Obligations et rôle du notaire lors d'une vente ➜ Tout savoir !

Lors d’une vente immobilière, il faut obligatoirement trois parties : le vendeur, l’acquéreur et le notaire. Si l’on sait que le recours au notaire est indispensable pour une vente, souvent, on ne sait pas vraiment quel est son rôle exact. Pourquoi intervient-il ? Quelles sont ses obligations et ses responsabilités ? A combien s’élèvent les frais de notaire ? Paradissimmo vous explique en quoi consiste le rôle du notaire dans le cadre d’une vente immobilière.

Le rôle du notaire lors d'une vente immobilière

En tant qu’officier public et expert en droit immobilier, le notaire est chargé d’authentifier les actes juridiques : lors d’une vente immobilière, c’est son rôle de veiller à ce que la signature du compromis de vente et de l’acte authentique se déroulent au mieux, selon la loi. La profession de notaire obéit à des règles de déontologie stricte et ce dernier s’y engage en prêtant serment devant le tribunal.

L’ensemble de la vente immobilière peut être confié au notaire : la signature de l’avant-contrat, du compromis de vente, de l’acte authentique de vente, des formalités administratives, le calcul des taxes, le paiement aux impôts, la déclaration de plus-value immobilière, etc.

La preuve irréfutable du notaire

Le recours à un notaire est essentiel pour prouver la validité des actes, notamment les titres de propriété : il a un rôle de preuve irréfutable. Autrement dit, en cas de litige immobilier, le notaire prouve la réalité des actes juridiques de façon incontestable devant la loi. Il sécurise les transactions immobilières en recueillant les actes, en les authentifiant et en les conservant pendant 75 ans dans son étude. Après ce délai, le titre de propriété est conservé aux archives nationales.

La légalité de la vente

Le rôle du notaire est de s’assurer de la légalité de la vente : elle ne doit pas être seulement valable entre le vendeur et l’acheteur ; la validité de la vente doit être publique. Ainsi, chaque transfert de propriété est publié à la conservation des hypothèques, pour être opposable aux tiers, afin de sécuriser la vente et de prouver qui est le véritable propriétaire du bien immobilier. Seul le notaire a le pouvoir de publier le transfert de propriété, son rôle est donc indispensable lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession de bien.

L’objectif du notaire est également d’éviter toute contestation ultérieure concernant la vente. Il doit donc rassembler tous les documents nécessaires, comme l’identité des parties ou les diagnostics immobiliers, afin de garantir la sécurité de la vente à l’acquéreur et au vendeur.

Le devoir du notaire lors d’une vente

En tant que professionnel du droit immobilier, le notaire a un devoir de conseil et d’information. Peu importe qu’il ait été choisi par l’acheteur ou le vendeur : son rôle implique neutralité et impartialité. Il est tenu d’expliquer au vendeur et à l’acheteur les différentes options possibles lors d’une vente et les conséquences de chaque acte ainsi que la réglementation de la vente immobilière.

La responsabilité du notaire dans une vente

Pendant la vente d’un bien immobilier, le notaire engage sa responsabilité civile, sa responsabilité disciplinaire et sa responsabilité pénale. En cas de négligence lors de la rédaction des ventes et des contrôles, vous êtes en droit de mettre en cause sa responsabilité civile. S’il a constaté des faits inexacts, cela engage sa responsabilité pénale : il est accusé de “faux en écriture publique”. Dans le cas d’un manquement aux règles déontologiques de la profession, vous pouvez contester sa responsabilité disciplinaire. En cas de litige, vous pouvez donc saisir la Chambre départementale des notaires, puis le tribunal civil ou pénal selon la faute commise par le notaire.

Lors d’une vente, le notaire doit respecter plusieurs obligations :

le devoir de conseil ;
le respect du secret professionnel ;
la souscription d’une assurance responsabilité civile ;
le recueil et la conservation des documents juridiques requis pour valider la vente ;
la rédaction de l’acte authentique de vente.

De quoi se charge le notaire lors de la vente ?

Le compromis de vente

Si l’intervention du notaire n’est pas obligatoire pour la rédaction du compromis de vente, elle est tout de même fortement conseillée, car les enjeux financiers et juridiques d’une vente immobilière sont importants. De plus, le devoir de conseil du notaire pourrait vous être utile pour considérer chaque option. L’ensemble des conditions de vente sont définies dans le compromis, il est donc indispensable qu’il soit valable.

