Le principe d’une vente en viager est simple. Il s’agit d’un contrat de vente immobilière où une personne d’âge avancé souhaite vendre son bien à un acquéreur tout en restant logée dans ce même bien (sauf pour le viager libre), tout en recevant en échange un bouquet ainsi qu’une rente viagère à vie, le plus souvent de façon mensuelle.
De son côté, l’acquéreur devient propriétaire sans apport personnel et généralement sans payer la valeur totale, même si la vente est un pari sur l’espérance de vie du vendeur, puisque la rente viagère sera versée jusqu’à son décès.
Viager : ce que dit la loi
Le viager est une forme de vente immobilière régie par l’article 1964 du Code civil, ce qui concrètement l’enferme dans la même catégorie que les assurances, les jeux ou encore les paris.
L’article 1964 du Code civil affirme exactement que « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».
Qu’est-ce qu’un contrat de vente en viager ?
Le contrat de vente en viager consiste donc en un contrat immobilier reposant sur un principe simple : une personne (appelée crédirentier) vend son bien immobilier en viager à un acquéreur (appelé débirentier) et s’engage à lui verser un bouquet ainsi qu’une rente à vie.
Vendre en viager suppose un contrat comportant des mentions obligatoires telles que l’état civil complet du vendeur et de l’acquéreur, la désignation précise du bien, le prix, les conditions de paiement, la clause d’indexation de la rente viagère ou encore la clause résolutoire. Acheter en viager suppose de verser une rente jusqu’au décès du vendeur pour devenir ensuite propriétaire de son bien.
Viager : les 20 jours suivant la signature
L’aléa reste un élément essentiel du contrat de viager. Les articles 1974 et 1975 du Code civil stipulent que : « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »
Si le crédirentier est malade lors de la signature du contrat et qu’il décède dans les 20 jours qui suivent, le contrat de viager sera alors caduc. Passé un délai de 3 mois, le contrat ne pourra être annulé.
Les différents contrats de viager
On note 3 types de viagers différents, à savoir le viager libre ou occupé ou la vente à terme
Le viager libre
Lorsqu’il met son bien en viager libre, le crédirentier va quitter son bien immobilier dès la signature du contrat. De ce fait, il ne conservera aucun droit d’usage et d’habitation.
Le viager libre est le moyen pour le débirentier d’occuper immédiatement le bien ou de le mettre en location s’il le souhaite. Ici, le crédirentier obtiendra un prix de vente entre 25 et 50% plus élevé que pour une vente en viager occupé. La rente mensuelle sera elle aussi plus élevée. Le viager libre est moins plébiscité que le viager occupé.
Le viager occupé
Le viager occupé est donc le plus courant des ventes en viager. Ici, le crédirentier vend son logement, mais conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Quant au débirentier, il ne pourra s’y installer qu’après le décès du crédirentier.
L’acquéreur verse généralement ce qui s’appelle « un bouquet » à la signature de l’acte de vente qui représente entre 20 et 30% du prix du bien, ainsi qu’une rente à vie généralement payée mensuellement ou trimestriellement. Attention au viager conclu sur deux têtes. En effet, lorsqu’un couple vend ensemble son bien, alors celui-ci n’appartiendra définitivement à l’acquéreur qu’après le décès du dernier des conjoints.
La vente à terme
Peu connue, la vente en viager à terme offre l’avantage de ne pas reposer sur la durée de vie du propriétaire vendeur. La vente à terme permet d’acheter un bien tout simplement en étalant son paiement sur une durée précise. Sans aléa, la vente en viager à terme s’affiche comme un investissement plus sécurisé.
Le paiement d’un viager
Le paiement d’un viager est très différent d’une vente immobilière classique et comprend le plus souvent un bouquet et une rente viagère.
La rente viagère
Selon l’article 1976 du Code civil, le montant de la rente viagère peut être négocié entre vendeur et acheteur. Néanmoins, elle devra tenir compte de nombreux facteurs comme :
- La valeur vénale du bien immobilier réalisée par un expert immobilier ;
- Le versement (ou pas) d’un bouquet ainsi que son montant ;
- L’âge du crédirentier ainsi que son espérance de vie ;
- Un éventuel usufruit, le DUH (Droit d’Usage et d’Occupation) du crédirentier.
Le bouquet
Le bouquet correspond au versement d’un capital réalisé au moment de la signature de l’acte de vente. Non obligatoire, le bouquet est également fixé librement entre vendeur et acheteur.
Bien qu’il dépende aussi de la valeur vénale, le montant est généralement fixé entre 20 et 30% du prix du bien immobilier proposé en viager. En aucun cas, le bouquet ne saurait dépasser 40% du prix du dit bien. On note cependant que plus le montant du bouquet est important, moins la rente viagère sera élevée.
