Pour vendre votre bien immobilier avec une agence immobilière, vous allez devoir signer un mandat de vente. Il en existe trois types : le mandat de vente exclusif, le mandat de vente semi-exclusif et le mandat de vente simple. Quel est le mandat le plus intéressant pour vendre votre logement ?
Définition : qu'est ce qu'un mandat de vente ?
Un mandat de vente est un contrat bilatéral écrit qui lie un propriétaire de bien à un professionnel de l’immobilier, dans le but de vendre ce bien. Il contient la durée de mandat pour le bien, les conditions de rémunération de l’agent et de résiliation du contrat. On trouve 3 types de mandats de vente : exclusif, semi-exclusif et simple. Une fois le mandat signé, l’agent immobilier peut mettre ses compétences au profit de la vente du bien et rechercher un acheteur.
Ce contrat est obligatoire pour l’agent immobilier : l’absence de mandat exclut le paiement de sa commission, même en cas de vente. C’est un document indispensable.
Pour aller plus loin : Les avantages de vendre avec une agence immobilière
La loi Hoguet régit ce que doit contenir le mandat de vente
Pour être valable, le mandat de vente doit contenir plusieurs mentions obligatoires :
- l’identité des propriétaires-vendeurs ;
- les coordonnées du ou des professionnels immobiliers chargés de la vente ;
- les références de l’agent immobilier : nom, carte professionnelle d’agent immobilier et lieu de délivrance ;
- la désignation du bien avec une description exhaustive ;
- le titre de propriété valide du bien ;
- le prix de vente du bien ;
- le montant de la commission de l’agent ;
- la durée du mandat : généralement, sa durée irrévocable est de 3 mois reconductibles par tacite reconduction d’un mois. Au delà d’un an, le mandat de vente s’achève.
Le conseiller immobilier doit être certain de la conformité légale de son mandat, au risque de voir son client contester la validité du mandat.
Les trois types de mandat
Choisir le mandat simple ou non exclusif
Le mandat simple, ou non exclusif, est un mandat sans contraintes : vous avez le droit de confier la vente de votre bien à plusieurs agences immobilières et de vendre vous-même, de particulier à particulier. De cette façon, la commission n’est dû qu’à l’agent qui réalise la vente. L’inconvénient majeur du mandat non exclusif réside dans le fait que les agents immobiliers risquent de mettre moins de ferveur à vendre votre bien, car ils savent qu’ils ont peu de chance de toucher eux-mêmes la commission. Il faut également savoir qu’il n’est pas facile de vendre une maison ou un appartement entre particuliers : il peut être compliqué de fixer le bon prix de vente, il faut bien connaître le marché immobilier local et ses réglementations, gérer les visites et les démarches administratives, effectuer les diagnostics obligatoires, négocier les offres de vente et enfin bien choisir l’acquéreur. Confier la vente de son bien à une agence, c’est donc avoir l’esprit tranquille et éviter les démarches chronophages.
Il est possible qu’un de vos agents immobiliers souhaite insérer une clause dans le mandat vous interdisant de vendre votre bien à un prix inférieur au sien. Vous avez parfaitement le droit de refuser cette clause.
Sachez également que si un acheteur vous contacte directement pour faire une offre, mais qu’il a signé un bon de visite du bien avec une agence, il devra réaliser l’achat avec l’agence immobilière et donc payer une commission.
Par exemple :
Jeanne signe un mandat simple avec 3 agences immobilières. De son côté, elle essaie de vendre sa maison par ses propres moyens. Elle reçoit une offre de vente qui lui convient par un acquéreur qui l’a elle-même contacté pour une visite, sans passer par une agence. Dans ce cas, aucune des 3 agences immobilières ne recevra de commission : la vente s’effectue de particulier à particulier.
Choisir le mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est un compromis entre le mandat simple et le mandat exclusif : seule une agence immobilière et vous-même pouvez vendre à un acheteur. Vous ne pouvez donc confier la vente de votre bien qu’à une unique agence. Avec le mandat semi-exclusif, vous doublez donc vos chances de vendre, sans trop vous éparpiller. Si vous parvenez à vendre votre logement en direct, vous ne devrez pas de commission à l’agent immobilier (sauf si le mandat le précise).
Le mandat semi-exclusif comporte peu d’inconvénients, si ce n’est d’avoir un acquéreur qui a visité le bien via l’agent immobilier et doit donc payer une commission alors qu’il aurait pu l’éviter en passant directement par le vendeur. En effet, avec un bon de visite, le vendeur a l’interdiction de traiter directement avec l’acquéreur potentiel pendant 12 à 15 mois !
