Si l’achat en viager est en croissance depuis quelques années en France, il ne représente encore que 0,5% des transactions immobilières, soit 5000 ventes par an seulement. C’est un marché de niche sur lequel vous pouvez vous positionner : en effet, acheter en viager comporte de nombreux avantages pour un investisseur.
Rappel du fonctionnement du viager
Le viager est un contrat immobilier qui se déroule généralement entre une personne âgée (crédirentier) qui vend son bien et un acquéreur (débirentier). La personne âgée peut choisir de continuer de vivre dans son bien ou de le quitter : on appelle ça un viager occupé ou un viager libre. Elle le vend à l’acquéreur, qui en devient propriétaire. En contrepartie, il doit lui verser un bouquet (équivalent à 30% de la valeur du bien) et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle jusqu’à son décès. Avec un viager libre, le débirentier peut disposer immédiatement du bien et s’y installer ou le louer ; avec un viager occupé, il doit attendre le décès du crédirentier.
➔ Tout savoir sur le viager avec notre guide “Qu’est-ce que le viager ?”
Le débirentier
Le débirentier est l’acheteur du bien en viager. Par le contrat de vente, il s’engage à verser un bouquet au crédirentier à la signature de l’acte de vente, ainsi qu’une rente viagère de façon mensuelle ou trimestrielle. Il devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte, mais ne peut pas s’y installer ou le louer si c’est un contrat de viager occupé. Ce ne sera possible qu’à la disparition du crédirentier.
Si le débirentier décède avant le crédirentier, le contrat de vente ne s’achève pas : ses héritiers doivent continuer de payer la rente viagère au crédirentier, car le bien fait partie de la succession.
Le crédirentier
Le crédirentier est le bénéficiaire de la vente en viager : il s’agit du vendeur du bien immobilier. Une fois le logement vendu en viager, le crédirentier n’est plus propriétaire mais peut conserver son droit d’usage et d’habitation avec un contrat en viager occupé. Il peut également choisir de quitter le bien (pour vivre en maison de retraite par exemple) : dans les deux cas, il recevra un bouquet et une rente mensuelle ou trimestrielle à vie.
Il peut y avoir plusieurs crédirentiers dans un même contrat, lorsque le viager concerne un couple. Dans ce cas-là, la rente viagère doit être payée jusqu’au décès du dernier vivant.
Choisir le type de viager selon les avantages
Le viager occupé représente 80% des ventes en viager. Cela permet au vendeur de continuer à occuper sa résidence, même s’il n’en est plus propriétaire. L’avantage principal de ce contrat pour vous, c’est le prix de vente. En effet, c’est généralement une bonne affaire car le montant est diminué des loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez mis le logement en location immédiatement. Cela peut faire baisser la valeur du bien de plus de 25% ! C’est donc un investissement peu coûteux et rentable sur le long-terme. Cependant, n’oubliez pas que le contrat repose sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur : s’il vit très vieux, le bien risque de vous coûter plus cher que prévu.
Le viager libre vous permet de disposer tout de suite du logement : vous pouvez y vivre ou le louer. Si vous décidez de le louer, vous en tirerez un revenu qui pourra couvrir une partie voire la totalité de la rente à payer au crédirentier. Cet investissement vous coûterait donc très peu et vous permettrait de posséder un patrimoine immobilier avec un faible apport. Cependant, les viagers libres sont rares et coûtent plus cher qu’un viager occupé. Le prix de vente est généralement 25 à 50% plus élevé !
Les avantages d'acheter en viager
Un prix d’achat intéressant grâce à la décote
Lorsque vous achetez un viager occupé, le prix de vente est diminué de la décote d’occupation. Elle correspond aux loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez disposé immédiatement du bien. Le droit d’usage et d’habitation est donc soustrait de la valeur vénale du bien.
Exemple de décote pour un viager occupé :
Durand a 71 ans et décide de vendre sa maison en viager. Sa valeur vénale est de 200 000€.
L’espérance de vie d’un homme en France est de 79,7 ans (chiffres 2019 de l’INSEE), son espérance de vie à 71 ans est donc de 8,7 ans.
Le bouquet est de 50 000€ (25% de la valeur du bien). Le loyer mensuel observé dans le secteur et sur des maisons comparables est de 800€. Ainsi, le montant des loyers encaissables sur 8,7 ans d’espérance de vie est de 83 520€ : c’est la décote d’occupation.
Voici le calcul complet pour un viager occupé :
rente annuelle = (valeur du bien – bouquet – montant des loyers potentiellement encaissables) / coefficient de l’INSEE
(200 000€ – 50 000€ – 83 520€) / 8,7 = 7 641€ par an soit 637€ de rente viagère par mois.
Un apport plus faible que dans un achat immobilier classique
En achetant en viager, vous n’avez pas besoin d’avoir un apport important. En effet, vous versez une rente viagère mensuelle ou trimestrielle : vous ne déboursez pas le prix de vente en une seule fois. Cependant, vous devrez tout de même verser un bouquet à la signature de l’acte authentique de vente : généralement, il ne dépasse pas 30% de la valeur du bien. Vous devenez donc propriétaire sans avancer de fonds importants.
Acheter en viager sans crédit bancaire
Inutile de souscrire un crédit bancaire pour un achat en viager : vous n’avez pas à payer la totalité du prix de vente au vendeur à la signature. La rente viagère fonctionne comme un crédit, mais sans intérêts : vous devenez propriétaire du bien et vous payez tous les mois une somme au crédirentier.
Une fiscalité intéressante
Si la fiscalité du viager est plus intéressante pour le vendeur que pour l’acheteur, vous bénéficiez tout de même de quelques avantages fiscaux. Même si vous devez déclarer la valeur du bien à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il vous faut déduire la valeur d’occupation du vendeur si c’est un viager occupé. Pour un viager libre, vous devrez déclarer l’intégralité de la valeur du bien mais vous pouvez inscrire au passif la valeur capitalisée de la rente viagère.
Que se passe-t-il au décès du crédirentier ?
Au décès du crédirentier, le contrat de viager est terminé et le paiement de la rente s’achève. La pleine propriété vous est octroyée par le notaire, vous pouvez donc vous installer dans la résidence ou la louer, si le viager était occupé.
Si plusieurs crédirentiers étaient concernés par la vente en viager (2 époux), la rente ne s’éteint qu’au décès du dernier des époux.
A noter : si le crédirentier décède de maladie dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, le viager est annulé.
Vos questions sur l'achat en viager
Qui paye la taxe foncière lors d'un viager ?
La taxe foncière est dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours : c’est donc à l’acheteur de payer la taxe foncière, que le viager soit libre ou occupé.
Est-ce possible d'acheter en viager la maison de sa grand-mère ?
Oui, il est possible d’acheter la maison de sa grand-mère en viager, mais il faut respecter toutes les conditions du viager : le paiement du bouquet et de la rente viagère mensuelle ou trimestrielle jusqu’à son décès. Si ce n’est pas le cas, l’administration fiscale risque de requalifier le viager en donation déguisée et vous devrez payer des droits de succession.
Quelle est la rentabilité d'un investissement viager ?
Selon l’étude de Renée Costes Viager de janvier 2018, la rentabilité moyenne d’un investissement en viager est de 6 à 8% par an : c’est un placement immobilier intéressant.
Références
- https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-achat/definir-son-projet/acheter-en-viager
- https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/proprietaire/acheter-en-viager-mode-demploi-345516
