Vous avez hérité d’une maison ou d’un appartement, et vous voilà désormais en possession d’un bien partagé entre plusieurs héritiers ? Mais, que faire de ce dernier ? Si la décision de vendre l’héritage se profile, mais que l’un des co-héritiers s’y oppose, comment procéder dans cette situation délicate ? Et si le bien était reçu en donation ou en indivision successorale, que faire ? Nous vous livrons des conseils pratiques concernant le processus de vente d’un bien immobilier reçu en héritage.
Vendre un bien reçu en héritage : que dit la loi ?
En théorie, un héritage prend juridiquement la forme de transfert de propriété. Ainsi, son nouveau propriétaire a le droit de le vendre ou non. Cependant, avant de vendre un bien immobilier reçu en héritage, il faut connaître les trois aspects de transfert de bien suivants :
Le cas de succession légale :
Il s’agit d’un héritage directement acquis après le décès du propriétaire. Les héritiers bénéficient du bien en fonction de leur ordre et de leur degré dans la succession. Dites d’une manière plus simple, la succession se fait naturellement à la famille. Dans ce cas, pour connaître l’héritier, il est indispensable d’établir l’ordre des héritiers, mais également les degrés d’héritier. Cela permet de définir la suite de la procédure ainsi que les spécificités juridiques nécessaires avant d’arriver à la vente.
Le transfert de bien par donation :
Ce cas concerne la donation du bien par propriétaire (donateur) à un bénéficiaire (donataire) de son vivant. Cela implique l’existence d’un acte notarié détaillé. Ce dernier inclut notamment les conditions, les droits ainsi que les obligations liées au transfert du bien. Ainsi, ces conditions peuvent inclure des raisons qui limitent la vente du bien.
Le cas d’héritage par testament :
Qu’il soit olographe (rédigé à la main par le testateur) ou notarié (rédigé en présence d’un notaire), le testament permet, au moment du décès, le transfert du bien immobilier à ses héritiers légaux ou à un tiers. Ainsi, les conditions de transferts sont déjà quasi précises. En France, la vente d’un bien hérité par testament passe par plusieurs étapes juridiques clés, dont la première étape clé est l’authentification du testament par un notaire. Ainsi, outre l’authentification, il est crucial de tout de suite prendre conseil auprès de ce dernier.
Quelles sont les clauses spécifiques limitant la donation d’un bien reçu en héritage ?
Certaines clauses spécifiques peuvent limiter la vente d’un bien immobilier reçu en héritage. Connaître ces restrictions permet de correctement se situer afin d’entamer une procédure précise en cas de besoin. Voici trois cas classiques en matière de clauses spécifiques de limitation de donation d’un bien hérité :
La réserve d’usufruit :
Expliqué brièvement, un usufruit est un droit qu’un propriétaire de bien peut donner à une personne. Ce droit stipule que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien à sa guise sans le détériorer. Ainsi, si un bien est sous réserve d’usufruit, l’usufruitier bénéficie toujours de ce droit d’usage. C’est après le délai d’usufruit, ou suite à un accord que la maison peut être mise en vente. On peut également entamer une procédure judiciaire afin de traiter le droit d’usufruit.
Le droit de retour légal et conventionnel :
Le droit de retour est un droit que le donateur peut stipuler dans son acte de donation afin que le bien lui revienne si le bénéficiaire décède avant lui.
La clause d’inaliénabilité :
Lors d’un héritage par donation, le propriétaire peut imposer des conditions d’interdiction de cession ou de transfert du bien. C’est une pratique courante pour les donateurs afin de protéger son patrimoine. Cela peut également être mis en place pour empêcher la vente immédiate du bien.
Comment peut-on vendre un bien en indivision successorale ?
La vente d’un bien en indivision successorale en France implique plusieurs étapes et peut être un processus complexe en raison de la multiplicité des parties impliquées. D’une manière générale, les étapes avant d’arriver à la vente se présentent comme ceci :
- Identification des coïndivisaires (plusieurs personnes peuvent être héritières du bien) ;
- Accord des coïndivisaires (obtenir un accord unanime des coïndivisaires) ;
- Estimation du bien ;
- Décision de vente (décision formalisée par acte écrit suivant à l’accord des coïndivisaires) ;
- Choix du mandataire (un héritier ou une personne extérieure de confiance) ;
- Mise en vente du bien (sous l’accord des coïndivisaires).
En revanche, il est important de noter que les étapes peuvent changer selon la loi en vigueur. Bien évidemment, ces étapes présentent des détails précis. Raison pour laquelle il est crucial de se référer à un avocat.
Comment vendre un bien immobilier en cas d’opposition d’un cohéritier ?
Depuis 2009, en cas de désaccord des héritiers, il existe une loi qui permet de mener à un accord de vente ou de faire débloquer le bien immobilier par un juge pour sa vente.
La règle des 2/3 :
De par son nom, lorsque deux tiers des cohéritiers sont favorables à la vente, cela peut prévaloir sur l’opposition d’un seul. Plus précisément, c’est la “loi de simplification et de clarification du droit” du 12 mai 2009 qui a permis au 2/3 des cohéritiers de vendre un bien immobilier indivisible. Et ce, même si 1/3 n’est pas en accord. Dans la foulée, les 2/3 doivent faire part de leur intention de vente à un notaire. Cela permet au notaire de prévenir le tiers restant qui bénéficient de 3 mois afin de référer une réponse. Si les autres cohéritiers ne donnent pas un accord après cela, les vendeurs peuvent faire un recours au Tribunal de grande instance.
Absence de réponse du cohéritier :
Si un cohéritier en indivision reste silencieux face à la prévention du notaire, ce dernier s’expose à une mise en demeure. Cela consiste à un acte de notification formelle et écrite adressée à la personne ou à l’entité. La notification leur enjoint de respecter certaines obligations légales ou contractuelles. Si le cohéritier reste encore dans le silence, on peut saisir un juge pour exclure la personne ou l’entité du processus de vente. Ainsi, le bien peut être débloqué.
Vendre un bien immobilier reçu en héritage : quels sont les frais à prévoir ?
Une fois qu’il est possible de vendre un bien immobilier reçu en héritage, la vente nécessite bon nombre de frais à prévoir. Ces derniers varient notamment selon le statut du bien à vendre. En une liste exhaustive, on peut compter :
Les droits de succession :
Comme il est question d’un bien reçu en héritage, il faut s’assurer qu’il y a ou non des droits concernant la succession. Il peut y avoir, selon la juridiction, des taxes sur la succession, des frais à payer sur la position ou d’autres frais.
Les frais de notaire :
Quand il s’agit de vente immobilière, le notaire doit toujours entrer en action. Cela en commençant par l’authentification de l’acte de vente du bien. Ces frais sont indispensables pour rendre la vente du bien légale et juridique.
La valeur ajoutée immobilière :
Si le bien a augmenté de sa valeur depuis la mort du propriétaire, il peut être sujet à des impôts. Bien évidemment, ce n’est pas le cas de tous les biens immobiliers.
Les frais d’agence immobilière ou d’expert :
Il faut savoir qu’une vente est moins risquée en engageant un expert immobilier ou une agence. Pour cela, il est important de bien déterminer les frais au début des discussions. Comme pour le cas du notaire, ces frais d’agence sont définis en pourcentage du prix de vente du bien. Pour l’expert, les frais dépendent de la complexité de la vente, de l’aspect et de la qualité du bien.
Frais liés à la vente :
Pour finir et non des moindres, il y a les frais administratifs liés à la vente.
