Comment procéder à la remise des clés avant la vente ?

Une fois le compromis de vente signé, il faut attendre la signature de l’acte authentique chez le notaire avant d’officialiser la transaction. C’est à ce moment-là que l’acheteur se voit remettre les clés du bien immobilier suite à la levée de l’ensemble des clauses suspensives relatives au contrat. Cependant, il est tout à fait possible pour le vendeur de remettre les clés à l’acheteur quelques jours seulement après la signature du compromis de vente. Pour protéger aussi bien l’acheteur que le vendeur, il est cependant indispensable de respecter certaines règles afin que cette remise des clés se fasse dans de bonnes conditions.

Dans la plupart des projets immobiliers, la remise des clés s’effectue le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire et représente une des étapes de vente finale. De manière générale, il est déjà prévu, et même recommandé d’effectuer une dernière visite du bien avant de passer à l’office notarial. Le but de cette dernière visite n’est pas de vérifier si le bien plait toujours à l’acheteur, mais bien de constater que le bien n’a subi aucune dégradation au cours des derniers mois, qu’il est libre de tout occupant, et que le mobilier a été supprimé, sauf bien entendu le mobilier qui a été inclus dans la vente. De cette manière, aucun risque d’avoir une mauvaise surprise une fois les clés déposées en main propre et la vente réalisée.

Du moment que les deux parties trouvent un accord, aucun texte n’interdit à l’acheteur de prendre possession du bien avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette situation comporte cependant des risques, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.

Remise des clés avant la vente: les risques pour le vendeur

Dans le cas où le vendeur accepte d’effectuer la remise des clés avant la vente, il s’expose au risque que l’une des conditions de suspension ne soit invalidée. La vente serait donc interrompue, et le vendeur se retrouverait dans une situation délicate où des personnes se sont installées dans un logement qui lui appartient toujours. Ils n’ont ni titre de propriété ni bail de location. De plus, les acheteurs qui souhaitent obtenir les clés en avance souhaitent souvent gagner du temps pour entamer les travaux. Le bien immobilier peut donc être totalement dénaturé et perdre de la valeur.

Même si tout se passe bien, les travaux peuvent révéler des défauts de construction qui nécessitent de travaux supplémentaires et souvent le vendeur n’en avait même pas conscience. L’acheteur se sent alors trahi et entame des procédures afin de faire baisser le prix du bien ou pour se faire indemniser. Même s’il n’obtient pas gain de cause, la vente sera repoussée sur de nombreux mois le temps que la procédure juridique se termine. Une situation particulièrement délicate dans le cas où le vendeur a pris de son côté un prêt relais afin de financer son nouveau bien.

Les risques d’une remise des clés en avance pour l’acheteur

Pour l’acheteur qui a entamé les travaux en avance, il existe également de nombreux risques. En effet, si pour une raison quelconque la vente devait se voir annuler, tout l’argent et l’énergie investis seraient perdus. Le vendeur n’est en aucun cas tenu de dédommager l’acheteur pour les travaux réalisés ce qui peut représenter une perte conséquente d’argent.

Pour pouvoir céder les clés du bien en avance et dans de bonnes conditions, le vendeur doit s’assurer que l’acheteur a bel et bien obtenu son financement et que son délai de rétractation est dépassé afin que ni lui ni la banque ne puissent revenir sur leurs engagements.

Une fois que ces éléments sont vérifiés, il est indispensable de rédiger une convention d’occupation anticipée. Ce document est différent du compromis de vente et va fixer les règles liées à cette occupation anticipée. Le document doit mentionner que le vendeur accepte cette occupation anticipée, mais aussi que le futur propriétaire a levé l’ensemble des conditions suspensives du compromis de vente.

Le prêt du logement doit être fixé sur une durée finie, et un dépôt de garantie doit être réalisé afin d’assurer au vendeur que l’acheteur quittera bien les lieux à la fin de la date indiquée. Dans le cas contraire, la somme servira de dédommagement au vendeur.

Autre élément important, cette convention doit être résiliable en cas de décès de l’une des deux parties, préciser que l’acheteur doit souscrire à une assurance habitation, définir les conditions de restitution et la répartition des charges liées au bien.

Bien que l’idée puisse paraître tentante, la réalisation de travaux avant la signature définitive est fortement déconseillée. En effet, il est particulièrement difficile de définir le type de travaux à réaliser dans une convention. De plus, s’ils sont mal réalisés, ils peuvent endommager le bien immobilier et modifier sa valeur. Il faudra donc lister l’ensemble des professionnels qui interviennent et demander un justificatif de l’assurance professionnelle pour chacun d’entre eux afin d’éviter tout litige.

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