Par exemple :
Marc vend son appartement et choisit le mandat semi-exclusif pour mettre toutes les chances de son côté. Un acquéreur le contacte pour acheter son bien en direct. Cependant, Marc s’aperçoit que l’acquéreur a déjà signé un bon de visite avec son agence immobilière pour visiter le bien. Il lui est donc interdit de réaliser lui-même la vente, et l’acquéreur doit passer par l’agence et payer le prix de vente avec commission.
Choisir le mandat exclusif
Le mandat exclusif est le mandat le plus contraignant, mais bien souvent le plus efficace : seule une agence immobilière peut vendre votre bien. Ainsi, même si vous trouvez un acquéreur, celui-ci devra passer par l’agence immobilière mandatée. Si vous réalisez la vente vous-même pendant la durée du mandat exclusif, vous devrez lui verser une indemnité égale à la commission prévue.
L’avantage du mandat exclusif, c’est que l’agent immobilier en charge de la vente de votre bien fera son maximum pour vendre rapidement et au meilleur prix : il est certain de toucher une commission sur cette vente.
Par contre, cela peut avoir des inconvénients pour vous : si des opportunités se présentent à vous, ou si le conseiller immobilier ne parvient pas à vendre votre bien, vous restez lié à lui pendant la durée du mandat exclusif (généralement d’au moins 3 mois).
Par exemple :
Chloé confie la vente de son appartement à une agence immobilière, par mandat exclusif. Elle n’a plus besoin de s’occuper de cette vente : tout est géré par l’agence pendant la durée du mandat. En cas d’échec du professionnel, elle pourra résilier son mandat au bout de 3 mois pour vendre elle-même son bien, ou avec une autre agence.
Le mandat de vente notarié, qu'est ce que c'est ?
Le mandat de vente notarié est, comme le mandat de vente classique, un contrat bilatéral qui lie un propriétaire de bien et un notaire pour vendre ce bien. La seule différence est que ce mandat est réalisé directement avec un notaire. Avec le notaire, on ne trouve que 2 types de mandat : simple ou exclusif.
Le mandat exclusif notarié est assez restrictif puisque seul le notaire peut vendre votre bien, mais vous permet de bénéficier d’une évaluation de votre bien pour déterminer sa valeur, et des connaissances en droit du notaire lors de la transaction et de la signature de l’acte authentique. La vente immobilière est donc 100% sécurisée.
Avec un mandat de vente simple, le vendeur peut aussi confier la vente du bien à d’autres agences immobilières.
Les obligations du vendeur qui passe par un mandat de vente
Dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, le vendeur est dans l’impossibilité de vendre son bien lui-même ou avec une autre agence immobilière : il est lié à une seule agence pendant la durée du mandat exclusif.
Dans le cadre d’un mandat simple ou semi-exclusif, si le propriétaire vend son bien en direct, il ne doit pas de commission ou d’indemnités aux agences immobilières avec lesquelles il a un mandat. Cependant, il est tenu de leur communiquer le nom de l’acquéreur une fois la promesse de vente signée, car si une des agences a un bon de visite signé par ce dernier, elle pourra revendiquer son droit à la commission.
Si la vente ne peut finalement pas se réaliser pour un motif indépendant de la volonté de l’acquéreur, l’agent immobilier ne recevra pas de commission. Par contre, si l’acquéreur ne souhaite plus vendre sans raison valable, il devra s’acquitter de la commission convenue dans le mandat.
Pour aller plus loin : Quelle agence immobilière choisir pour vendre son bien ?
Vos questions sur les mandats de vente
Est-ce possible de vendre entre particuliers si j'ai signé un mandat ?
Oui, si vous avez signé un mandat simple ou un mandat semi-exclusif. Vous pouvez alors vendre de particulier à particulier. En revanche, si vous avez signé un mandat exclusif, vous n’avez pas le droit de vendre votre bien par vos propres moyens : seule l’agence immobilière le peut.
Comment résilier un mandat de vente ?
Il est possible de résilier un mandat de vente après votre période d’engagement, spécifiée dans le contrat. En général, la durée irrévocable est de 3 mois, puis d’un mois par tacite reconduction. La durée totale ne peut excéder un an. A la fin de ces 3 mois, vous pouvez résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours avant la date de fin du mandat.
Combien coûte un mandat de vente avec une agence ?
En général, le mandat de vente avec une agence ne coûte rien au vendeur : la commission est réglée par l’acquéreur avec le prix de vente. Il faut cependant stipuler dans le contrat qui de l’acheteur ou du vendeur règle les honoraires de l’agence. Si la vente n’est pas réalisée par l’agent immobilier, vous ne lui devez pas de commission.
Pourquoi le mandat de vente est obligatoire ?
Selon la loi Hoguet, il est obligatoire de signer un mandat de vente pour engager une agence immobilière et lui confier la vente de son bien. De plus, le mandat de vente est indispensable à l’agent immobilier pour recevoir sa commission. Un bon de visite ne suffit pas pour être rémunéré.
Références
