Valeur vénale d’un bien immobilier : définition et calcul

Acheter ou vendre un bien immobilier nécessite d’en déterminer la valeur. En effet, le prix d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou d’un local professionnel n’est pas fixé au hasard. Il résulte d’un processus d’estimation au regard du marché immobilier, dans un espace et un temps donnés. Paradissimmo vous explique ce qu’est la valeur vénale d’un bien immobilier et quels critères sont utilisés pour la calculer.

Définition

La valeur vénale d’une maison ou d’un appartement correspond à sa valeur marchande dans un secteur donné, au moment où l’estimation est effectuée. Elle détermine le prix auquel le bien immobilier pourrait être vendu, en se basant sur le prix de vente de biens comparables. Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale d’un bien. En principe, elle n’engage pas juridiquement le professionnel qui la réalise. Pourtant, faire estimer la valeur vénale de son logement s’avère indispensable dans de nombreuses situations.

Dans quels cas faut-il estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Nous avons listé 4 situations qui nécessitent d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier.

1. La vente du bien : si vous décidez de vendre votre terrain ou votre résidence, l’estimation de sa valeur vénale vous permettra d’en déterminer le juste prix. Ensuite, celui-ci pourra servir de base de négociation entre le vendeur et l’acquéreur.
2. La succession ou la donation : dans les 2 cas, l’administration fiscale devra se baser sur la valeur vénale du bien immobilier, afin d’établir le montant des droits de succession.
3. En cas de dommages ou de sinistre, vous devrez fournir à votre compagnie d’assurance habitation, une attestation de la valeur vénale de votre bien immobilier. Celle-ci lui servira à calculer votre indemnité dite de remplacement, en fonction du contrat auquel vous avez souscrit.
4. Le calcul de l’ISI : la valeur vénale du patrimoine immobilier sert à calculer l’impôt sur la fortune immobilière (ex ISF depuis 2018). Le contribuable est concerné si la valeur nette de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.

Plusieurs facteurs déterminants doivent être pris en compte lorsqu’on estime la valeur vénale d’un bien immobilier :

• La situation géographique du logement : elle influe sur sa valeur vénale. En effet, le prix au mètre carré estimé ne sera pas le même selon l’attractivité de la région concernée.
• Le type de bien : appartement, immeuble en copropriété, maison mitoyenne ou en lotissement ;
• La surface : superficie du terrain, surface habitable, nombre de pièces ;
• L’aménagement et l’état du bien : présence d’une piscine, d’un garage, d’un parking, terrain arboré ou non, décoration, travaux de rénovation à prévoir, etc.

De plus, le professionnel qui détermine la valeur de votre bien compare les prix de vente de biens similaires sur le marché immobilier. Par exemple, si vous décidez de faire estimer la valeur vénale de votre résidence principale de 200 m2 située à la campagne, proche d’une grande ville, en vue d’une donation pour vos enfants, le notaire ou l’agent immobilier tiendra compte de l’offre et de la demande pour ce type de bien, dans la même zone géographique.

Vous disposez de plusieurs possibilités pour calculer la valeur vénale de votre logement.

Évaluer soi-même, en ligne, la valeur de son habitation

Paradissimmo propose un simulateur en ligne pour estimer la valeur vénale de votre bien immobilier, rapide, fiable et simple d’utilisation. Il vous suffit de renseigner les cases du formulaire concernant les caractéristiques précises de votre bien (type, localisation, surface, année de construction, aménagement. etc.). Cette étape peut servir de préalable à une estimation réalisée par une agence immobilière.

Avoir recours à un professionnel de l’immobilier

Le professionnel de l’immobilier vous fera profiter de sa connaissance fine du terrain, pour réaliser une estimation de la valeur vénale de votre habitation. Il est donc judicieux de faire appel à ce conseiller, qui saura évaluer votre bien immobilier en fonction des prix du marché local, pour le même type de logement. Il vous délivre un avis de valeur ou estimation immobilière, que vous pouvez utiliser pour déclarer votre patrimoine auprès de l’administration fiscale ou pour préparer la vente de votre bien.

Faire appel à un notaire

Cet officier public présente l’avantage de signer des actes de vente immobilière régulièrement. En connaisseur du marché local, il a accès à une base de références qui lui permet de comparer les transactions liées à plusieurs logements similaires sur le secteur géographique de votre habitation. Il est donc particulièrement indiqué pour définir la valeur vénale de votre bien immobilier, lors d’un héritage ou en cas de divorce par exemple.