Cela pourrait bien devenir votre allié dans le processus d’achat ou de vente d’une propriété : la PUV, ou Promesse Unilatérale de Vente. Nous allons vous dévoiler les secrets de cet accord potentiellement crucial dans le monde immobilier.
1. Décryptage de la PUV
La PUV est un document ou contrat préliminaire qui précède le contrat de vente définitif d’un bien immobilier. Elle est écrite par le vendeur dans lequel il s’engage à réserver son bien immobilier pour l’acquéreur. Durant la période de validité de la PUV, le vendeur ne pourra pas proposer son bien à d’autres personnes.
Les éléments figurant dans la PUV
Rédigé sous seing privé ou par acte authentique, la Promesse Unilatérale de Vente doit faire apparaître les éléments suivants :
- Identification des parties
- Désignation du bien
- Prix
- Indemnité d’immobilisation
- Modalités de paiement
- Conditions suspensives
- Frais de notaire
- Durée de validité de la promesse (pas plus de 18 mois)
- Date limite de la signature de l’acte de vente
- Clauses de renonciation
2. Les acteurs principaux de la PUV et leurs engagements
Les principaux acteurs de la PUV sont le vendeur et l’acquéreur. Ces derniers ont des obligations à respecter dans le cadre de la PUV.
Le vendeur
Le vendeur est la partie qui souhaite vendre son immobilier à un acquéreur. Les obligations du vendeur sont les suivantes :
- Fournir un dossier de diagnostic technique complet : le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic de performance énergétique, etc.
- Ne pas modifier les caractéristiques du bien pendant la période de la promesse.
- Ne pas proposer le bien à un tiers pendant la période de la promesse.
- Informer l’acquéreur si des évènements qui pourraient perturber la vente se présentent tels que sinistre, préemption, etc.
L’acquéreur
La PUV n’est pas une obligation d’achat pour l’acquéreur. Ainsi, il peut exécuter l’achat ou non à tout moment. Cependant, il a quelques obligations dont les suivantes :
- Verser une indemnité d’immobilisation qui sera déduite du prix de vente ou perdue en cas de désistement.
- Lever l’option dans le délai fixé par la PUV. Le cas échéant, il doit informer le vendeur en signant l’acte de vente définitif.
- Respecter les conditions suspensives prévues par la promesse, comme l’obtention d’un prêt immobilier, la purge du droit de préemption, etc.
3. Quelle sont les conséquences d’une promesse unilatérale de vente ?
Selon la décision finale de l’acquéreur, la PUV a plusieurs effets différents.
En cas de levée d’option
La levée d’option a lieu lorsque l’acheteur décide définitivement d’acquérir le bien immobilier avant expiration du contrat. La promesse est donc remplacée par le contrat de vente définitif qui unie le vendeur et l’acheteur. Le vendeur cède totalement son bien immobilier à l’acheteur, tandis que l’acheteur remet le solde prévu au vendeur. Le prix de vente étant déduit de l’indemnité d’immobilisation versée antérieurement. Un notaire constate la vente par un acte authentique. Il procède ensuite à la publicité foncière et à la remise des clés.
En cas de non-levée d’option
En cas de non-levée d’option jusqu’à expiration de la PUV, le contrat préliminaire est directement annulé. Ainsi, le vendeur et l’acheteur sont libérés de leurs engagements respectifs. Le cas échéant, le vendeur garde l’indemnité d’immobilisation versée, sauf mention contraire dans le contrat. Par conséquent, il est également libre de remettre son bien immobilier en vente. A noter qu’à ce moment-là, il n’est pas obligé de maintenir les conditions de vente initialement prévues dans la PUV.
En outre, même en cas de non-levée d’option, la PUV reste en vigueur dans certains cas, notamment :
- En cas de force majeure qui empêche l’exécution de la promesse : un incendie, une guerre, une inondation, etc.
- La réalisation d’une condition résolutoire, qui annule rétroactivement la promesse : la découverte d’un vice caché, la nullité du contrat, etc.
- La non-réalisation d’une condition suspensive qui empêche l’exécution de la vente : le refus du prêt immobilier, l’exercice du droit de préemption, etc.
Le respect de ces clauses est important. En effet, elles sont susceptibles d’impacter le sort de l’indemnité d’immobilisation qui peut être conservée par le vendeur ou restituée à l’acheteur.
4. Avantages et inconvénients de la PUV
Avant de s’engager dans la PUV, il est essentiel de bien peser les avantages et les inconvénients, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Les avantages pour le vendeur
Pour le vendeur, établir une PUV présente plusieurs avantages tels que :
- Assurance de la sécurité de la vente tout en préservant l’intérêt de l’acquéreur qui verse une indemnité d’immobilisation en contrepartie.
- Gain de temps permettant de mener à bien toutes les préparations nécessaires, notamment le déménagement, les formalités administratives, etc.
- En cas de non-levée d’option, il pourra remettre en vente son bien immobilier sans rendre l’indemnité d’immobilisation qui lui a été versée.
Les avantages pour l’acheteur
Les avantages pour l’acquéreur sont :
- Empêcher le vendeur de proposer le bien immobilier à un autre acheteur.
- Avoir un temps de réflexion supplémentaire.
- Gagner du temps pour vérifier la conformité du bien ou négocier les modalités de la vente.
- Avoir la garantie que le vendeur est digne de respect en maintenant son engagement.
Les inconvénients de la PUV
En établissant une PUV, le vendeur court le risque de vendre son bien immobilier à un prix fixe sans pouvoir profiter d’une éventuelle hausse de marché. Il pourrait également passer à côté d’autres offres plus intéressantes.
En cas de non-levée d’option, l’acquéreur perd l’indemnité d’immobilisation versée. En outre, s’il ne respecte pas les conditions de la promesse, il sera sous peine de rupture du contrat ou de devoir payer des dommages-intérêts.
5. Quelle est la différence entre la Promesse unilatérale de vente et Promesse synallagmatique ?
La promesse synallagmatique ou la PSV est souvent confondue avec la PUV. Les deux sont des contrats préliminaires à la vente immobilière, mais se différencient sur certains points.
Contrairement à la PUV, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la vente dans la PSV. Leurs obligations sont réciproques et équivalentes selon le prix et les conditions fixées.
Les caractéristiques de la PSV sont :
- Un contrat écrit soit par acte authentique devant un notaire, soit sous seing. Elle contient les mêmes éléments que la PUV, mais sans la durée de validité qui est indéterminée.
- Elle requiert le versement d’un dépôt de garantie de 10% du prix de vente et non d’une indemnité d’immobilisation. Cette somme est restituée à l’acheteur en cas de réalisation d’une condition suspensive et conservée par le vendeur en cas de défaillance de l’acheteur.
- Pour l’acheteur, ce n’est pas une option, mais une obligation d’achat. Il ne peut donc pas renoncer à la vente sauf réalisation d’une condition suspensive.
Selon la situation, les deux parties sont libres de choisir la formule qui leur convient : PSV ou PUV. Chacune offrant des bons et mauvais côtés.
