Vendre un bien en indivision ➜ Quelle réglementation ?

La vente en indivision est en général consécutive à une succession. Après la mort d’un proche, il est tout à fait possible que vous héritiez d’une partie de ses biens, en indivision. Ce, ou ces biens immobiliers, dits indivisibles, peuvent en effet revenir à plusieurs héritiers. Il est alors nécessaire de les vendre pour que chacun récupère ce à quoi, il a droit. Pour cela, une réglementation précise s’applique.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L’indivision est un régime qui permet à plusieurs personnes de posséder un seul et même bien immobilier. Les propriétaires sont alors appelés « indivisaires » et possèdent des droits comme des obligations.

Pour faciliter les rapports entre chacun et établir des règles de jouissance des biens en question, chaque indivisaire profite des règles déterminées par le code civil. L’ensemble des membres de l’indivision peut également ajouter une convention d’indivision afin de déterminer clairement les différentes règles à respecter :

Il peut utiliser le bien en indivis, une fois un accord conclu avec tous les autres propriétaires. Il peut s’agir d’une durée d’occupation par exemple.
Si un seul indivisaire occupe le bien (avec l’accord des autres), il leur doit une indemnité d’occupation (sauf opposition des autres indivisaires). Elle est alors proportionnelle à leur part respective.
Les indivisaires qui choisissent de placer le bien à la location doivent ensuite partager les revenus au prorata de leur part et payer les charges qui y sont liées, dans les mêmes conditions.
Ils peuvent choisir un gérant.

Les différentes indivisions

Si la plupart de ces ventes sont liées à une succession, il existe néanmoins le cas de l’indivision voulue. Elle correspond à un achat réfléchi, fait à plusieurs. On oppose donc l’indivision voulue (achat volontaire de plusieurs personnes) et l’indivision subie, liée à une succession. Pour cette dernière, tant que le partage de la succession n’est pas finalisé, chaque héritier est propriétaire en indivis des biens de l’héritage. S’ils décident de ne pas les vendre, ils restent alors tous propriétaires, en copropriété. Les biens restent alors en indivision.

Vendre un bien en indivision pour en sortir

Mécontent de partager votre bien avec d’autres indivisaires, vous souhaitez peut-être vendre votre part du bien. Selon la loi, vous pouvez alors en informer votre copropriété à tout moment (sauf convention contraire d’indivision) et formuler cette demande. Plusieurs situations s’offrent alors à vous.

1. La vente du bien indivis à l’unanimité

Les autres indivisaires sont d’accord à l’unanimité et acceptent votre départ. Un ou plusieurs d’entre eux peuvent alors se positionner pour racheter vos parts. L’indivision est alors réduite à un indivisaire de moins ou annulée s’il ne reste ensuite qu’un seul propriétaire.

Ils peuvent également être d’accord et saisir cette opportunité pour vendre le bien concerné. Le prix est alors partagé. Avec un mandat, l’un des indivisaires peut par ailleurs se charger seul, de l’acte de vente.

Pour connaître la répartition de la somme de la vente, il est nécessaire de connaître avec précision la répartition des droits de propriété. Si cette information n’est pas présente dans l’acte d’achat ou de succession, la loi estime que le prix de vente doit être partagé égalitairement entre tous les indivisaires. Vous pouvez néanmoins convenir à l’unanimité d’une autre répartition. Vous pouvez également la contester auprès du tribunal judiciaire.

2. La vente du bien indivis sans unanimité

Pour éviter les blocages liés à une vente en indivision, il existe en France quelques mécanismes permettant de passer outre l’unanimité requise. C’est par exemple le cas d’une vente de bien meuble en indivision (et non pas bien immeuble) qui aurait pour but de rembourser les dettes et les charges liées à cette indivision. Seule une majorité des 2/3 des indivisaires est alors nécessaire.

Si les autres propriétaires ne sont pas d’accord pour vendre le bien concerné, vous pouvez également saisir un juge. Ce dernier peut vous autoriser à procéder seul à la vente s’il estime que le refus des autres est contre l’intérêt commun, y compris sur un bien indivis immeuble.

3. La vente par licitation

Si vous détenez les 2/3 des parts du bien, vous pouvez également saisir un juge qui peut vous autoriser à vendre. Vous devrez ensuite contacter un notaire. Ce dernier informe alors les autres indivisaires de votre intention de vendre le bien dans un délai d’un mois. Ils ont trois mois pour y répondre et refuser. Cette autorisation judiciaire doit cependant être motivée et justifiée et ne doit pas porter une « atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». On dit ici que la vente est faite par licitation et donc par adjudication devant le tribunal judiciaire ou le notaire.

4. La vente dite de la quote-part

Les indivisaires ne sont pas d’accord. Pour autant, vous ne pouvez être contraint de rester dans l’indivision. La loi prévoit alors la vente à la quote-part. Vous pouvez alors vendre ou donner vos parts à une tierce personne. Avant la finalisation de l’accord, vous devez impérativement communiquer à chacun des autres propriétaires, usufruitiers et nus propriétaires (par huissier), le prix et les conditions de cession, les coordonnées de l’acheteur ainsi que son nom et sa profession. Ils ont ensuite un mois pour exercer leur droit de préemption à ces mêmes conditions. Cela les protège ainsi et évite qu’un étranger puisse entrer dans l’indivision (c’est particulièrement important en matière de biens de famille).

Si l’un d’entre eux se positionne pour acheter les parts, il est automatiquement substitué à l’acheteur initial. Il a ensuite deux mois pour signer l’acte authentique de la vente devant notaire. Passé ce délai, vous pourrez annuler la préemption, vendre le bien à l’acquéreur initial et exiger des dommages et intérêts. Si, au contraire, vous ne respectez pas le droit de préemption des autres indivisaires, ces derniers sont légitimes pour demander la nullité de la vente, sans pour autant être substitués à l’acheteur.