Les obligations du vendeur immobilier ➜ La liste complète !

Lorsqu’il vend son bien immobilier, le propriétaire-vendeur est tenu de respecter un certain nombre de devoirs en faveur de l’acquéreur. Basé sur le Code civil Français, notre article vous informe sur toutes les obligations du vendeur immobilier.

Obligation du vendeur : Que dit le code civil ?

En France, le Code civil informe des obligations du vendeur, notamment :

l’obligation d’information : le vendeur doit communiquer à l’acquéreur toutes les informations concernant le bien vendu.
l’obligation de livraison : le vendeur est tenu de livrer le bien vendu, en remettant les clés ou les titres de propriété à l’acquéreur.
l’obligation de conformité : le bien vendu doit être conforme au contrat, délivré dans l’état où il était au moment de la vente.
l’obligation de garantie : le vendeur doit délivrer à l’acquéreur des diagnostics techniques, lui garantir la “possession paisible de la chose vendue” et éviter les vices cachés.

Obligation d'information du vendeur

L’obligation d’information consiste à communiquer toutes les informations nécessaires concernant le bien à l’acheteur, et sur la situation de l’immeuble dans le cas d’une vente d’appartement ou d’un immeuble entier.

Cette obligation d’information s’applique autant pour un vendeur particulier que pour un vendeur professionnel. Elle est même plus exigeante pour un intermédiaire professionnel : il est tenu de délivrer honnêtement toutes les informations en sa possession, et d’effectuer lui-même des recherches sur le bien immobilier.

Obligation de délivrance du vendeur d'un bien

Définition de l’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance engage le vendeur à donner la pleine possession du bien immobilier à l’acheteur, conforme à son état au moment de la signature de l’acte de vente. L’obligation de délivrance est remplie dès lors que le vendeur a remis les clés ou les titres de propriété à l’acquéreur.

Livraison & conformité

L’obligation de délivrance inclut la livraison et la conformité du bien immobilier.

Le propriétaire-vendeur doit ainsi livrer le bien en permettant à l’acheteur de s’installer dans le logement ou d’en percevoir le loyer. La livraison concerne le bien et ses titres de propriété, certificats, diagnostics, etc. En cas de non-respect du délai de livraison du bien vendu, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou sa mise en possession.

Concernant la conformité, le bien doit être délivré en l’état où il se trouvait au moment de la vente, et être conforme aux spécifications du contrat. Jusqu’à la remise des clés ou des titres de propriété, le vendeur est donc tenu de conserver le bien vendu dans son état initial.

Les sanctions si l’obligation de délivrance n’est pas respectée

Dans le cas où l’obligation de délivrance n’est pas respectée par le propriétaire-vendeur, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou son exécution forcée au tribunal. Ainsi, ce dernier peut prononcer l’annulation de la vente et le vendeur doit restituer le prix à l’acheteur, ou ordonner la remise des clés avec une astreinte à payer. Des dommages et intérêts peuvent également être demandés par l’acquéreur.

Il existe cependant 2 cas où l’obligation de délivrance peut ne pas être respectée :

l’absence de paiement en totalité : le vendeur peut repousser la livraison du bien si l’acheteur est en difficulté financière voire en cessation de paiement ;
le cas de force majeure : un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction qui suspend ou annule l’obligation de délivrance, selon l’appréciation par le tribunal.

Cas de jurisprudence (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 13 septembre 2019, RG n° 18/00541) :

« La SCI Mariau Jarcy, acquéreur, intente une action en justice sur un défaut de conformité du réseau d’évacuation des eaux usées de la maison vendue. Mme X, vendeuse, avait affirmé dans l’acte de vente que le réseau d’évacuation était conforme selon le diagnostic réalisé par la société CS conseil. L’action de la SCI fondée sur la non-conformité de l’installation relève en fait de l’obligation de délivrance à laquelle est tenue Mme X, qui ne peut donc se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. Aucun élément n’établit que la SCI Mariau Jarcy a eu connaissance du défaut de l’installation avant le rapport réalisé le 4 janvier 2013 par le Syage : l’action engagée le 23 novembre 2015 n’est alors pas prescrite. Le rapport du Syage indique que le dysfonctionnement de l’installation provient d’un obstacle à l’écoulement des eaux usées. Mme X est donc condamnée à payer à l’acquéreur la somme de 910,25€, soit le coût d’installation d’un clapet anti-retour et d’un regard sur le réseau d’assainissement, ainsi que 500€ d’indemnisation du préjudice de jouissance causé par les mauvaises odeurs de l’installation. »

Obligation de garantie du vendeur

Lors de la vente, le propriétaire doit garantir à l’acheteur la “possession paisible de la chose vendue” et l’absence de vices cachés.

Concernant la possession paisible de la chose vendue, le vendeur ne doit entreprendre aucune action pouvant limiter le droit de propriété de l’acquéreur (par exemple, construire un mur sur le terrain voisin, diminuant l’ensoleillement de la propriété). De même, si un tiers revendique une partie de la surface d’un immeuble, la responsabilité engagée est celle du vendeur. Celle-ci ne peut être mise en cause qu’à 2 conditions : l’acheteur devait ignorer le risque de litige au moment de la vente et le trouble doit être causé par une faute du vendeur.

La garantie contre les vices cachés protège l’acquéreur en cas de découverte d’un défaut rendant le bien immobilier impropre à son usage normal. Elle fonctionne dans un délai de 6 à 12 mois après la vente, seulement si le défaut existait avant l’achat.

Obligation du vendeur : le cas des diagnostics

A la signature de l’acte de vente, le vendeur est contraint de fournir à l’acquéreur un dossier de 10 diagnostics techniques :

état de l’installation électrique
état de l’installation intérieure de gaz
performance énergétique de la construction
état de l’installation d’assainissement non collectif
risque d’exposition au plomb
absence ou présence d’amiante
présence de termites
risques technologiques et naturels
la surface loi carrez de l’habitation
L’information sur les mérules

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Vos questions fréquentes sur les obligations du vendeur

Quelles sont les obligations d'un vendeur particulier ?

Les obligations d’un vendeur particulier sont à peu près les mêmes qu’un vendeur professionnel : obligation d’information, obligation de délivrance, obligation de garantie, obligation de remise des diagnostics techniques… mais en tant que particulier, vous ne devez aucune garantie des vices cachés.

Quelles sont les obligations d'un vendeur professionnel ?

Les obligations d’un vendeur professionnel sont toutes celles indiquées dans l’article : obligation d’information, obligation de livraison, obligation de conformité, obligation de garanties (possession paisible du vendeur et absence de vices cachés) et remise des diagnostics techniques.

Quelle est l'obligation du vendeur s'il y a une cuve à fioul ?

Si le logement est muni d’une cuve à fioul, le vendeur est dans l’obligation d’informer l’acquéreur sur ce dispositif : emplacement de la cuve, type de cuve, année d’installation, etc. Si un contrat de fourniture est souscrit à un prestataire de service, l’acquéreur devra également être prévenu. Dans le cas où le contrat est au nom du propriétaire-vendeur, il convient de vérifier que le contrat est bien transmissible à l’acquéreur, et ce dernier pourra le poursuivre ou le résilier.

Que doit dire le vendeur concernant l'assainissement ?

Les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire l’objet d’un diagnostic assainissement, pour protéger l’acheteur et le vendeur, et améliorer l’état des installations. Si nécessaire, l’acheteur est dans l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la vente.

Références