Plus-value et résidence principale : l’exonération d’impôts

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de réaliser un bénéfice entre le prix d’achat et le prix de vente. C’est ce qu’on appelle plus communément une plus value.

Mais alors, comment cela se passe dans le cadre d’une vente de votre résidence principale ? Qu’est-ce qui définit la résidence principale ? À partir de quel moment on parle de plus value ? Découvrons tout cela dans cet article !

Est considéré comme résidence principale un logement habité par le vendeur la majeure partie de l’année. Officiellement, l’administration fiscale n’impose pas de durée légale d’occupation pour désigner un bien comme résidence principale.

La résidence principale doit être un bien immobilier comme une maison, un appartement, un bureau, un bateau…etc

Pour prouver qu’une habitation est une résidence principale, il peut être nécessaire de fournir plusieurs justificatifs, notamment :

• Des factures attestant de l’usage quotidien du bien : eau, électricité, gaz…
• Des documents sur le logement : avis de taxe d’habitation, contrat d’assurance, bulletins bancaires, etc.
• Des attestations avec signature du notaire ou du maire de la commune par exemple.

En cas de doute, un juge peut effectuer une vérification en inspectant plusieurs éléments, comme la consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage. Si ces critères ne correspondent pas à ce qui est considéré comme une résidence principale, cette désignation peut être revue.

Cela peut arriver dans le cas d’une consommation d’énergie plus basse qu’une utilisation normale par exemple. Dans ce cas, si le bien est mis en vente, l’exonération sur la plus-value initialement prévue pourra être annulée.

Est considéré comme plus-value tout gain réalisé entre l’achat d’un bien et sa revente. Pour connaître cette valeur, il suffit de soustraire le prix d’achat au prix de vente.

Concernant le calcul d’une plus-value sur une résidence principale, il s’effectue en deux étapes :

• calcul de la plus-value brute
• calcul en prenant en compte les différents abattements.

La plus-value brute représente la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé d’un bien immobilier.

Le prix de vente corrigé correspond au montant inscrit dans l’acte authentique de vente, auquel sont ajoutées les charges et les indemnités payées par l’acheteur.

Ce prix de vente peut-être :

• Majoré des charges et des indemnités payées par l’acquéreur et prévues dans l’acte notarié ;
• Minoré des frais supportés au moment de la cession, notamment ceux liés aux diagnostics ;
• Minoré du montant de la taxe acquittée.

Il faut savoir que toutes les majorations et minorations doivent être justifiées par des factures.

Le prix d’achat corrigé est le montant payé par le vendeur pour acquérir le bien et qui figure sur l’acte définitif de vente. Il peut-être :

• Majoré des frais d’acquisition, notamment les droits d’enregistrement ou TVA, les travaux réalisés, les frais de notaire s’ils s’élèvent à plus de 7,5 % du prix de vente, etc.
• Majoré des charges et des indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat.
• Majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux comme la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration. Dans le cas où il ne peut pas présenter des factures, le vendeur doit majorer le prix d’achat à un taux forfaitaire de 15 %. Ceci seulement s’il en est le propriétaire depuis plus de 5 ans.
• Majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et de distributions supportées.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention du bien à vendre. Pour savoir le montant, il suffit d’appliquer à la plus-value brute des abattements par année de détention.

La mise en vente d’une résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière. Toutefois, il faut que le vendeur occupe la résidence principale jusqu’au jour de sa mise en vente.

À noter également que cette exonération est totale et concerne aussi bien la résidence principale que ses dépendances immédiates. Il peut s’agir :

• d’une cave,
• d’un garage,
• de places de parkings

Les dépendances peuvent être situées jusqu’à un kilomètre de la résidence principale.

L’exonération est valable sans condition, peu importe le nombre d’années de détention ou le montant de la plus-value réalisée.

Cependant, il existe des cas particuliers d’exonération de plus-value sur résidence principale :

Dans l’éventualité où le vendeur déménage avant de procéder à la mise en vente du bien, celui-ci ne constitue plus sa résidence principale. Il risque alors de perdre l’exonération de la plus-value. Toutefois, l’administration fiscale permet au vendeur de bénéficier de l’exonération jusqu’à un an après son départ.

Ce cas particulier désigne un achat sur plan ou une construction de maison destinée à la résidence principale et qui finalement est vendue non terminée.

Dans ce cas, n’étant pas (encore) un logement principal, le vendeur pourra bénéficier de l’exonération dans certaines conditions. Il faut qu’il arrive à justifier que le bien devait être sa résidence principale et qu’il n’habitait pas dans une autre résidence à temps plein.

Pour bénéficier de l’exonération, le vendeur doit répondre à l’un des critères suivants :

• être en instance de divorce ;
• avoir un Pacs rompu entre deux concubins qui se séparent ;
• ayant subi une mutation professionnelle ;
• avoir un des conjoints décédé ou invalide ;

En fonction du motif de vente, le propriétaire doit être en mesure de fournir certains justificatifs. Il doit prouver :

• Prouver la situation de concubinage dans le cas d’une séparation
• Fournir la conclusion du Pacs dans le cadre d’un Pacs
• Prouver le concubinage à l’aide d’un certificat de vie commune
• Fournir un justificatif venant de l’entreprise en cas de mutation du conjoint(e)
• Justifier que l’invalidité intervient dans la deuxième ou la troisième catégorie prévue dans l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Si votre résidence principale est une péniche, vous pourriez être soumis à des règles fiscales différentes en ce qui concerne la plus-value immobilière. Étant donné que la péniche est considérée comme un bien meublé, elle ne serait normalement pas admissible à l’exonération fiscale qui s’applique aux plus-values immobilières.

Cependant, dans certaines situations, le centre des impôts pourrait accorder cette exonération si trois conditions sont remplies : la péniche ne doit pas être destinée à la navigation, elle doit être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties et le propriétaire doit l’utiliser comme habitation principale à un point d’ancrage fixe lors de la vente du bien.