si le diagnostic met à jour des défauts, la mise en conformité doit être faite sous un an par le vendeur ou l’acheteur.
Le diagnostic Plomb
Description du diagnostic : le diagnostic plomb mesure la concentration en plomb des revêtements du logement et son état de conservation, pour constater le risque d’exposition au plomb.
Qui est concerné ? : Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Durée de validité du diagnostic : la durée est illimitée si le diagnostic ne constate pas de présence de plomb, sinon il n’est valable qu’un an.
Sanctions sans diagnostic : le vendeur sera tenu responsable des vices cachés.
Le diagnostic Plomb, ou CREP, donne des informations sur la présence de plomb dans un logement, mais ne concerne que les logements construits avant 1949. Ce diagnostic sert aussi à repérer les risques de dégradation du logement ou de saturnisme infantile, causé par le plomb. Des travaux doivent être réalisés si le CREP démontre une présence supérieure à 1mg/cm².
Le diagnostic Electricité
Description du diagnostic : le diagnostic électricité évalue l’état de l’installation intérieure électrique pour mesurer les risques pouvant mettre en danger les habitants et leurs biens.
Qui est concerné ? : il concerne tous les logements dont l’installation a été réalisée il y a plus de 15 ans.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic est valide pendant 3 ans maximum.
Sanctions sans diagnostic : le vendeur sera tenu responsable des vices cachés si l’installation électrique est défectueuse.
Pour évaluer les risques liés à l’installation électrique du logement mis en vente, le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic électricité par un professionnel certifié. Il est possible de remplacer ce diagnostic par une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (CONSUEL) si elle a été réalisée il y a moins de 3 ans, comme le diagnostic.
Le diagnostic ERP
Description du diagnostic : le diagnostic ERP concerne l’état des risques et pollutions auxquels le logement est exposé.
Qui est concerné ? : il concerne tous les biens situés dans un secteur à risque, la liste des communes concernées est fixée par arrêté préfectoral.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic doit être réalisé moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
Sanctions sans diagnostic : en cas d’absence du diagnostic ERP, l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.
Le diagnostic ERP est rempli selon un formulaire réglementaire par le propriétaire, en s’appuyant sur l’arrêté préfectoral de la commune du logement en vente. Il n’est pas obligatoire dans toutes les villes : seules celles qui présentent un risque sont concernées.
Le diagnostic Gaz
Description du diagnostic : le diagnostic Gaz donne un aperçu de la sécurité des installations intérieures de gaz du logement.
Qui est concerné ? : il concerne tous les biens (y compris les dépendances) dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic est valide 3 ans.
Sanctions sans diagnostic : le vendeur sera tenu responsable des vices cachés si l’installation est défectueuse.
Le diagnostic gaz évalue les risques liés à l’état de l’installation intérieure de gaz, qui pourraient mettre en danger les habitants et leurs biens. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié, selon une méthodologie réglementée. Un certificat de conformité réalisé il y a moins de 3 ans peut remplacer ce diagnostic, s’il provient d’un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie : Qualigaz, Copraudit ou Dekra.
Le diagnostic Termites
Description du diagnostic : le diagnostic termites informe de la présence ou non d’insectes xylophages, notamment des termites, dans le logement.
Qui est concerné ? : il concerne tous les logements bâtis dans des zones déclarées par un arrêté préfectoral.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic est valable 6 mois maximum et doit être refait en cas de nouvel arrêté municipal.
Sanctions sans diagnostic : en cas de présence de termites, le vendeur sera tenu responsable des vices cachés. Le fait de ne pas fournir ce diagnostic peut être puni d’une contravention de 1 500 €.
Le diagnostic termites informe l’acquéreur de la présence de termites dans le logement en vente. En effet, les insectes xylophages dégradent le bois et ses dérivés et peuvent générer des dégâts, voire l’effondrement de la construction.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Description du diagnostic : le DPE est un diagnostic qui estime la consommation énergétique d’un logement, et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Qui est concerné ? : il concerne tous les logements bâtis, sauf ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic est valable 10 ans, mais doit être refait après des travaux importants.
Sanctions sans diagnostic : la responsabilité du vendeur est engagé en cas d’absence de DPE ou de contenu mensonger. La DGCCRF peut infliger une amende de 300 000 € au vendeur et une peine de 2 ans de prison.
Le DPE est essentiel lors d’une vente de logement et la classe énergétique du bien doit même être indiqué dans l’annonce de vente. Ainsi, l’acquéreur potentiel est directement informé de la consommation énergétique du logement.
Le diagnostic Mérule
Description du diagnostic : le diagnostic Mérule informe sur la présence d’un risque de mérule (champignon).
Qui est concerné ? : il concerne tous les logements bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux.
Durée de validité du diagnostic : le diagnostic n’a pas de durée fixée.
Sanctions sans diagnostic : le vendeur est tenu responsable des vices cachés en cas de présence de mérule.
La mérule est un champignon qui détruit le bois et peut endommager la structure de la construction. Les biens deviennent inhabitables, d’où l’importance de ce diagnostic mérule dans les zones à risque.
