Votre bien immobilier est actuellement en location mais vous souhaitez le vendre ? La loi autorise la mise en vente d’une maison ou d’un appartement loué, sous plusieurs conditions et dans le respect des droits du locataire en place.
Vendre un logement loué, est-ce possible ?
Pour le propriétaire, il est possible de mettre en vente le logement qu’il loue, en respectant quelques règles, selon que le logement est libre ou occupé.
Que dit le code civil ?
La vente d’une maison ou d’un appartement loué est abordée dans l’article 1743 du Code civil : “Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail”.
Donner congé à son locataire avant la vente
Avant de vendre son bien, le propriétaire peut décider de donner congé au locataire qui l’occupe. On parle alors de “vente libre”. Dans ce cas, il doit adresser par lettre recommandée un congé au locataire avec une offre de vente du logement, au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée.
Vendre sans donner congé au locataire
Si le propriétaire ne souhaite pas donner congé au locataire, on parle de “vente occupée”. Dans ce cas, le locataire reste en place dans le logement et le propriétaire n’a aucune obligation particulière à respecter. Il n’a pas à attendre le terme du bail de location, et n’a même pas besoin d’avertir son locataire de la mise en vente du logement.
Il est toutefois conseillé d’informer le locataire par écrit des visites des acquéreurs potentiels du bien. Le locataire doit accorder un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire, sauf le dimanche, si cela est spécifié dans le bail de location.
Droit du locataire et préemption
Dans le cas d’une location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption durant les 2 premiers mois du préavis. Il peut accepter ou refuser l’offre du propriétaire au prix, ou négocier le prix de vente. Cependant, dans ce dernier cas, le locataire n’est plus prioritaire pour l’achat. Si le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur à celui proposé par le locataire, ce dernier doit en être informé et il aura 1 mois pour accepter ou non cette nouvelle offre. En cas d’achat du bien, le locataire dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou 4 mois en cas de demande d’un prêt immobilier.
Dans le cas d’une location meublée, le locataire ne dispose pas du droit de préemption. Il peut se porter acquéreur mais ne sera pas prioritaire.
A noter : le locataire ne bénéficie plus du droit de préemption si la mairie exerce son droit de préemption urbain ou si le propriétaire souhaite vendre à une personne de sa famille.
Prix de vente d'un bien occupé - Attention à la décote
En choisissant de vendre une location nue occupée, le propriétaire s’expose à une décote par rapport à la location libre. La décote varie selon le type de bien, le montant du loyer, le temps restant au bail et l’âge du locataire. Par exemple, les locataires de plus de 65 ans ayant des revenus faibles bénéficient d’une plus grande protection et il peut être difficile de mettre un terme à leur bail. Par contre, avec une location meublée, aucune décote n’est appliquée car la durée d’un bail n’est que d’un an.
Pour évaluer la décote du bien, faire appel à un professionnel de l’immobilier est indispensable. Dans un premier temps, n’hésitez pas à estimer votre bien avec notre simulateur d’estimation immobilière en ligne.
Quel est le droit de visite du propriétaire en cas de vente occupée ?
Malgré la vente occupée, le propriétaire dispose d’un droit de visite pour vendre son bien. Les acquéreurs potentiels doivent pouvoir le visiter avant de faire une offre.
Les visites peuvent avoir lieu tous les jours, pour une durée maximale de 2 heures, sauf les dimanches et jours fériés. Le locataire conserve son droit à la jouissance paisible du logement et au respect de sa vie privée. De ce fait, le propriétaire-bailleur ne peut entrer dans le logement sans autorisation préalable du locataire.
Certaines étapes doivent être respectées : contacter le locataire pour établir un planning avec les jours et horaires des visites, et communiquer les visites effectives au locataire. Si le locataire est disponible au moment des visites, c’est lui qui fera entrer le propriétaire et les candidats ; sinon, il peut laisser un double des clés au bailleur, en précisant par écrit que l’entrée dans les lieux est autorisée.
Si, malgré les dispositions légales, le locataire refuse que le propriétaire fasse visiter le logement, ce dernier ne doit pas entrer dans le bien sans autorisation (délit puni d’1 an d’emprisonnement et de 15 000€ d’amende selon le Code pénal). Le bailleur peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire en lui rappelant ses obligations. Si sa réponse est négative, le bailleur est en droit d’engager des poursuites judiciaires.
Vos questions fréquentes sur la vente d'un bien loué
⌚ Quelle est la durée du droit de préemption du locataire ?
Pour une vente libre, la durée du droit de préemption du locataire est de 2 mois pour accepter, refuser ou négocier l’offre de vente du propriétaire.
🏛️ Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé par un locataire ?
Oui, le propriétaire peut choisir de vendre un logement occupé par un locataire. Dans ce cas, rien ne change pour le locataire car l’acquéreur reprendra le bail et le prix du loyer tel quel.
📉 Quelle est la décote pour vendre un appartement occupé ?
En vendant un appartement occupé, le propriétaire s’expose à une décote. En général, la décote se situe entre 8 et 15% du prix de vente, mais il n’y a pas de règle précise car elle dépend de plusieurs critères ; il convient de faire estimer la décote par un agent immobilier avant la mise en vente.
