Qu’est-ce-que le viager ?

Vous envisagez de mettre votre bien en viager ? Ou d’acheter une maison en viager ? La vente en viager est un contrat immobilier particulier, basé sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur. Cela peut donc être une très bonne affaire, comme une mauvaise. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le viager afin de prendre une décision éclairée.

Le viager est un contrat immobilier un peu particulier : il consiste à transformer le prix de vente d’un bien immobilier en une rente viagère payée par l’acquéreur, appelé débirentier, au profit du vendeur, appelé crédirentier. Cette rente est payée de façon mensuelle ou trimestrielle selon le contrat signé entre les parties. Elle débute le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant notaire et s’éteint au décès du crédirentier. En complément, le débirentier paie habituellement un bouquet, de l’ordre de 25 à 40% de la valeur du bien. On recense plusieurs types de viagers : le viager libre, le viager occupé et la vente à terme. 

Généralement, la vente en viager concerne les personnes âgées qui souhaitent avoir un complément de revenus, tout en restant dans leur logement. Ils cèdent alors leur propriété au débirentier, en échange d’une rente viagère versée à vie. L’achat en viager est particulièrement bien réglementé, dans le but de protéger le vendeur et d’optimiser les avantages financiers des deux parties. 

Note historique : le viager est pratiqué en France depuis le Moyen-Âge ! Ce type de contrat a été autorisé en 876 par le roi Charles II.

Pour aller plus loin : la fiscalité de la rente viagère

Que dit le code civil sur le viager ?

Le viager est régi par l’article 1964 du Code Civil, qui le classe dans la même catégorie que les assurances, les jeux et les paris. En effet, l’acquisition du bien immobilier en viager dépend d’un événement aléatoire et incertain : un aléa. 

Voici ce que dit exactement l’article 1964 du Code Civil :

“Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

• Le contrat d’assurance,
• Le prêt à grosse aventure,
• Le jeu et le pari,
• Le contrat de rente viagère.”

Quel est le principe du viager ?

Le principe du viager est très simple : une personne généralement âgée décide de vendre son bien à un acquéreur, en restant logée à l’intérieur ou non ; et reçoit en échange un bouquet (une somme versée à la signature du contrat, équivalente à 20 à 40% de la valeur du bien) et une rente viagère à vie, de façon mensuelle ou trimestrielle. 

En échange, le débirentier devient propriétaire sans un important apport personnel et peut obtenir une maison ou un appartement sans payer sa valeur totale, selon l’espérance de vie du propriétaire-vendeur. Le contrat en viager comporte tout de même des risques, si le vendeur vit très longtemps. En effet, la rente est versée jusqu’au décès du crédirentier. C’est un “pari sur la vie”. 

Le viager libre

Avec une vente en viager libre, le crédirentier se sépare de son bien immobilier lors de la signature de l’acte authentique de vente : il ne conserve aucun droit d’usage et d’habitation. Le viager libre permet donc au débirentier d’en faire ce qu’il souhaite : l’occuper ou le mettre en location immédiatement. Il est également responsable du logement et du paiement de ses charges. 

Le viager libre est moins commun que le viager occupé : généralement, les vendeurs souhaitent continuer de vivre dans leur logement. Il faut cependant savoir que ce contrat offre des avantages aux deux parties. 

En renonçant à son droit d’usage et d’habitation, le crédirentier perçoit un prix de vente 25 voire 50% plus élevé que pour une vente en viager occupé. La rente mensuelle est également plus importante. De plus, le vendeur ne paie plus de charges ni de taxes sur le logement. 

Pour le débirentier, le viager libre est particulièrement intéressant pour en faire une résidence principale ou un investissement locatif, puisque le logement est libre tout de suite. Il n’est pas nécessaire de demander un prêt immobilier ou de posséder un apport personnel pour une vente en viager.

Le viager occupé

Le viager occupé représente la majorité des ventes en viager en France : plus de 80% ! Dans ce cas de figure, le crédirentier vend son bien tout en conservant son droit d’usage et d’habitation, jusqu’à la fin de sa vie. Le débirentier, désormais propriétaire du bien, ne peut cependant pas en jouir immédiatement. Il ne pourra s’y installer ou le louer qu’au décès du crédirentier. En attendant, il lui verse un bouquet à la signature de l’acte de vente et une rente à vie. 

Habituellement, les vendeurs préfèrent le viager occupé, car cela leur garantit de continuer à occuper leur logement pour le reste de leur vie. L’avantage du viager occupé pour l’acquéreur, c’est que le prix de vente du bien est diminué, tout comme le montant de la rente viagère, puisque l’investisseur ne peut utiliser le logement comme bon lui semble. C’est donc généralement une bonne affaire pour le débirentier, sauf si le crédirentier vit plus longtemps que son espérance de vie. Au décès du vendeur, le débirentier récupère la pleine propriété du bien et n’a aucun droit de succession à payer.

