Le viager ne concerne pas forcément la résidence principale. Une résidence secondaire peut également être vendue sous cette forme. Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet de la vente en viager d’une résidence secondaire.
Les différents types de ventes en viager
La vente en viager libre
Avec la vente en viager libre, le vendeur (crédirentier) n’occupe pas le logement. C’est l’acheteur (débirentier) qui dispose entièrement du logement. Dès lors, il peut l’occuper, le laisser vide ou le louer. En cas de location, le débirentier perçoit le loyer.
En tant que vendeur, l’intérêt de ce format réside surtout dans la transmission à l’acheteur de l’ensemble des charges immobilières. Autrement dit, c’est le débirentier qui paie la taxe d’habitation, la taxe foncière et la taxe de ramassage des ordures ménagères.
Cette solution convient davantage pour la vente en viager d’une résidence secondaire que de sa résidence principale. En effet, comme le viager libre ne permet pas au vendeur d’occuper le logement, lorsqu’il s’agit de la résidence principale, il est obligé de trouver un nouveau logement.
La vente en viager avec droit d’usage et d’habitation
Cette fois, il s’agit d’un viager occupé. Cela signifie que le vendeur continue de gérer l’usage et l’habitation du logement. Il peut, lui et sa famille, y séjourner quand il le désire. En revanche, le crédirentier n’a pas le droit de louer le bien.
Cette solution est appropriée, pour ceux qui ne louent pas habituellement leur résidence secondaire, mais qui la réserve uniquement pour le cercle familial.
La vente en viager avec usufruit
Avec cette option, le vendeur conserve le droit d’utiliser et d’habiter le logement, mais il peut également le louer et en percevoir les loyers.
Dès lors, ce type de vente en viager est idéal pour une résidence secondaire qui est habituellement louée en tant que location saisonnière. En effet, grâce à ce système, le crédirentier va pouvoir continuer à louer le logement et ainsi percevoir des loyers en plus de la rente viagère versée par le débirentier.
Vente en viager : bouquet et rente viagère
La particularité de la vente en viager réside dans la rente viagère que doit verser le débirentier au crédirentier. Autrement dit, jusqu’à son décès, le vendeur perçoit une rente de la part de l’acheteur.
Le montant de la rente est fixé à la signature du contrat de vente. Elle est obligatoire, et le débirentier ne peut pas y déroger.
Le paiement lors d’une vente en viager d’une résidence secondaire peut s’articuler uniquement autour de cette rente viagère. Néanmoins, très souvent, elle est accompagnée d’un bouquet.
Ce terme désigne la part payée à comptant par l’acheteur. Le bouquet est versé lors de la vente et il représente une part de la valeur du bien. L’autre part étant le capital représentatif de la rente.
Naturellement, selon l’âge de décès du crédirentier, ce capital peut dépenser la valeur initialement prévue ou au contraire être inférieur.
La fiscalité relative à la vente en viager d’une résidence secondaire
Quelle est la fiscalité en cas de plus-value ?
Le fonctionnement est similaire à la vente d’un bien immobilier classique. Autrement dit, lorsqu’il s’agit de la résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt. En revanche, pour la vente en viager d’une résidence secondaire, la plus-value est imposable.
Rappelons que la plus-value est la différence entre le prix de vente, et la valeur du bien lorsque le vendeur l’avait acheté. Le prix de vente doit correspondre aux prix du marché. Avec Paradissimmo vous pouvez obtenir en quelques clics une estimation gratuite de votre résidence secondaire.
En vendant votre bien immobilier, vous allez chercher à obtenir la plus forte plus-value. Toutefois, sachez que le montant d’imposition est proportionnel à celui de la plus-value. Plus précisément, il prend la forme d’un prélèvement forfaitaire de 30% regroupant l’impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,20%).
Comment réduire l’impôt sur la vente en viager d’une résidence secondaire ?
Un dispositif d’abattement permet de réduire le taux d’imposition lors de la vente en viager d’une résidence secondaire. Le taux d’abattement dépend de la date à laquelle le vendeur est devenu propriétaire du bien en question.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement débute à partir de 6 ans de détention du bien. Le taux d’abattement est alors de 6% du montant de la plus-value. Pour chaque année de détention supplémentaire, le taux augmente de 6%. De ce fait, la vente en viager d’une résidence secondaire détenue depuis au moins 22 ans est entièrement exonérée d’impôt sur le revenu.
Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement débute également à partir de 6 ans de détention. Il s’élève alors à 1,65%. De la 6e à la 22e année, le taux grimpe de 1,65% par an. Au-delà, le taux grimpe de 9% chaque année pour atteindre une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.
La fiscalité sur la rente viagère
Lors d’une vente en viager, le débirentier est dans l’obligation de verser une rente viagère jusqu’au décès du crédirentier.
La rente permet au crédirentier de percevoir un revenu régulier et garanti qui lui permet de compléter sa retraite.
Cependant, cette rente viagère est elle aussi soumise à l’impôt sur le revenu. La part imposable varie selon l’âge du crédirentier :
- 70% pour une personne de moins de 50 ans
- 50% pour une personne de 50 à 59 ans
- 40% pour une personne de 60 à 69 ans
- 30% pour une personne de plus de 69 ans
