La vente d’un bien immobilier en viager offre bien des avantages pour la personne qui souhaite se séparer de son patrimoine. Elle est aussi particulière, et soumise à quelques spécificités. L’une d’elles concerne le vocabulaire employé, qu’il vous faut impérativement connaître pour vous engager sereinement dans une telle transaction. Commençons donc par définir avec précision ce qu’est un crédirentier en viager, afin de mieux comprendre le fonctionnement de cette transaction.
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Pour bien comprendre le rôle du crédirentier dans une telle vente, il est nécessaire de réunir toutes les informations essentielles qui entourent le viager. Ce dernier consiste en réalité, à vendre un bien contre une somme fixe d’une part (parfois absente) que l’on appelle le bouquet, et une rente régulière d’autre part. Cette rente, dite viagère, correspond donc au prix de vente du bien et s’éteint à la mort du crédirentier. Pendant toute la durée du viager, le crédirentier peut occuper, ou non, le logement.
Le nombre de ces rentes (mensuelles, trimestrielles, etc.) n’est pas connu à l’avance. L’acheteur s’engage donc à les verser jusqu’à la mort du vendeur, aussi appelé crédirentier. Pour protéger ce dernier en cas d’absence de paiement des rentes, le notaire peut prévoir une sorte d’hypothèque, appelée privilège du vendeur. Si l’acheteur ne paie plus les rentes, il peut alors récupérer son bien. L’acheteur, lui, n’est véritablement propriétaire du bien qu’au décès de crédirentier. C’est donc un pari sur l’avenir qu’il contracte au moment de la signature d’une telle transaction.
Crédirentier : définition
Le crédirentier ne peut être considéré comme le propriétaire ou le locataire du bien concerné. Il est le créditeur de la rente viagère. En s’engageant dans un viager, il « vend » son bien, mais peut en conserver, ou non, l’usufruit (selon les conditions conclues entre les parties au moment de la signature du viager immobilier). Il perd cependant ses droits de propriétaire. Il n’est plus alors que le crédirentier de la rente viagère.
Dès la signature du contrat, ce dernier touche des rentes régulières. Ces dernières prennent fin au moment de son décès, quelle qu’en soit la cause. Sachez cependant qu’un décès prématuré peut entraîner l’annulation de la vente. C’est le cas si le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat et lorsqu’il décède rapidement d’une maladie connue de l’acheteur avant la finalisation de la transaction.
Quel est le statut du crédirentier ?
Vous l’aurez compris, en touchant sa rente viagère, le crédirentier ne peut plus être considéré comme le propriétaire du bien. Mais il peut cependant rester dans les murs si un tel accord a été conclu entre les parties. On parle alors de viager occupé.
Dans le cadre du viager libre, le crédirentier s’engage à quitter le bien et à permettre au débirentier (celui qui achète) d’occuper immédiatement les lieux, dès la signature de la vente. Le crédirentier est alors étranger aux charges du bien, et ne doit plus rien en ce qui concerne les taxes foncières et d’habitation ou les éventuelles charges de copropriété.
Différentes situations s’offrent donc au crédirentier :
- Il peut être usufruitier du bien et vivre ainsi dans le logement jusqu’à sa mort.
- Il peut aussi être bénéficiaire de la jouissance du bien.
- Ou ne plus avoir le droit d’en jouir, dès la signature définitive de la vente viagère.
Bon à savoir : vente viagère à un couple de crédirentiers Si la transaction est réalisée auprès d’un couple de crédirentiers, il est tout à fait possible de prévoir le versement de la rente au dernier survivant.
Les avantages à être crédirentier
Contrairement au propriétaire qui vend son logement au moyen d’une transaction immobilière classique, le crédirentier d’une vente viagère profite de quelques avantages. Il touche tout d’abord un revenu fixe (à vie) à chaque période (mois, trimestre, etc.) qui est bien supérieur à celui qu’il aurait pu toucher en plaçant son bien à la location. Il peut également, s’il en fait le choix, rester dans le logement autant de temps qu’il le souhaite, tout en bénéficiant de cette rente. Il est également déchargé des taxes et d’éventuels travaux à effectuer dans le bien. Ces sommes sont alors prises en charge par l’acquéreur. C’est un véritable revenu complémentaire qui lui est versé et qui lui permet de vivre plus confortablement.
Autre avantage de taille, la vente viagère autorise plusieurs crédirentiers, lorsque la vente est réalisée par un couple par exemple. Les versements sont alors qualifiés de rentes assises sur plusieurs têtes. Cela permet aux crédirentiers de se protéger l’un l’autre, puisque la vente est conclue pour durer jusqu’à la mort du dernier survivant. Le crédirentier peut également choisir de prévoir un droit de réversion sur son conjoint, qui offre la même sécurité avec le versement des rentes au dernier survivant, et la possibilité, pour ce dernier, de rester vivre dans le logement, jusqu’à sa mort.
Dernier avantage pour le crédirentier : l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu des rentes viagères reçues pendant l’année. Ce pourcentage d’abattement est par ailleurs plus ou moins important selon l’âge du crédirentier au moment de la signature du contrat de vente viagère :
- Si le crédirentier a moins de 50 ans au moment de la signature de la vente viagère, seule 70% de la rente annuelle sera imposable.
- Si son âge est compris entre 50 et 59 ans, le pourcentage est alors de 50%.
- Entre 60 et 69 ans, 40% de la rente viagère annuelle, seulement, sera imposable.
- Contre 30% si le crédirentier a 70 ans ou plus lors de la signature de la transaction.
