Si votre logement comprend des espaces dits « non habitables », vous vous posez certainement la question de leur valeur. Caves, combles, mètres carrés sous pente, garage ou balcon, comment connaitre leur valeur et s’en servir pour valoriser votre bien lors de sa vente ?
Qu’est-ce qu’une surface habitable lors d’une vente immobilière ?
Pour comprendre comment bien définir votre prix de vente et comment valoriser les espaces dits non habitables, il est important de connaitre ce qu’est réellement la surface habitable. Il existe en effet trois types de surfaces qui devront être précisés lors de la transaction :
- La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, une fois qu’on retire les espaces occupés par les murs, les cloisons, les escaliers, les portes etc. Aucun espace non habitable n’est ici pris en compte.
- La surface plancher est calculée grâce à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, avec la condition qu’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres soit constatée (à partir du nu intérieur des murs, ce qui impose de ne pas tenir compte des épaisseurs et de l’isolation des cloisons et murs). C’est cette surface qui est prise en compte lorsque l’on souhaite modifier un espace existant.
- La surface loi Carrez est incontournable pour la vente. C’est elle qui apparait sur l’acte de vente lors de la signature chez le notaire mais aussi dans le compromis de vente. Elle permet à l’acheteur de connaitre avec exactitude la superficie du logement qu’il souhaite acquérir. Elle n’est en revanche obligatoire que pour les biens situés en copropriété. Dans les maisons individuelles par exemple, elle ne peut être exigée par l’acquéreur. Son calcul tient compte des surfaces planchers après déduction des éléments de construction (murs, cloisons, marches, escaliers, gaines techniques etc.). Mais elle exclue toutes les surfaces planchers ne disposant pas d’1,80 mètres de hauteur sous plafond ainsi que les caves, les garages, les places de parking, etc.
Bon à savoir : une marge de 5% d’erreur est tolérée. Si des erreurs de calcul de cette loi Carrez sont constatées suite à une réclamation du vendeur, une marge d’erreur de 5% est tolérée. Au-delà, le vendeur en tort s’expose à des poursuites. Il est donc conseillé de faire réaliser ce calcul par un professionnel afin de profiter de son assurance en cas de litige.
Quelles sont les surfaces concernées par ces mètres carrés non habitables ?
Avant de mettre en vente votre bien, le calcul de sa surface est une étape clé. Un professionnel de l’immobilier se rend alors à votre domicile afin d’effectuer une série de mesure et de vous indiquer ensuite les mètres carrés correspondant à votre surface habitable. Ce calcul est conditionné par des règles strictes, fixées par la loi, qui éliminent certains espaces.
On appelle alors « espaces non habitables » ces mètres carrés qui ne peuvent entrer dans cette prise en compte. Il s’agit :
- Des caves,
- Des garages,
- Des combles,
- Des balcons,
- Des vérandas,
- Des loggias,
- Ou des mètres carrés sous pente (présentant une hauteur inférieure à 1,80 mètres).
Pour autant, ces surfaces vous permettent de valoriser votre bien. Bien que non prises en charge dans le calcul des mètres carrés, elles sont des atouts de poids pour votre vente. Elles entrent donc dans le prix de vente du bien.
Fixer le prix de vente de votre bien sans tenir compte des mètres carrés non habitables
En étudiant le prix de l’immobilier dans votre ville ou dans la zone géographique dans laquelle est située le logement, vous pourrez prendre connaissance du prix au mètre carré moyen qui y est pratiqué. Appliquez-le à la surface obtenue lors du calcul des mètres carrés afin d’obtenir une base pour fixer votre prix de vente.
Ajustez votre prix de vente en fonction de la valeur des mètres carrés non habitables
Vient maintenant le moment de majorer ce prix de base afin de tenir compte des espaces dits non habitables. Ce montant supplémentaire doit tenir compte de certains critères comme la surface de ces espaces, leur aménagement, leur état, etc. Vous ne pourrez pas justifier une forte augmentation du prix de vente si ces surfaces ne constituent pas un atout de taille.
Prenons l’exemple d’une mezzanine. Si elle n’est accessible que par une échelle, que la hauteur sous plafond est réduite, qu’elle ne dispose d’aucune ouverture et que l’électricité n’est pas présente, il sera difficile de majorer votre prix. En revanche, si cet espace dispose d’une hauteur sous-plafond acceptable (comme 1,70 mètres par exemple), qu’elle est équipée de prises et d’une fenêtre et que l’on y accède par un véritable escalier, la situation est bien différente. Vous pouvez alors presque la considérer comme une pièce supplémentaire, ce qui a un prix. On peut alors considérer que ces mètres carrés peuvent atteindre 1/3 ou 1/4 de la valeur d’un mètre carré habitable dans votre zone géographique.
Il en est de même pour un balcon. La simple présence d’un balcon ne suffit pas forcément à faire prendre une grande valeur à votre bien. Mais s’il est filant et présent sur toute la surface de l’appartement ou s’il est assez grand pour y installer une table, sa valeur est bien plus importante. D’autant plus si votre bien est situé en pleine ville.
Comment mentionner les espaces non habitables dans votre annonce ?
Même si ces espaces ne peuvent entrer dans le calcul de la surface habitable, il est crucial de les mentionner dans votre annonce. Ils constituent en effet des atouts de taille pour séduire les acquéreurs et déclencher un coup de cœur lors des visites. Les caves et les combles sont d’ailleurs particulièrement recherchés par les éventuels acquéreurs qui souhaitent gagner en rangement. Les places de parking et les balcons sont plus que plébiscités en ville. Ils peuvent faire pencher la balance en votre faveur et encourager les potentiels acheteurs à venir visiter votre bien si ces espaces sont mentionnés sur votre annonce.