La vente à terme

Il existe un troisième type de viager, peu connu : la vente à terme. Son avantage est de ne pas reposer sur l’aléa de la durée de vie du vendeur. La vente à terme consiste à acheter un bien immobilier en étalant son paiement pendant une durée déterminée. On peut dire que c’est un viager sans aléa, c’est donc un investissement plus sécurisé. 

On trouve deux types de vente à terme : 

• la vente à terme libre : l’acheteur peut utiliser le bien dès la signature de l’acte authentique de vente ;
• la vente à terme occupée : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation à vie ou pendant la période définie dans le contrat.

Dans le cadre d’une vente à terme, les deux parties se mettent d’accord sur un nombre de mensualités limitées dans le temps, à inscrire dans le contrat de vente. Dans la majorité des cas, le crédirentier opte pour une vente à terme occupée et conserve son droit d’usage et d’habitation, mais perçoit une rente viagère plus élevée qu’avec une vente en viager occupé. Le montant des mensualités est indexé sur l’indice du coût de la construction.

Les rentes sont versées de façon mensuelle ou trimestrielle durant la période définie dans le contrat. Si le crédirentier décède avant la fin de la période, le débirentier n’acquiert pas directement la pleine propriété : il doit continuer à verser les rentes aux héritiers du vendeur. Une fois le paiement des mensualités achevée, le débirentier possède entièrement le logement et peut s’y installer ou le louer. 

La vente à terme possède bien des avantages pour l’acquéreur : c’est un investissement immobilier à prix réduit, qui ne nécessite pas de demander un prêt immobilier. C’est également un contrat limité dans le temps, qui ne repose pas sur la durée de vie du vendeur ; l’investisseur connaît le montant total de ses mensualités. De son côté, le vendeur n’a pas à payer d’impôts sur les mensualités perçues. 

Sur le même sujet : Comment mettre sa maison en viager ?

Définir le bouquet du viager

Le bouquet du viager fait partie, avec la rente viagère, des moyens de paiement pour la vente en viager. C’est une somme d’argent à verser au crédirentier le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le bouquet est un versement non obligatoire, mais il est payé dans la majorité des cas : cela permet au crédirentier d’obtenir un versement immédiat.

Le bouquet du viager est librement fixé par l’acheteur et le vendeur. Il est calculé en fonction de l’âge du vendeur, de sa situation patrimoniale et de la valeur du bien. En général, il équivaut à 30% de la valeur du bien. Le solde du prix de vente restant est donc converti en rente viagère, à payer tous les mois ou tous les trimestres. L’avantage du bouquet, c’est que plus son montant est important, moins la rente viagère sera élevée. 

Comment calculer la rente viagère ?

La rente viagère est un paiement perçu régulièrement par le crédirentier, jusqu’à son décès. C’est le prix de vente du bien, duquel on soustrait le montant du bouquet, qui se transforme en rente mensuelle ou trimestrielle. 

La rente est calculée à partir d’un barème définissant l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien sur le marché et son taux de rendement. On utilise souvent la table de mortalité établie par l’Insee chaque année. Voici le principe de la rente : si le crédirentier décède au terme de l’espérance moyenne de vie, le logement aura été payé en intégralité par le débirentier. S’il vit moins longtemps, le paiement de la rente viagère s’arrête et le logement est acquis au débirentier : il a payé le logement moins cher que sa valeur et a donc fait une bonne affaire. Au contraire, s’il vit plus longtemps, le débirentier doit continuer de s’acquitter de la rente viagère et paiera donc un prix de vente plus important : il aura fait une mauvaise affaire.

A savoir : la rente viagère ne peut plus être modifiée après la signature de la vente, sauf si le contrat comporte une clause d’indexation permettant de la réviser chaque année.

Voici le calcul à faire pour un viager libre : 

rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / espérance de vie

Et le calcul pour un viager occupé :

rente annuelle = (valeur du bien – bouquet – montant des loyers potentiellement encaissables) / espérance de vie

Simulation du viager

Avant de vous lancer, vous pouvez simuler le coût d’un viager, pour connaître le montant du bouquet et de la rente viagère à payer. Vous avez plusieurs possibilités pour estimer le coût d’un viager : demander une estimation en ligne, utiliser un logiciel de calcul de viager (souvent payant) ou faire appel à un agent immobilier ou à un notaire pour bénéficier d’une estimation précise. 

Dans un premier temps, nous vous conseillons d’estimer le coût d’un viager en ligne avec le simulateur de Paradissimmo, 100% gratuit pour une estimation fiable et réaliste. Il se base sur des critères tels que le type de viager, l’adresse du bien, sa valeur vénale, l’âge et le sexe du vendeur, sa situation maritale, l’année du début de la rente et la périodicité du versement. 

Pour aller plus loin : Pourquoi acheter en viager ?