Bien que non obligatoires, la promesse de vente et le compromis de vente servent généralement d’avant-contrat lors d’une transaction immobilière. C’est une phase d’accord préalable entre l’acheteur et le vendeur, avant la signature de l’acte authentique de vente. Cette période permet à l’acquéreur de finaliser son dossier de financement, tout en réservant le bien immobilier qu’il désire acheter. Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ? Pourquoi préférer l’un plutôt que l’autre ? Paradissimmo vous aide à choisir en vous expliquant les avantages et les inconvénients des deux contrats.
Définition d'une promesse de vente
La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, est un avant-contrat qui engage le propriétaire auprès d’un acquéreur spécifique à lui vendre son bien à un prix fixé. Il lui réserve ainsi son logement pour un temps limité, et ne peut pas le proposer à un autre acheteur. La promesse de vente n’engage donc que le vendeur.
La promesse de vente est similaire au compromis de vente, mais présente peu de contraintes pour l’acheteur qui peut lever son option d’achat à la fin de la durée de validité. Celui-ci doit néanmoins verser au vendeur une indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10% du prix de vente. S’il renonce à acheter le bien, l’indemnité reste acquise au propriétaire. C’est donc une garantie pour le vendeur, même s’il ne conclut finalement pas la vente.
La promesse de vente doit obligatoirement contenir les éléments suivants :
- les justificatifs d’identité des deux parties ;
- l’identification du bien et sa description ;
- l’origine du bien et l’identité du précédent propriétaire ;
- le délai de validité de la promesse de vente : à cette échéance, l’acquéreur doit indiquer s’il achète ou non le bien ;
- le prix de vente du bien et les modalités de paiement ;
- le dossier de diagnostics techniques ;
- les honoraires de l’agent immobilier et qui les paie ;
- le délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur ;
- les clauses suspensives (refus de prêt immobilier, apparition de servitudes, droit de préemption de la commune).
La durée de validité d’une promesse de vente
L’article L290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation encadre la durée de validité d’une promesse de vente. Elle ne peut être supérieure à 18 mois, au risque d’être considérée nulle si elle n’est pas réalisée par acte authentique.
Doit-on enregistrer une promesse de vente ?
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature de la promesse. Ces droits d’enregistrement s’élèvent à 125€ et doivent être réglés par l’acquéreur.
Pour une promesse de vente dont la durée de validité est supérieure à 18 mois, elle doit obligatoirement être consentie par acte authentique devant notaire, pour protéger les intérêts du vendeur.
Définition d'un compromis de vente
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties, le vendeur et l’acheteur, à conclure la vente du bien immobilier à un prix déterminé. D’un point de vue juridique, la signature du compromis vaut vente : si l’acquéreur se rétracte et renonce à l’achat, le vendeur peut l’y contraindre par voie de justice. C’est donc l’option la plus sécurisée pour assurer la transaction immobilière, ce qui explique que le compromis de vente soit si souvent choisi par les vendeurs.
Le compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité, mais il s’accompagne généralement d’un dépôt de garantie allant de 5 à 10% du prix de vente. Contrairement à la promesse de vente, il n’est pas nécessaire d’enregistrer le compromis auprès des services fiscaux.
Le compromis de vente doit contenir les éléments suivants :
- les justificatifs d’identité des deux parties ;
- l’identification du bien et sa description ;
- la date de disponibilité du bien ;
- l’origine du bien et l’identité du précédent propriétaire ;
- le prix de vente du bien et les modalités de paiement ;
- le dossier de diagnostics techniques ;
- les honoraires de l’agent immobilier et qui les paie ;
- le délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur ;
- les clauses suspensives (refus de prêt immobilier, apparition de servitudes, droit de préemption de la commune).
Délai de rétractation pour un acheteur
En signant une promesse de vente ou un compromis de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours incompressibles. Vous devez faire connaître votre rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.
L’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie versé doit vous être intégralement restitué, peu importe votre motif de rétractation.
Que choisir entre une promesse et un compromis de vente ?
| Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|
| Promesse unilatérale : elle n’engage que le vendeur à réserver son bien à l’acquéreur | Promesse bilatérale : elle engage le vendeur et l’acquéreur à réaliser la transaction |
| La signature est une option sur le bien | La signature vaut vente |
| Écrite et signée devant notaire ou sous seing privé | Écrit et signé devant notaire ou sous seing privé |
| Délai de validité de 18 mois maximum sauf si signature d’acte authentique devant notaire | Pas de délai de validité |
| Indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente | Dépôt de garantie de 5 à 10% du prix de vente |
| Frais d’enregistrement auprès des services fiscaux de 125€ | Pas d’enregistrement auprès des services fiscaux |
| Possibilité d’ajouter des clauses suspensives | Possibilité d’ajouter des clauses suspensives |
| Délai de rétractation de 10 jours incompressibles | Délai de rétractation de 10 jours incompressibles |
Si le compromis de vente est le plus fréquemment choisi par les deux parties pour sa sécurité, la promesse de vente peut également les séduire : elle offre une porte de sortie à l’acheteur s’il souhaite se rétracter, et le vendeur reçoit une indemnisation pour l’immobilisation de son bien.
FAQ - Différence promesse et compromis de vente
Qu'est ce qu'un compromis sous seing privé ?
Un compromis sous seing privé est un compromis de vente signé entre particuliers (le vendeur et l’acheteur), parfois en présence d’un agent immobilier. Ce n’est pas un compromis signé devant un notaire.
Doit-on verser un acompte dans le cas d'une promesse de vente ?
Oui, cet acompte est appelé “indemnité d’immobilisation” : elle équivaut à 10% du prix de vente. Si, à la fin du délai de la promesse de vente, l’acquéreur ne souhaite plus acheter le bien, cette indemnité est conservée par le vendeur, en dédommagement.
Quel délai entre le compromis et l'acte de vente ?
On compte généralement 3 à 4 mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente, le temps de régler les formalités administratives.
Références
Pour aller plus loin sur les étapes de la vente immobilière :
- Le vendeur peut-il se retracter ?
- Penser à l’ensemble des contrats à résilier avant la vente ;
- Vous recevez 2 offres au même prix : que faire ?
- Quel est le délai légal d’une offre d’achat ?
- Comment savoir si l’acheteur est bien solvable ?
- Comment accepter une offre d’achat ?
- Que se passe-t-il une fois cette offre acceptée ?
- Décès de l’acheteur : comment cela se passe ?
- Qu’est ce que la clause suspensive ?
- Remise des clés avant la vente : est-ce favorable ?
