Comment revendre un viager ?

Est-il possible de revendre un viager en cours ? Si oui, comment s’y prendre ? Quelles sont les modalités à respecter ? Pour tout savoir concernant la revente d’un viager, ce guide du viager est là pour vous accompagner et répondre à toutes vos questions.

Peut-on revendre un viager quand le crédirentier est encore vivant?

Vous vous en doutez, si nous proposons un guide sur la revente d’un viager, c’est que cette action est possible.

En effet, malgré la rente viagère qui implique d’être payée jusqu’au décès du crédirentier, le débirentier a parfaitement le droit de revendre le bien immobilier.

Quel que soit le type de viager, le débirentier n’a pas besoin de l’accord du crédirentier pour revendre le viager. En revanche, il doit l’en informer via un huissier.

Pour rappel, on distingue trois types de ventes en viager :

• Viager libre : le débirentier dispose entièrement du bien immobilier. Il peut l’habiter, le louer ou le vendre.
• Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation : le crédirentier continue d’occuper le logement, mais il ne peut pas le louer.
• Viager occupé avec usufruit : le crédirentier peut occuper ou louer le bien et ainsi percevoir le loyer issu de la location.

Les conditions à respecter pour revendre un viager

La principale condition à respecter concernant la revente d’un viager est la conservation de la rente viagère. En effet, quelles que soient les modalités de la vente, le crédirentier doit continuer à percevoir la rente viagère négociée initialement.

Le débirentier a le choix entre 3 solutions.

Vente sans transfert d’obligation de la rente

Dans cette situation, le débirentier vend le logement à un nouvel acquéreur, mais il conserve l’obligation de verser la rente viagère. Autrement dit, le nouvel acquéreur doit seulement payer un bouquet comprenant notamment l’équivalent en capital de la rente.

Le débirentier continue de verser la rente viagère jusqu’au décès du crédirentier. Cette solution est généralement la plus simple à mettre en place puisqu’elle ne change pas les conditions de la rente viagère.

Vente avec transfert d’obligation de la rente

Dans ce cas, une partie du paiement de la rente viagère est transféré au nouvel acquéreur. Autrement le débirentier initial et le nouvel acquéreur sont tous les deux tenus de verser la rente viagère. On parle de codébirentiers. Naturellement, la rente doit conserver le montant initialement convenu lors de la vente par le crédirentier.

Le débirentier peut demander au crédirentier une substitution libératoire. Elle permet de transférer intégralement le versement de la rente vers le nouvel acquéreur. Toutefois, le crédirentier peut refuser ce transfert.

Ventre avec transfert d’obligation de rente à un tiers

Cette dernière solution permet de transfert le paiement de la rente viagère à un tiers qui prend généralement la forme d’une compagnie d’assurance. Naturellement, ce transfert s’effectue en contrepartie du versement d’un capital de la part du débirentier initial. Dans cette situation, c’est le nouvel acquéreur qui est alors responsable du paiement de la rente viagère au crédirentier. Le débirentier initial n’a alors plus aucune obligation vis-à-vis du crédirentier ni du bien immobilier concerné.

Cependant, pour revendre un viager dans ces conditions il est indispensable que le contrat de vente initial l’autorise via une clause.

Lorsque le crédirentier décède, le paiement de la rente viagère s’arrête automatiquement. Le débirentier n’a alors plus aucune obligation vis-à-vis du crédirentier et peut disposer du bien comme bon lui semble.

Dès lors, la revente du viager ressemble à n’importe quelle autre vente immobilière classique. Naturellement, s’il le désire, l’ancien débirentier peut à son tour décider de vendre le bien en viager et ainsi devenir crédirentier auprès d’un nouvel acquéreur.

Avant de revendre un viager, il convient de connaître sa valeur actuelle. Grâce au site Paradissimmo vous pouvez obtenir une estimation de votre bien en quelques clics.

Comme pour la vente d’un bien immobilier classique, la plus-value générée par la revente d’un viager est soumise à une imposition. Elle prend la forme d’un prélèvement forfaitaire unique de 30% de la plus-value réalisée.

Plus précisément, cet impôt se décompose en des prélèvements sociaux s’élevant à 17,20% et à l’impôt sur le revenu à un taux de 12,8%.

Cependant, si le bien en question sert de résidence principale au vendeur, la plus-value n’est alors pas imposée.

Et dans le cas d’une résidence secondaire, un système d’abattement permet de réduire le taux d’imposition. Le niveau d’abattement augmente avec le temps, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans concernant l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Néanmoins, pour bénéficier de cet abattement le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente. De même, il ne doit pas utiliser le montant de la vente pour acquérir une résidence principale dans les 4 années qui suivent la revente du viager.

Pour revendre un viager du vivant du crédirentier, le débirentier a la possibilité de continuer à payer la rente viagère, de partager ce paiement avec le nouvel acquéreur ou lui transférer intégralement cette obligation.

Naturellement, il doit trouver un acheteur qui accepte les conditions. Concernant le crédirentier, s’il ne peut pas s’opposer à la revente du viager il peut en revanche empêcher le transfert total de la rente au nouvel acquéreur, sauf si une clause le prévoit dans le contrat initial.

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