Plus-value sur la vente d’un bien immobilier

Lors de la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, il est possible de réaliser une plus-value immobilière. C’est la différence entre le prix d’acquisition d’un bien et le prix de sa vente, dans le cas où la valeur du bien a augmenté. Paradissimmo vous explique tout ce que vous devez savoir sur la plus-value immobilière.

La plus-value immobilière, c’est le gain obtenu entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente. En vendant votre bien plus cher que ce que vous l’avez initialement payé, vous réalisez une plus-value, soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (sauf abattements et exonérations). 

Plus-value immobilière et résidence principale

La vente d’une résidence principale fait partie des cas d’exonération d’impôt au titre des plus-values, selon le Code général des impôts. Le bien doit être la résidence habituelle et effective du propriétaire-vendeur au jour de la cession. L’exonération s’applique également aux dépendances de la résidence principale si elles sont cédées au même moment. 

Plus-value immobilière et résidence secondaire

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire n’est pas exonérée d’impôts. La plus-value réalisée sur votre résidence secondaire est imposable sur le revenu au taux de 19% et de 17,2% sur les prélèvements sociaux. 

Il existe cependant un cas d’exonération d’impôt pour la vente d’une résidence secondaire. Il faut réunir 3 conditions : ce doit être la première vente depuis le 1er février 2012 ; le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et le vendeur est tenu d’utiliser le prix de la vente pour acheter sa résidence principale dans un délai de 2 ans.

Taux d’imposition de la plus-value

Le taux d’imposition global de la plus-value, en 2019, est de 36,2% : 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. L’impôt est calculé sur la différence entre le prix de cession et le prix d’achat, ce dernier pouvant être majoré des frais d’acquisition (montant réel ou forfaitaire, à 7,5% du prix d’achat) et des dépenses de travaux pour leur coût réel s’ils ont été réalisés par une entreprise. 

Les abattements fiscaux sur la plus-value

Selon la durée de détention de votre bien, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal sur la plus-value pour l’impôt sur le revenu (au bout de 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (au bout de 30 ans) : 

Un abattement exceptionnel de 70% s’applique également en zones tendues, pour les zones A et A bis dans le cas où l’acquéreur s’engage à construire un ou plusieurs bâtiments d’habitations collectives. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. 

La méthode de calcul de la plus-value immobilière brute est très simple : 

Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition

Le prix de cession est le prix de vente majoré des charges payés par l’acheteur et minoré des frais supportés et du montant de la TVA acquittée (les 2 doivent être justifiés). Le prix d’acquisition est le prix d’achat du bien majoré des charges acquittées au propriétaire lors de l’achat, des frais d’acquisition, des dépenses de travaux et des frais de voirie. 

Si vous ne possédez plus les justificatifs et factures, vous pouvez appliquer une majoration forfaitaire égale à 7,5% du prix d’achat pour les frais d’acquisition, et une majoration égale à 15% du prix d’achat pour les travaux si vous en êtes propriétaire depuis plus de 5 ans. 

La méthode de calcul de la plus-value nette est celle-ci : 

Plus-value nette = Plus-value brute – Abattement pour durée de détention

Il vous faudra calculer 2 plus-values nettes : celle de l’impôt sur le revenu (19%) et celle des prélèvements sociaux (17,2%). 

Par exemple :

• Depuis janvier 2010, vous détenez un bien dont la valeur est de 300 000€. En avril 2020, vous le vendez 400 000€. 
• Pour connaître votre prix d’acquisition, vous ajoutez 22 500€ (7,5% de frais d’acquisition) et 45 000€ (15% de travaux), ce qui donne 367 500€ d’acquisition. Faites 400 000€ – 367 500€ et vous obtenez une plus-value brute de 32 500€.
• Pour connaître la plus-value nette, il faut déduire l’abattement de la durée de détention. Avec 10 ans de détention, on compte 30% d’abattement au titre de l’impôt sur le revenu : la plus-value nette est donc de 22 750€ (32 500€ – 30%). Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25%, ce qui donne 29 818€ de plus-value nette.

Il existe 3 principaux types d’exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières : 

• les exonérations liées à la nature du bien : vente de la résidence principale ; bien détenu depuis plus de 30 ans ; vente d’une résidence secondaire si le prix de la vente est utilisé pour acheter une résidence principale ; vente d’un droit de surélévation ; bien dont le prix ne dépasse pas 15 000€ ; ou bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement. 
• les exonérations liées à l’acheteur : bien vendu à un organisme de logement social (jusqu’au 31 décembre 2022) ; bien vendu à un opérateur privé engagé dans la réalisation de logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022) ; bien exproprié sous condition de réutilisation de l’indemnité par l’acquisition, la construction ou l’agrandissement d’un immeuble ; ou bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement. 
• les exonérations liées au vendeur : personne non résidente en France ; personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion avec un revenu fiscal de référence ne dépassant pas 10 815€ ; ou personne résidant dans un établissement social ou médico-social avec un revenu fiscal de référence ne dépassant pas 25 432€. 

Plus-value en cas de succession

Dans le cadre d’une succession, si vous vendez le bien immobilier reçu en héritage à un prix supérieur à la valeur définie (ou valeur vénale), vous réalisez une plus-value soumise à une taxation de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. 

Cependant, si c’est le cas, vous risquez quelques déboires avec l’administration fiscale, car vous aviez défini une valeur vénale différente dans la déclaration de succession. Si elle prouve que vous avez sous-évalué la valeur du bien, vous devrez payer des droits de succession supplémentaires. 

Plus-value en cas de donation

Dans le cadre d’une donation, pour revendre le bien immobilier reçu, vous ne pouvez pas vous baser sur un prix d’achat mais sur la valeur vénale du bien à la date de la donation. C’est donc cette valeur qui sera prise en compte dans le calcul de la plus-value. 

Plus-value et terrain constructible

Depuis la loi de finances de 2018, un abattement fiscal exceptionnel de 70% voire 85% a été créé sur la plus-value réalisée sur la vente de terrains constructibles. Les conditions à remplir pour en bénéficier : le terrain doit être situé en zone tendue (A et A bis) et l’acquéreur doit s’engager à construire des logements sur ce terrain dans un délai de 4 ans. 

Les actions effectuées par le notaire

C’est au notaire que revient la tâche de calculer la plus-value taxable et le montant de l’impôt à payer. Il s’occupe également des démarches auprès de l’administration fiscale, du certificat d’expertise immobilière s’il faut définir une valeur du bien (en cas de donation ou de succession), de la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. 

La déclaration de revenus (2042 / 2044 / 2047 ou 2074)

Sur votre déclaration de revenus, vous devez indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur le formulaire n°2042 ou 2042 C. 

Pour la déclaration des revenus fonciers, vous devez remplir le formulaire 2044 ; pour la déclaration des plus-values mobilières, c’est le formulaire 2074 et pour les revenus encaissés à l’étranger, il s’agit du formulaire 2047.

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