Comment est calculée la plus-value lors d’une vente en viager ? Quel montant est pris en compte ? Quelle fiscalité s’applique sur la plus-value en viager ? Ce guide vous aide à trouver les réponses à ces différentes questions.
Qu’est-ce que la plus-value viagère ?
Nous savons que la plus-value d’un bien immobilier représente la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Ainsi, admettons que vous achetiez un bien 120000€ et que vous le revendez 10 ans plus tard à 160000€. Dès lors, vous réalisez une plus-value de 40000€.
Cependant, qu’en est-il lors d’une vente en viager ? En effet, la particularité du viager réside dans le fait que l’acheteur (débirentier) paie une rente au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. Autrement dit, la valeur du bien dépend de l’âge auquel décède le crédirentier.
Se posent alors deux questions. Lorsque le crédirentier vend son bien en viager, quel montant est retenu pour déterminer la valeur de la plus-value ? De même, si le débirentier vend le bien avant le décès du crédirentier, quelle valeur est retenue ?
Dans tous les cas, pour réaliser la meilleure plus-value, il faut d’abord faire estimer son bien. Le site Paradissimmo vous accompagne dans cette étape.
Comment est calculée la plus-value sur un viager ?
Vente après le décès du crédirentier
Dans le cas où le débirentier vend le bien après le décès du crédirentier, la situation est plus simple. Le prix d’achat retenu correspond au bouquet (somme versée au comptant lors de l’achat en viager) complété du cumul de la rente viagère payée jusqu’au décès du crédirentier.
Prenons l’exemple d’un bouquet initial de 40000€ et d’une rente viagère annuelle de 20000€. Le crédirentier ayant vécu 6 ans après la vente en viager de son bien, la somme de la rente s’élève à 120000€. Dès lors, le prix d’achat du bien correspond à 160000€. Si le débirentier revend le bien 180000€, il réalise une plus-value sur viager de 20000€.
Plus-value réalisée par le crédirentier
Lorsque le crédirentier vend son bien en viager, il perçoit une part versée à comptant (bouquet) par l’acquéreur et une rente à vie. Ce système diffère d’une vente immobilière classique. Toutefois, la plus-value reste calculée au moment de la cession du bien.
Plus précisément, la plus-value sur un viager correspond au prix fixé dans l’acte de vente. Ce prix comprend :
- Le bouquet
- La valeur en capital de la rente
En effet, au moment de la vente, une valeur est définie pour le bien. Grâce à cette valeur, le montant de la rente viagère peut être calculé. Il dépend du bouquet initial et des estimations de mortalité mesurées par l’INSEE et les compagnies d’assurance.
Naturellement, il s’agit d’une estimation. Dès lors, si le crédirentier décède avant, l’opération est avantageuse pour le débirentier puisqu’il ne paie pas la totalité de la rente viagère. À l’inverse, si le crédirentier décède longtemps après, le débirentier doit continuer à payer la rente au-delà de l’estimation de départ.
Dans tous les cas, pour calculer la plus-value sur un viager, c’est la valeur initiale de la rente qui est prise en compte.
Vente en cours de viager
De base, lorsque le débirentier revend le bien en cours de viager, la valeur du bien est définie comme la somme du bouquet initial et du cumul de la rente payée jusqu’ici. Toutefois, le débirentier vendeur a la possibilité de demander à ce que soit également pris en compte le capital représentatif de la rente restant à payer. Cette pratique offre un avantage fiscal, puisqu’elle permet de réduire le montant de la plus-value prise en compte dans le calcul de l’impôt.
Le site Paradissimmo vous aide à estimer la valeur de votre bien immobilier et ainsi obtenir le meilleur prix de vente.
Plus-value sur un viager et fiscalité
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu de l’année de cession du bien. La vente en viager n’échappe pas à cette règle.
Cependant, la plus-value immobilière sur un viager profite de plusieurs solutions d’exonérations. En effet, s’il s’agit de la résidence principale du vendeur, la plus-value est alors exonérée de tout impôt.
Dans le cas d’une résidence secondaire détenue depuis plus de 22 ans, la plus-value est également exonérée de l’impôt sur le revenu. En revanche, pour profiter de cette plus-value en viager, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession. De plus, durant les 4 années qui suivent la vente, il ne doit pas utiliser la somme récupérée pour investir dans une résidence principale.
Cette exonération est le fruit d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention de la résidence secondaire vendue en viager. De 0 à 5 ans, l’abattement est de 0%, puis il progresse de 6% chaque année supplémentaire pour atteindre 100% au bout de 22 ans.
La plus-value sur un viager est également soumise aux prélèvements sociaux. Là aussi un barème progressif d’abattement est mis en place pour les résidences secondaires. Il permet d’obtenir une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.
D’autres situations permettent de bénéficier d’une plus-value en viager exonérée d’impôt :
- Prix de vente inférieur à 15000€
- Vendeur à la retraite et dont le revenu fiscal ne dépasse pas 11098€
- Vendeur vivant dans un établissement médico-social pour personnes âgées ou handicapées et dont le revenu fiscal est inférieur à 25839€
- Vendeur non résident
- Vente d’un droit de surélévation
Hors exonération, la plus-value sur un viager s’élève à 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,20 %de prélèvements sociaux.
