Quels sont les délais de vente à connaître dans l’immobilier ?

Les transactions immobilières sont soumises à des règles strictes en matière fiscale, à des démarches précises mais également à des délais incompressibles. Si vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra donc vous armer de patience et prendre en compte ce paramètre du délai dans vos prochains projets. Sachez que le délai moyen français est de 3 mois pour une vente immobilière. Cette période correspond à la durée moyenne constatée entre la signature du compromis avec l’acquéreur et la signature de l’acte authentique avec transfert de propriété. Mais d’autres étapes sont à ajouter à ces trois mois. Autant de temps supplémentaire qu’il vous faut anticiper.

Avant même de mettre votre bien en vente, il vous faut en estimer sa valeur. C’est une étape indispensable à toute transaction immobilière réussie. Avec l’aide de votre mandataire ou de votre agent immobilier, vous pourrez alors fixer un prix de vente (et donc un prix net vendeur) qui vous convienne, mais qui soit également cohérent avec le marché, et les prix habituellement pratiqués.

Une fois ce rendez-vous organisé avec votre professionnel de l’immobilier, et le prix fixé, il est important de photographier le bien. Une annonce est ensuite rédigée par votre mandataire immobilier afin de donner des informations claires, détaillées et précises aux éventuels acquéreurs qui pourraient être intéressés. Comptez alors une journée pour la mise en vente en elle-même et entre quelques jours et une semaine pour que votre bien soit en ligne sur tous les sites d’annonces professionnelles.

Vient ensuite la période la plus longue de votre projet de vente immobilière : trouver l’acquéreur de votre bien. Difficile ici de vous donner une estimation précise du temps nécessaire puisque les situations sont bien différentes d’une ville à l’autre, d’un type de logement à un autre, etc. De très nombreux facteurs influencent d’ailleurs cette durée :

• Votre secteur. Il est par exemple bien plus rapide de trouver un acheteur dans une zone tendue comme Paris ou d’autres grandes villes. La demande étant ici bien supérieure à l’offre, les biens sont rapidement vendus.
• L’état du marché immobilier. Des périodes sont plus propices que d’autres aux transactions immobilières.
• La tension de l’offre et de la demande dans votre secteur géographique.
• Les taux bancaires pratiqués à la période de mise en vente de votre bien. Plus ils sont bas et plus vous avez de chance de vendre rapidement votre bien.
• La qualité de votre annonce immobilière. C’est pourquoi il est toujours conseillé de faire appel à un mandataire professionnel pour s’en charger. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté.
• Votre disponibilité pour échanger avec les éventuels futurs acquéreurs et organiser les visites.

Comptez alors entre 1 mois et 1 an (ou même beaucoup plus en cas de surestimation du prix de vente par exemple) pour que vous trouviez votre acheteur.

Un grand nombre de critères peut influer sur la durée de vente de votre bien immobilier (superficie, état du logement etc.). Mais c’est avant tout la tension entre l’offre et la demande sur votre secteur géographique qui impose son rythme et le prix de vente que vous aurez fixé. Une fois qu’une offre d’achat a été faite suite à une des visites organisées, vous devez l’accepter. Vous devrez ensuite signer devant notaire, avec le futur acquéreur, un document appelé compromis de vente. Cela permet de valider l’acte d’achat du vendeur, et l’empêcher ensuite de se rétracter à tout moment. S’il annule passé ses 10 jours de rétractation, il devra vous verser des pénalités.

Comptez à nouveau entre une semaine et un moins pour cette étape. Ce délai s’explique par les démarches qui doivent impérativement être effectuées avant le passage chez le notaire :

• La réalisation de certains diagnostics obligatoires dans le logement. Vous devrez alors prendre rendez-vous avec un cabinet de diagnostics certifiés qui vous indiquera la liste des points à vérifier et qui pourra ensuite se charger de les réaliser dans le logement concerné.
• L’ obtention de documents administratifs liés à la copropriété si le bien est concerné par un tel dispositif. Ces papiers sont à récupérer auprès du syndic.
• La rédaction du compromis de vente par le notaire (on l’appelle alors acte authentique) ou par les parties elles-mêmes (on parle alors d’acte sous-seing privé). Il peut également être rédigé par votre agent immobilier.
• La signature du compromis.
• L’attente du délai de rétractation de l’acquéreur qui valide ensuite définitivement cette signature.
• Lever enfin les conditions suspensives comme celle de l’obtention du prêt par exemple.

Maintenant que le temps a passé et que l’acquéreur ne s’est pas rétracté, vous entrez dans la dernière phase de votre projet de vente immobilière. Rapprochez-vous alors d’un notaire si ce n’est pas encore le cas pour qu’il se charge de la rédaction de l’acte authentique et définitif de vente.

Comptez en moyenne 3 mois pour cette dernière étape afin que différentes démarches et procédures puissent être menées à bien :

• L’acquéreur doit alors se rapprocher au plus vite de sa banque afin de constituer son dossier de prêt immobilier et obtenir un accord de financement pour la transaction.
• Le notaire, lui, se charge de son côté de purger le droit de préemption de la mairie. Il s’agit du droit qu’à la mairie de votre commune d’acheter votre bien en priorité. Si elle le souhaite, elle peut alors évincer l’acheteur à son profit. Sans réponse des services concernés sous deux mois, la loi considère que la mairie n’est pas intéressée.
• Le notaire récupère également de nombreux documents nécessaires pour rédiger l’acte définitif, ainsi que tous ceux qui doivent lui être annexés.
• Il réalise ensuite la rédaction.
• Vous venez alors signer avec l’acquéreur l’acte authentique de vente et réaliser le transfert de propriété. Vous n’êtes plus, alors, le propriétaire du logement.

Durant toute la période qui précède cette dernière signature (3 mois environ), quelques raisons peuvent annuler la vente :

• Une rétractation de l’acquéreur dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis. Il n’a pas à vous donner de justification durant cette période pour mettre fin à son engagement. Il récupère alors l’acompte versé sous 21 jours.
• Si l’acquéreur ne peut obtenir son crédit immobilier et qu’une condition suspensive d’obtention de crédit avait été signée, il peut alors mettre fin à son engagement durant la période prévue (elle est en général d’un mois minimum). S’il se rétracte, il peut alors récupérer son acompte.
• Le droit de préemption de la mairie peut également intervenir.
• Enfin, si vous vendez un bien qui est actuellement loué, sachez que votre locataire a lui-aussi un droit de préemption. S’il le souhaite, il peut donc acheter votre bien avant même les premières visites. Vous devez l’informer de votre décision de vendre le bien afin qu’il puisse vous faire une offre d’achat.

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