Vous êtes déjà propriétaire d’un bien ancien et vous avez craqué pour un logement neuf ? Si vous avez pour projet de vendre votre bien pour financer ce nouvel investissement, vous allez devoir choisir la bonne stratégie. Découvrez nos conseils pour un projet d’achat immobilier bien mené.
Revendre au bon moment
La première chose qui doit vous préoccuper, c’est de savoir si le moment est bien choisi pour revendre votre bien actuel. Il est généralement conseillé de revendre un bien au moins 5-6 ans après son acquisition, afin d’amortir les différents frais liés à un achat immobilier (notaire, garantie) et de rembourser une partie des intérêts.
L’idéal pour effectuer une bonne revente sans être perdant, c’est de récupérer votre apport personnel. C’est en additionnant ce chiffre avec le montant des autres dépenses liées à votre future transaction que vous allez pouvoir vous faire une idée du prix idéal de revente (qui peut être différent du prix du marché). Si vous ne parvenez pas à récupérer votre apport en revendant votre bien au prix actuel du marché, c’est qu’il est sûrement trop tôt pour revendre !
Bien définir son projet
La stratégie à employer pour l’achat de votre logement neuf varie en fonction de votre projet. Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, la stratégie ne sera pas la même que pour un investissement locatif !
Acheter pour y vivre
Revendre un bien peu prendre du temps, alors pourquoi pas mettre ce temps à profit pour trouver le logement neuf de vos rêves ? En achetant en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), vous pouvez réserver votre futur logement neuf avant de revendre votre bien ancien. Vous pouvez alors vous fixer comme date limite de revente de votre ancien bien la date de livraison de votre logement neuf.
En plus d’une organisation plus sereine, l’achat en VEFA vous permet de vous offrir un logement vraiment personnalisé, notamment grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) qui vous permettent de déplacer ou supprimer certains éléments (prises électriques, équipements de cuisine, cloisons…). C’est donc la formule idéale pour investir dans un logement neuf en tant que résidence principale !
Acheter pour investir
Si votre projet d’achat d’un logement neuf concerne un investissement locatif, vous pouvez opter pour des stratégies différentes.
Comme vous n’allez pas vivre dans le logement que vous vous apprêtez à acheter, vous aurez probablement moins d’exigences que pour votre résidence principale… alors pourquoi pas acheter un logement en queue de programme ? Généralement moins chers, ces biens vous offrent une excellente rentabilité locative. Comme ces biens sont généralement en rez-de-chaussée, ils sont également soumis à des charges plus faibles.
Pour augmenter la rentabilité de votre investissement, vous pouvez également viser les biens éligibles au dispositif Pinel, qui vous permettent de réaliser une économie d’impôts de 12, 18 ou 21% du montant de votre logement neuf en fonction du temps pendant lequel vous vous engagez à le louer (6, 9 ou 12 ans).
Financer son nouvel achat avec un prêt-relais
À moins que vous disposiez des fonds nécessaires, vous allez devoir contracter un prêt pour financer votre nouvel achat. Si vous avez déjà fini de rembourser le prêt qui a financé l’achat de votre logement actuel, vous allez pouvoir effectuer une demande de prêt classique. Sinon, vous allez devoir demander un prêt-relais pour financer votre nouvel achat sans attendre la vente définitive de votre ancien bien.
Les différents types de prêt-relais
Le prêt relais vous permet de couvrir momentanément le financement de votre nouveau logement, en attendant que vous disposiez des fonds issus de la revente de votre logement actuel. Il représente entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre et vous n’en remboursez que les intérêts en attendant de pouvoir le solder. On distingue généralement deux types de prêts relais : le prêt relais associé, aussi appelé adossé, et le prêt relais “sec”.
Le prêt-relais associé, comme son nom l’indique, est un prêt contracté en complément d’un emprunt classique, accordé au même taux que le prêt initial. Chaque mois, vous remboursez alors les échéances de votre premier prêt plus les intérêts de votre prêt-relais, jusqu’à l’obtention de fonds. Vous remboursez ensuite le reste de votre prêt classique selon vos échéances initiales.
Le prêt relais “sec” est généralement contracté lorsque le nouveau bien a une valeur inférieure ou égale à celle de l’ancien : vous n’avez alors besoin que d’une avance, pas de fonds supplémentaires. Comme la rentabilité de ce type de prêt est assez faible, les banques appliquent des taux d’intérêt élevés. Il vaut donc mieux être sûr de revendre rapidement votre ancien bien pour ne pas payer trop d’intérêts.
Pour aller plus loin
- L’offre d’achat en bref ;
- Quelle durée de validité pour mon offre d’achat ?
- Nos conseils pour déterminer votre budget immobilier ;
- Les points à checker lors d’une visite de bien ;
- Le compromis de vente en bref ;
- Les missions du notaire dans le cadre d’un achat immobilier ;
- Les meilleures villes où vivre en France ;
- Vente domaniale : comment cela fonctionne ?