Le diagnostic Loi Carrez
Description du diagnostic : le diagnostic loi Carrez atteste de la surface habitable du logement.
Qui est concerné ? : il concerne tous les lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial.
Durée de validité du diagnostic : la durée de validité est permanente.
Sanctions sans diagnostic : en cas d’absence, la vente est nulle. S’il y a une erreur de surface de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution du prix.
Le diagnostic Loi Carrez est obligatoire pour les biens en copropriété, pour attester de la surface privative d’un bien.
Les diagnostics facultatifs pour faire la différence et/ou obligatoires pour certains
Si ces diagnostics immobiliers sont facultatifs (sauf dans certaines zones), il peut être intéressant de les faire réaliser pour valoriser votre bien et vous démarquer pour bien préparer votre vente immobilière.
Le diagnostic Radon
Le diagnostic Radon est obligatoire dans les établissements recevant du public lorsque la durée de séjour est significative (hôpitaux, écoles, internats, prisons…), s’ils sont implantés dans un département où le risque de radon est avéré. Les obligations de diagnostic radon sont imposées par l’arrêté du 22 juillet 2004.
Le diagnostic piscine
Description du diagnostic : le diagnostic piscine évalue le système de sécurité de la piscine du bien.
Qui est concerné ? : il concerne tous les biens comportant des piscines enterrées ou semi-enterrées.
Durée de validité du diagnostic : la durée de validité est illimitée.
Sanctions sans diagnostic : si les dispositions de sécurité ne sont pas respectées, le propriétaire de la piscine peut recevoir une amende de 45 000 €.
Bien que le diagnostic piscine ne soit pas obligatoire pour toutes les piscines, il est conseillé si vous souhaitez vendre votre maison à une famille avec enfants.
Le diagnostic incendie
Description du diagnostic : le diagnostic incendie détermine les risques d’incendie et les mesures de protection à prendre.
Qui est concerné ? : il concerne tous les établissements accueillant du public, et recommandé pour les logements anciens.
Durée de validité du diagnostic : la durée de validité n’est pas fixée.
Sanctions sans diagnostic : si les dispositions de sécurité ne sont pas respectées, l’ERP s’expose à une amende allant jusqu’à 45 000 € et une peine d’emprisonnement.
25% des incendies sont dus au dysfonctionnement des installations électriques : même facultatif, le diagnostic incendie peut être intéressant à réaliser lors d’une vente.
Le diagnostic internet
Si le diagnostic internet n’est pas obligatoire, la présence d’une bonne connexion internet est un critère de plus en plus important pour les acquéreurs. On trouve 2 diagnostics : le diagnostic de performance internet, qui concerne seulement internet et est gratuit, et le diagnostic de performance numérique qui concerne internet et les mobiles.
Le diagnostic de l’étude des sols
Le diagnostic de l’étude des sols est obligatoire depuis 2018 lors de la vente d’un terrain à bâtir ou pour les contrats de construction de maisons individuelles, dans une zone à risque de mouvement de terrain différentiel (exposition moyenne ou forte). Le diagnostic identifie les risques géotechniques d’un terrain et vérifie les fondations et la qualité des sols. La durée de validité de l’étude est de 30 ans.
Le diagnostic sur les nuisances sonores aériennes
Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic sur les nuisances sonores aériennes est obligatoire. Ce diagnostic informe l’acheteur de la situation géographique du logement par rapport aux aérodromes et de l’exposition au bruit. Il concerne les biens et terrains à bâtir près des aérodromes.
Durée de validité des diagnostics immobiliers
| Diagnostic immobilier obligatoire | Durée de validité |
| Amiante | Illimitée |
| Assainissement non collectif | 3 ans |
| Plomb | Illimitée | 1 an si présence |
| Électricité | 3 ans |
| ERP | Moins de 6 mois avant la promesse de vente |
| Gaz | 3 ans |
| Termites | 6 mois |
| DPE | 10 ans |
| Mérule | Pas de durée fixée |
| Loi Carrez | Illimitée |
Prix & Coût des diagnostics immobiliers
Le coût des diagnostics immobiliers n’est pas réglementé : les prix varient d’un professionnel à l’autre et selon le type de bien. En général, il faut compter 1 000 € pour un DDT complet. Renseignez-vous sur le site de la COFRAC pour connaître les diagnostiqueurs immobiliers près de chez vous. Le diagnostic assainissement est réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et coûte une centaine d’euros.
Pour aller plus loin :
Vos questions sur les diagnostics obligatoires
🏛️ Peut-on signer un compromis sans les diagnostics obligatoires ?
Le DDT doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente : c’est une annexe obligatoire. Si le propriétaire ne les fournit pas, il s’expose à des poursuites judiciaires.
👨🔧 Qui doit payer les frais de diagnostic lors d'une vente ?
C’est le vendeur qui doit payer les frais de diagnostics obligatoires, mais si l’acquéreur vous demande des diagnostics facultatifs, vous pouvez lui demander de les payer.
📆 Quand faire les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés avant la signature du compromis de vente.
