Vente par adjudication

Plus connue comme une pratique judiciaire de recouvrement de dette, la vente par adjudication peut prendre plusieurs formes. Elle peut même se faire par volontariat et porte le nom de vente par adjudication amiable. Pour ne pas vous y perdre, voici quelques réponses aux questions les plus posées à ce sujet.

D’une manière simple, la définition la plus connue et la plus courante de la vente par adjudication est la vente aux enchères. Cela, parce qu’elle se fait plus généralement en raison d’une créance non due. Ce type de vente touche plusieurs sortes de biens comme des biens immobiliers, des œuvres d’art ou encore des terrains ainsi que tant d’autres objets et biens.

Le point commun des diverses formes de vente par adjudication est la séance publique. Comme toutes les ventes à système d’enchères, les acheteurs enchérissent les uns après les autres jusqu’à ce qu’il n’y ait plus qu’une seule offre sans enchérisseur. Mais avant d’arriver à cette enchère, la vente par adjudication passe par un processus finement élaboré et structuré.

Si l’on parle de vente en adjudication d’une manière générale, les diverses formes auxquelles elles se présentent peuvent être très nombreuses. Cependant, pour une vente immobilière, le type de ventes se divise en trois formes :

Les ventes par adjudication notariales : 

Juridiquement, cette forme de vente se déroule à l’étude du notaire, en mairie ou encore dans des lieux privés. La raison pour laquelle ce type de vente porte ce nom est qu’il nécessite un notaire qui est mandaté par le propriétaire. Son rôle est de superviser les visites préalables et d’organiser la séance de vente publique.

Les ventes par adjudication domaniales : 

Ici, il est question de vente de biens immobiliers de l’État. C’est un cas assez inhabituel, et les biens immobiliers en question sont par exemple d’anciennes casernes, des locaux administratifs ou même des gares. La séance publique pour ce type de vente se fait habituellement en préfecture ou dans des centres des finances publiques.

Les ventes par adjudication judiciaires : 

Comme son nom l’indique, il est question de vente sous la supervision du tribunal. C’est la forme de vente suite à un ordre judiciaire, tel que les litiges, le recouvrement de dettes ou encore des biens saisis dans le cadre d’enquêtes pénales.

N’étant pas une vente normale, le processus commence par la saisie du bien immobilier. Cette dernière est la suite d’une décision du juge suite à un manquement au paiement d’une dette. Après cela, un délai allant de 2 à 4 mois est accordé pour les diverses organisations de l’audience d’adjudication. C’est également pendant cette période que la vente forcée fait sujet à une publication pour garantir. Cela dans le but de garantir un nombre maximum d’enchérisseurs pour l’audience.

La prochaine étape suivant la saisie du bien est la vente aux enchères. Pour commencer, c’est le créancier qui définit le prix de vente initial du bien immobilier. S’il n’y a pas d’enchère, le ou les créanciers deviennent directement adjudicataires à cette somme initiale. Pendant les enchères, chacune d’elles passe par l’intermédiaire d’un avocat. Celui-ci intervient au nom du futur propriétaire du bien. À la fin, c’est évidemment le dernier enchérisseur qui définit le prix définitif.

Pendant les 10 jours suivant l’audience, il est encore possible de surenchérir sur le bien immobilier et cela se fait par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est valable uniquement s’il dépasse au moins les 10% du prix initial du bien. Après cela, une nouvelle étape appelée audience de surenchère est mise en place.

À la fin de la dernière enchère, le montant récolté sera pour le créancier ou sera partagé entre les créanciers. Cette dernière étape mettra fin à la procédure de saisie du bien. Maintenant que tout est finalisé, le nouveau propriétaire du bien est en droit de demander au débiteur de ne plus occuper le bien immobilier saisi.

La vente par adjudication étant un processus judiciaire pour régler certaines dettes. Celle-ci peut se faire volontairement, mais avec quelques spécificités. Dans ce cas, la vente est appelée vente par adjudication volontaire ou amiable. Le déroulement de cette vente suivra les règles d’une vente classique, mais en respectant certaines conditions. Dans un tel cas, la volonté du vendeur est très importante et cela s’affirme avec un consentement des autres vendeurs s’il y a indivision.

Dans une vente aux enchères amiable, l’acheteur ne peut pas lier la conclusion de la vente afin d’obtenir un prêt. De plus, le délai pendant lequel un acheteur peut changer d’avis n’est pas applicable, contrairement à une vente classique. Comme pour toute vente par adjudication, un notaire réalise une évaluation préalable du bien. Après cela, le prix de départ est fixé et est réduit d’un minimum de 30 % suivant sa valeur normale.

C’est le vendeur qui choisit la date et le lieu de la vente qui peut se réaliser dans divers lieux. La publicité pour la vente aux enchères n’est pas soumise à une obligation légale. Ainsi, le vendeur peut choisir le support de communication. Pendant les enchères, le notaire allume une bougie, et la dernière mise remporte la vente.

Comme toutes les transactions immobilières, la vente par adjudication nécessite divers frais. Cela se résume généralement par les frais avant et après la vente.

Les frais préalables

Afin de parvenir à la vente, il y a des frais engagés par le saisissant. Ces derniers ne sont pas fixes et varient selon la situation. Avoisinant les 7 000 euros, en doit en prévoir une marge de 1 500 euros en plus ou en moins suivant les circonstances. Afin de ne pas se perdre facilement dans les chiffres, il est crucial de contacter un avocat. Cela doit se faire 2 semaines avant la vente du ou des biens.

Les frais postérieurs

Une fois la vente effectuée, il y a des procédures qui sont sujettes à des frais. Ces frais sont indispensables afin de légitimer la vente et ils sont calculés à partir du prix d’adjudication (le prix de la vente). Ces frais concernent ces trois grands éléments :

• Les frais d’enregistrement : Il s’agit d’une taxe imposée par les autorités fiscales pour enregistrer un transfert de propriété. Elle est calculée suivant la juridiction de la transaction et bien évidemment la valeur de la transaction. À cela s’ajoutent une taxe additionnelle communale, ainsi que des frais d’assiette et de recouvrement.
• Les frais de publication : Ce frais implique le coût indispensable pour réaliser le transfert de propriété opposable aux tiers en publiant l’information. Selon la juridiction, cela peut représenter environ 0,1 % du prix d’adjudication. À ce dernier, s’ajoutent des frais pour la fiche d’immeuble, la mention et les frais d’envoi.
• Les honoraires : Il s’agit des frais préalablement fixés que l’on doit aux avocats pour ses services lors de la procédure d’enchère judiciaire. L’avocat du saisissant perçoit environ les trois quarts des émoluments. C’est l’avocat de l’adjudicataire qui reçoit le dernier quart restant.