Si vous ne souhaitez pas faire appel à un notaire, c’est votre droit : la signature du compromis de vente peut se faire entre l’acheteur et le vendeur ou en présence d’un agent immobilier. Ce dernier peut parfaitement s’occuper de la rédaction du compromis de vente. Dans ce cas là, on parle d’une signature “sous seing privé”, car elle est n’est pas réalisée par un officier public.

Lors de la signature du compromis, l’acheteur et le vendeur s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé. L’acquéreur doit verser un dépôt de garantie au notaire, généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Une fois le compromis signé, on ne peut plus revenir en arrière : l’autre partie peut engager une procédure en justice pour contraindre celui qui renonce à aller au bout de la transaction.

Les formalités de la vente d’une maison par le notaire

Le délai entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique de vente est généralement de 3 ou 4 mois. Durant ce laps de temps, plusieurs formalités doivent être menées à bien pour préparer la vente. Si certaines doivent être réalisées par l’acquéreur, comme l’obtention d’un prêt immobilier, d’autres sont effectuées par le notaire, comme :

la vérification de l’état-civil des parties ;
la vérification juridique du titre de propriété du bien : le notaire vérifie la validité du titre, mais ne visite pas le bien ;
la vérification du permis de construire et l’attestation de dommages-ouvrage en cas d’agrandissement du bien vendu datant de moins de 10 ans ;
l’état de situation hypothécaire du bien ;
l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie pour purger le droit de préemption de la ville ;
la demande d’un certificat d’urbanisme à la mairie ;
la demande d’un pré-état daté au syndicat de copropriété afin de connaître les procédures et travaux en cours et de vérifier que le vendeur a réglé ses charges ;
l’encaissement du dépôt de garantie versé par l’acheteur (entre 5 et 10% du prix de vente).

La signature de l’acte authentique de vente

Une fois le compromis de vente signé et les formalités réglées, le notaire peut fixer un rendez-vous avec le vendeur et l’acquéreur pour signer l’acte authentique de vente. Lors du rendez-vous, le notaire lit l’acte de vente et invite les deux parties à signer l’acte, sur une version papier ou électronique. Le notaire publie ensuite l’acte authentique de vente au Service de la publicité foncière dans un délai maximum d’un mois, et le conserve dans son étude. L’acquéreur reçoit une copie de l’acte de vente et une attestation de propriété.

Vos questions sur le rôle du notaire en immobilier

Faut-il un ou deux notaires pour une vente immobilière ?

Pour valider une vente immobilière, un seul notaire suffit. Cependant, chaque partie peut souhaiter recourir à son notaire pour protéger ses intérêts propres et bénéficier de ses conseils juridiques et immobiliers. Il est donc possible d’avoir deux notaires pour une même vente immobilière. Aucune loi ne l’interdit et cela ne change rien à la légalité de l’acte, ni au montant des frais de notaire. En effet, les deux notaires se partageront proportionnellement les honoraires selon les tâches qu’ils accomplissent. La signature du compromis de vente se fait habituellement à l’étude du notaire acheteur, et la signature de l’acte authentique à l’étude du notaire vendeur.

Quel notaire rédige le compromis de vente ?

Généralement, c’est le notaire acheteur qui rédige le compromis de vente et l’acte authentique, si deux notaires se partagent les tâches. Le notaire vendeur est chargé des autres tâches, comme les formalités de vente et la vérification des documents. Ce partage des tâches ne se fait pas au hasard : il est fixé par des règles inscrites dans les règlements de chambres (si les 2 notaires sont dans le même département), dans les règlements interchambres (s’ils sont dans la même région) ou dans le règlement intercours (s’ils sont dans deux régions différentes). Dans la majorité des cas, c’est au notaire acheteur que revient la rédaction des actes, ce qui est logique car ces documents ont plus d’importance pour l’acquéreur que pour le vendeur.

A combien s'élèvent les frais de notaire ?

Les frais de notaire dépendent de la nature du logement : ancien ou neuf. Pour une vente d’un logement ancien, les frais de notaire sont compris entre 6 et 8% du prix de vente ou d’achat. Pour une vente d’un logement neuf, les frais de notaire s’élèvent entre 2 et 3%. Ces frais sont réglés par l’acheteur. Il faut savoir que plus de la moitié des frais de notaire correspondent aux droits de mutation, d’environ 5,80% : ce sont des impôts perçus par les département. Le notaire facture également des émoluments, correspondant au coût des formalités juridiques : en moyenne, cela équivaut à 1000 euros.

Références